ทาวน์เฮาส์ในฮานอยลดการขาดทุนอย่างหนัก คาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวเมื่อใด บันทึกเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ครั้งแรก

ตลาดปี 67 ยังเงียบเหงา ทาวน์เฮา ส์ ฮานอยขายเกลี้ยง ลัมดงออกกฎเกณฑ์บริหารจัดการและใช้เงินกองทุนวิลล่าในดาลัต... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: อุปทานใหม่ในตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

การบริโภคดีขึ้น โมเมนตัมการฟื้นตัวยังคงอ่อนแอ

รายงานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยล่าสุดของ VNDIRECT ระบุว่า ความรู้สึกของตลาดค่อนข้างระมัดระวัง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงไม่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อบ้านและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งนโยบายที่ยังคงมีปัญหา และอุปทานใหม่ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มระดับไฮเอนด์

จากข้อมูลของ CBRE พบว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในนคร โฮจิมินห์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ลดลง 78% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (y/y) และลดลง 69% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2565 เหลือประมาณ 2,300 ยูนิต โดยมีอุปทานลดลง 72% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 2% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2565 (ประมาณ 4,100 ยูนิต) อัตราการดูดซับในครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่เพียง 59% (-11 จุดเปอร์เซ็นต์ y/y/-133 จุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2565) อัตราการดูดซับอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากมียูนิตมากกว่า 4,100 ยูนิตในตลาด ทำให้ผลิตภัณฑ์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับหรูมีสัดส่วนมากกว่า 70%

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ลดลงเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2561 (ลดลง 4.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์และลักชัวรีลดลง 4-6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เพิ่มขึ้น 2-4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินยังคงไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าในไตรมาสที่ 2 ปี 2566

อุปทานใหม่ในตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (-52% yoy/-41% yoy เหลือ 3,900 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี) และการบริโภคก็ลดลงเช่นกัน (-63% yoy/-27% yoy เหลือ 4,000 ยูนิต) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อัตราการดูดซึมในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 บันทึกไว้ว่ายังคงอยู่ในระดับสูงที่ 109% (+22 จุดเปอร์เซ็นต์ yoy ถึงครึ่งหลังปี 2565)

ราคาอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้าในทุกกลุ่มตลาดในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ยกเว้นกลุ่มตลาดระดับกลาง (+10% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 15% เทียบกับปีก่อนหน้า) ขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์รองเฉลี่ยของทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินและอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 8% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ผู้เชี่ยวชาญ VNDIRECT ให้ความเห็นว่าสัญญาณบวกจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าซื้อหุ้นกู้ของบริษัทคืนล่วงหน้ามูลค่า 12,561 พันล้านดอง ช่วยให้มูลค่าหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 และ 2567 ลดลงร้อยละ 12 และ 10 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับก่อนการซื้อคืน ส่งผลให้แรงกดดันต่อการครบกำหนดของหุ้นกู้ลดลง แม้ว่าแรงกดดันจะยังคงสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ผู้เชี่ยวชาญของ VNDIRECT พบว่าความเสี่ยงของการล้มละลายของวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลงเล็กน้อยเมื่อวิสาหกิจขยายระยะเวลาการครบกำหนดชำระพันธบัตรและขยายหนี้ธนาคารตามพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 08/2023/ND-CP และมติหมายเลข 33/2023/NQ-CP

สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญของ VNDIRECT เชื่อว่าตลาดจะยังคงซบเซาในปีหน้า และการฟื้นตัวจะชัดเจนยิ่งขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่นโยบายการเงินผ่อนคลายลง ก่อนหน้านี้ ตลาดอยู่ในภาวะอุปทานล้นตลาดและอัตราเงินเฟ้อสูงมาก ขณะที่ปัจจุบันอุปทานโครงการมีจำกัดและอุปสงค์ยังคงอยู่ในระดับสูง ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญของ VNDIRECT เชื่อว่าตลาดปัจจุบันจะฟื้นตัวได้เร็วกว่า

วิลล่ามูลค่านับหมื่นล้านดองกำลังถูกประกาศขาย

ตามความเชื่อพื้นบ้าน เดือนเจ็ดตามจันทรคติมักถูกมองว่าเป็นเดือนที่โชคร้ายในการทำภารกิจสำคัญๆ เช่น การซื้อบ้านหรือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนเจ็ดตามจันทรคตินี้ยังคงคึกคัก โดยส่วนใหญ่เป็นวิลล่าและทาวน์เฮาส์มูลค่าหลายหมื่นล้านดอง

