ธนาคารกลางเวียดนามมีคำแถลงอย่างไรเกี่ยวกับการห้ามปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง?

[โฆษณา_1]

เมื่อไม่นานมานี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้แสดงความกังวลเกี่ยวกับกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขสินเชื่อบ้าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ตัวเขาและผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ มีความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับข้อกำหนดในข้อ ก. วรรค 11 มาตรา 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขเพิ่มเติมโดยหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN)

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่งผ่านพ้นปีที่ผันผวนและท้าทายมา

ตามระเบียบนี้ สำหรับสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อบ้าน รวมถึงอาคารพาณิชย์ ธนาคารได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อเฉพาะบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและพร้อมเข้าอยู่เท่านั้น กล่าวคือ บ้านที่พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที

ดังนั้น หนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN จึงไม่อนุญาตให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อแก่บุคคลทั่วไปเพื่อซื้ออาคารพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ (กล่าวคือ อาคารพาณิชย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง) โดยใช้ตัวอาคารเองเป็นหลักประกัน ดังนั้น บุคคลที่ประสงค์จะขอสินเชื่อเพื่อซื้ออาคารพาณิชย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจะต้องใช้มาตรการรักษาความปลอดภัยอื่น ๆ หรือจัดหาหลักทรัพย์ค้ำประกันในรูปแบบของสินทรัพย์อื่น ๆ

ในส่วนนี้ ธนาคารกลางเวียดนามได้ออกแถลงการณ์ตอบเมื่อวันที่ 31 มกราคม

ตามข้อมูลจากธนาคารกลางเวียดนาม หนังสือเวียนฉบับที่ 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขเพิ่มเติมโดยหนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN) ที่ควบคุมอัตราส่วนเงินทุนเพียงพอของธนาคารพาณิชย์และสาขาของธนาคารต่างประเทศ ไม่ใช่เอกสารที่ใช้เป็นแนวทางในการดำเนินงานด้านการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ

ข้อ 10 หมวด 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ระบุว่า: "สินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ คือ สินเชื่อที่ให้แก่บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นจากสินเชื่อนั้นเป็นหลักประกัน ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมที่มีหลักประกัน"

ธนาคารแห่งชาติเวียดนามยืนยันว่า หนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN ไม่ได้แก้ไขหรือเพิ่มเติมเนื้อหาในเอกสารนี้ องค์กรและบุคคลที่ประสงค์จะซื้อบ้านและใช้บ้านที่สร้างในอนาคตเป็นหลักประกัน (จำนอง) จะต้องใช้ค่าถ่วงน้ำหนักความเสี่ยง 30-120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลอัตราส่วน LTV ค่าถ่วงน้ำหนักความเสี่ยงจะอยู่ที่ 150%

การกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ไม่จำเป็นต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ว่าบ้านหลังนั้นสร้างเสร็จและส่งมอบเรียบร้อยแล้ว

ตามที่ธนาคารแห่งชาติเวียดนามระบุไว้ ข้อ 11 หมวด 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ระบุว่า "สินเชื่อจำนอง คือ สินเชื่อที่ใช้ที่ดินเป็นหลักประกันแก่บุคคลธรรมดาเพื่อวัตถุประสงค์ในการซื้อบ้าน" ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้: แหล่งที่มาของเงินที่ใช้ชำระหนี้ต้องไม่ใช่รายได้ค่าเช่าที่เกิดจากเงินกู้ และบ้านต้องสร้างเสร็จตามสัญญาซื้อขายบ้าน

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — โครงการบ้านจัดสรรสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขต 12 (นครโฮจิมินห์)

ธนาคารและสาขาของธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายอย่างเต็มที่ในการยึดทรัพย์สินที่จำนองไว้เมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมที่มีหลักประกัน

อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยผ่านสินเชื่อจำนองนี้จะต้องได้รับการประเมินราคาโดยอิสระ (ไม่ว่าจะเป็นโดยบุคคลที่สามหรือโดยแผนกที่ไม่ขึ้นกับแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยการประเมินราคาอย่างรอบคอบ (ราคาต้องไม่เกินราคาตลาด ณ เวลาที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามที่ธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศกำหนด

