ถ้าไม่แก้ไขกฎหมายโครงการอสังหาฯจะชะงักในอีก 10 ปีข้างหน้า

ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า หากข้อ b ข้อ 1 ข้อ a ข้อ 4 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ไม่ได้รับการแก้ไข ผลที่ตามมาก็คือ การจัดการ การใช้ประโยชน์ และการใช้ที่ดินในอีก 10 ปีข้างหน้าอาจ "ถูกปิดกั้น" และไม่บรรลุประสิทธิผลและประสิทธิภาพสูงสุดตามที่เสนอในมติที่ 18

ณ วันที่ 31 ตุลาคม ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กำหนดไว้ในข้อ ข วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 ว่า ในกรณีการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ต้องมีข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และในกรณีการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ต้องมีกรรมสิทธิ์ในการใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ (HoREA) ระบุว่า กฎระเบียบเหล่านี้ยังไม่สามารถบังคับใช้นโยบายตามมติที่ 18 ได้อย่างสมบูรณ์ ซึ่งก็คือการดำเนินกลไกการเจรจาต่อรองระหว่างประชาชนและวิสาหกิจในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์ต่อไป

ข้อ ข. วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้มีข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือต้องมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ เท่านั้น ดังนั้นเนื้อหาจึง "แคบ" กว่าข้อบังคับปัจจุบันในมาตรา 73 ข้อ ข. วรรค 1 มาตรา 169 วรรค 2 มาตรา 191 และวรรค 1 และ 2 มาตรา 193 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 อนุญาตให้องค์กร ทางเศรษฐกิจ รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับประเภทที่ดินที่เหมาะสมกับการวางแผนการใช้ที่ดิน ในกรณีที่รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จะต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจในการดำเนินโครงการลงทุน ซึ่งรวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ด้วย ข้อ ข. วรรค 1 มาตรา 128 นั้น “แคบกว่า” มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติ 9 มาตราหลายมาตรา พ.ศ. 2565 ซึ่งบัญญัติให้มีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่มิใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ จำนวน 2 กรณี

ข้อ ข. วรรค 1 ยังไม่สอดคล้องกับมาตรา 128 วรรค 6 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน เนื่องจากมาตรา 6 กำหนดไว้ 2 กรณีที่ผู้ลงทุนต้องมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย หรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ข้อ ข. วรรค 1 มาตรา 128 กำหนดไว้เพียง 1 กรณีที่ผู้ลงทุนสามารถเจรจาต่อรองเกี่ยวกับการรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยได้ และไม่อนุญาตให้ผู้ลงทุนเจรจาต่อรองเกี่ยวกับการรับสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์

ดังนั้น ข้อ 1 ข้อ ข. จึง "ไม่สอดคล้อง" กับข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน หากเนื้อหาในข้อ 1 ข้อ ข. ผ่านการลงมติแล้ว ภายใน 10 ปีข้างหน้า นักลงทุนจะไม่ได้รับอนุญาตให้เจรจาต่อรองเกี่ยวกับการได้รับสิทธิในการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อีกต่อไป ดังนั้น จะไม่มีกรณีที่นักลงทุนรายใดเข้าเงื่อนไขการมีสิทธิในการใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน

Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới - Ảnh 1. — คาดว่าร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) หากผ่าน จะทำให้ธุรกิจประสบปัญหาเพิ่มมากขึ้น

ไม่เพียงเท่านั้น เนื้อหาของข้อ 1 ข้อ 128 ข้อ ข ระบุว่านักลงทุนจะได้รับอนุญาตให้เจรจาเกี่ยวกับการรับสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งจะส่งผลทำให้ไม่สามารถสร้างเงื่อนไขในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่เมืองขนาดใหญ่ (หลายสิบ ร้อย พันเฮกตาร์) เพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเมืองแบบซิงโครนัสพร้อมสาธารณูปโภคและบริการครบวงจร พัฒนาพื้นที่เมืองสีเขียวอัจฉริยะ ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศตามแนวทางของมติที่ 06 ของ กรมการเมือง โดยทั่วไปแล้วจะเป็นพื้นที่เมืองต้นแบบใหม่ฟู้หมี่ฮุง (ระยะที่ 1) ที่มีพื้นที่มากกว่า 400 เฮกตาร์

ด้วยกฎระเบียบที่กำหนดให้นักลงทุนสามารถเจรจาต่อรองเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยได้เท่านั้น จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสาน และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการ เนื่องจากในความเป็นจริงแล้ว แปลงที่อยู่อาศัยที่ติดกับบ้านล้วนมีพื้นที่ขนาดเล็ก แปลงที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดมีขนาดไม่เกินสองสามพันตารางเมตร โดยทั่วไปแล้ว ในนครโฮจิมินห์ จะมีการสร้างวิลล่าบนแปลงที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดในเขตชานเมืองที่มีพื้นที่เพียง 5,000 ตาราง ^เมตร ในเขตเมืองชั้นใน พื้นที่แปลงที่อยู่อาศัยจะยิ่งมีขนาดเล็กลงไปอีก โดยทั่วไปแล้ว วิลล่าโบราณที่เลขที่ 110 - 112 ถนนโววันตัน (เขต 3) ซึ่งมีหน้าอาคารติดถนน 3 ด้าน มีพื้นที่ภายในอาคารเกือบ 2,800 ^{ตารางเมตร}

บทบัญญัติในมาตรา 128 วรรค 6 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการ "เอื้อประโยชน์" แก่นักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่มีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ อยู่แล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิสาหกิจที่มีที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ อยู่แล้วเป็นบริเวณกว้าง หากวิสาหกิจเหล่านี้มีพื้นที่หลายร้อยเฮกตาร์ พวกเขาจะมีโอกาส "ครองตลาด" อสังหาริมทรัพย์ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า เนื่องจากตามธรรมเนียมปฏิบัติ กฎหมายที่ดินมีการแก้ไขเพียง 1 ครั้งในทุก 10 ปี ดังเช่นกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2536, 2546 และ 2556 ที่ประกาศใช้ และในปี พ.ศ. 2566 กฎหมายที่ดินกำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาแก้ไข

ข้อ ข. มาตรา 128 วรรค 1 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน หากผ่านแล้ว ภายใน 10 ปี ผู้ลงทุนจะไม่สามารถรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น หรือที่ดินอื่นนอกจากที่อยู่อาศัยเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรได้อีกต่อไป จึงจะไม่มีวิสาหกิจใดที่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 128 วรรค 6 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดินอีกต่อไป

“ในทางปฏิบัติ โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% คิดเป็นเพียงประมาณ 1% ของจำนวนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ทั้งหมด จำนวนโครงการที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ คิดเป็นส่วนใหญ่ คิดเป็นประมาณ 95% ของจำนวนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ทั้งหมด จำนวนโครงการที่มีที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย รวมถึงกรณีที่มีเพียงที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม หรือที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย คิดเป็นประมาณ 5% ของจำนวนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ทั้งหมด และมักจะเป็นโครงการขนาดใหญ่หรือขนาดใหญ่มาก” นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA กล่าว พร้อมเสนอให้เพิ่มกฎระเบียบที่อนุญาตให้นักลงทุนเจรจาต่อรองเกี่ยวกับการรับสิทธิใช้ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย รวมถึงที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เช่นเดียวกับกฎระเบียบในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 เพื่ออำนวยความสะดวกและส่งเสริมการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์และพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่มากถึงหลายสิบ หลายร้อย หรือหลายพันเฮกตาร์ ให้มีพื้นที่ใช้งานและสาธารณูปโภค บริการต่างๆ และบริการในเมืองอย่างครบวงจร

ลิงค์ที่มา