ในขณะเดียวกัน ข้อ 1 มาตรา 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN กำหนดไว้ว่า: "1. แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 11 มาตรา 2 ดังนี้: "11. สินเชื่อจำนอง คือ สินเชื่อที่ใช้ที่ดินเป็นหลักประกันแก่บุคคลธรรมดาเพื่อซื้อบ้าน รวมถึงสินเชื่อที่ใช้ที่ดินเป็นหลักประกันแก่บุคคลธรรมดาเพื่อซื้อบ้านซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้: แหล่งที่มาของการชำระคืนไม่ได้มาจากรายได้ค่าเช่าที่เกิดจากสินเชื่อ; บ้านได้สร้างเสร็จแล้วและพร้อมส่งมอบตามสัญญาซื้อขายบ้าน"

ธนาคารและสาขาของธนาคารต่างประเทศมีอำนาจตามกฎหมายอย่างเต็มที่ในการยึดทรัพย์สินที่จำนองไว้เมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมที่มีหลักประกันและกฎหมายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย

ทรัพย์สินที่ได้มาโดยผ่านสินเชื่อจำนองนี้จะต้องได้รับการประเมินราคาโดยอิสระ (ไม่ว่าจะเป็นโดยบุคคลที่สามหรือโดยแผนกที่ไม่ขึ้นกับแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) โดยใช้หลักการที่รอบคอบ (มูลค่าต้องไม่เกินราคาตลาด ณ เวลาที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามที่ธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศกำหนด...

สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมหรือบ้านที่ได้รับการสนับสนุนจากโครงการของ รัฐบาล ไม่มีข้อกำหนดว่าบ้านจะต้องสร้างเสร็จและพร้อมส่งมอบ และค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อจำนองบ้านประเภทอื่น โดยอยู่ที่ 20-50% เท่านั้น เพื่อเป็นการดำเนินการตามนโยบายของรัฐบาลในการส่งเสริมที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

เงื่อนไขที่ว่าบ้านจะต้องสร้างเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาซื้อขายบ้านนั้น ใช้ได้เฉพาะกับสินเชื่อจำนองบ้านเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น)

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม

สินเชื่อจำนองบ้านจะรวมถึง: สินเชื่อจำนองบ้านสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่เข้าเกณฑ์ รวมถึงเงื่อนไขการก่อสร้างและการส่งมอบ และสินเชื่อสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหรือที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการและโปรแกรมสนับสนุนของรัฐบาล

การถ่วงน้ำหนักความเสี่ยงที่ใช้กับสินเชื่อจำนองบ้านจะแตกต่างกันไปตามประเภทของสินเชื่อ โดยมีตั้งแต่ 20% ถึง 100% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) และการถ่วงน้ำหนักความเสี่ยงด้านการกระจาย (DSC) สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหรือที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการและโปรแกรมสนับสนุนของรัฐบาล ซึ่งไม่จำเป็นต้องรอให้บ้านสร้างเสร็จและพร้อมส่งมอบ การถ่วงน้ำหนักความเสี่ยงจะต่ำกว่าสินเชื่อจำนองบ้านประเภทอื่น โดยมีตั้งแต่ 20% ถึง 50% สอดคล้องกับนโยบายของรัฐบาลในการส่งเสริมที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ตามข้อมูลจากธนาคารแห่งชาติเวียดนาม เงื่อนไขที่ว่าบ้านจะต้องสร้างเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาซื้อขายบ้านนั้น ใช้เฉพาะกับสินเชื่อจำนองที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับลูกหนี้ประเภทอื่นที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน)

ในกรณีที่องค์กรหรือบุคคลต้องการก่อสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและจำนองที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้น จะจัดอยู่ในประเภทสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ตามที่ระบุไว้ในวรรค 10 ข้อ 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องตามที่ระบุไว้ในวรรค 10 ข้อ 9 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN

"ดังนั้น ระเบียบนี้จึงไม่จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และไม่ขัดแย้งกับกฎหมายที่มีอยู่เดิม (กฎหมายแพ่ง กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการลงทุน พ.ศ. 2563 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2567)" ธนาคารแห่งชาติเวียดนามแถลง

[โฆษณา_2]
ลิงก์แหล่งที่มา