ผลสำรวจจากช่องทางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งแสดงให้เห็นว่ามีวิลล่าหลายสิบหลังในเขตเมืองจิปุตรา กรุงฮานอย เสนอขายในราคาตั้งแต่ 44,000-96,000 ล้านดอง ขึ้นอยู่กับพื้นที่และทำเลที่ตั้ง ที่น่าสนใจที่สุดคือวิลล่าหลังเดียวขนาด 600 ตารางเมตร หน้ากว้างกว่า 80 เมตร... เสนอขายในราคา 210,000 ล้านดอง

ในทำนองเดียวกัน วิลล่าอีกหลังหนึ่งในเขตเมืองจิปุตรา มีพื้นที่ 300 ตารางเมตร หน้ากว้าง 12 เมตร พร้อมการตกแต่งภายในสุดหรูนำเข้าจากยุโรป กำลังเสนอขายในราคา 96,000 ล้านดอง หรือเกือบ 300 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือวิลล่าขนาด 240 ตารางเมตร สร้างบนพื้นที่ 97 ตารางเมตร สูง 3 ชั้น พร้อมสวนรอบบ้าน หน้าบ้านโปร่งโล่งสองหลัง ถนนหน้าบ้านกว้างขวาง จอดรถได้หลายคัน... กำลังเสนอขายในราคา 72,000 ล้านดอง

จากการสำรวจพบว่าทาวน์เฮาส์และวิลล่าในโครงการเมืองหลายแห่งทางตะวันตกของฮานอยก็ถูกขายออกไปเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ขาดทุนอย่างหนัก

เช่น ทาวน์เฮาส์หลังหนึ่งในย่านเมืองนามอันข่านสุดิโก พื้นที่ 279 ตารางเมตร 3.5 ชั้น โครงสร้างคร่าวๆ ภายนอกตกแต่งเสร็จแล้ว... กำลังขายขาดทุนราคา 14,000 ล้านดอง หรือ 50 ล้านดองต่อตารางเมตร

ปลายปีที่แล้ว ทาวน์เฮาส์ดังกล่าวประกาศขายในราคา 17,000-18,000 ล้านดอง นอกจากนี้ ราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองนี้ยังผันผวนอยู่ระหว่าง 80-120 ล้านดองต่อตารางเมตร

จากการสำรวจในพื้นที่ทางตะวันออกของกรุงฮานอย พบว่าวิลล่าจำนวนมากที่มีราคาตั้งแต่ 10,000 ล้านดองไปจนถึงหลายหมื่นล้านดองก็ถูกขายขาดทุนเช่นกัน

ที่น่าสังเกตคือ ข้อมูลเกี่ยวกับการขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่ขาดทุนในโครงการ Vinhomes Ocean Park 2 ในเขตเมือง (วันซาง, ฮุงเยน ) ปรากฏให้เห็นบ่อยครั้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ขายขาดทุน 15-30% เมื่อเทียบกับราคาในสัญญาซื้อขายกับนักลงทุน

อันที่จริง รายงานตลาดจากหน่วยงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในช่วงที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่า เนื่องจากความเชื่อมั่นของตลาดที่อ่อนแอและความยากลำบากในการเบิกจ่าย ทำให้กิจกรรมการซื้อขายในไตรมาสแรกและไตรมาสที่สองของตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์แทบจะหยุดชะงัก ขณะเดียวกัน โครงการขนาดใหญ่บางโครงการก็หยุดการซื้อขายชั่วคราว

ที่น่าสังเกตคือ บางโครงการมีธุรกรรมการคืนเงินมัดจำหรือคืนเงินมัดจำจำนวนมาก เนื่องจากธนาคารเข้มงวดวงเงินสินเชื่อสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถชำระหนี้ได้ นักลงทุนจำนวนมากที่ใช้เงินกู้เกินความสามารถในการชำระหนี้ ถูกบังคับให้ตัดขาดทุนเมื่อโครงการอัตราดอกเบี้ยพิเศษสิ้นสุดลง

คุณเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า มีหลายสาเหตุที่ทำให้เจ้าของทาวน์เฮาส์และวิลล่าต้องขายหรือขาดทุนในปัจจุบัน หนึ่งในนั้นคือ นักลงทุนจำนวนมากต้องการถอนทุนและเปลี่ยนทิศทางการลงทุน อีกเหตุผลหนึ่งคือ นักลงทุนจำนวนมากใช้เลเวอเรจทางการเงินจำนวนมาก และเมื่อพวกเขาควบคุมไม่ได้ พวกเขาก็ต้องขายทิ้งเป็นจำนวนมาก

การออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการจัดการและการใช้เงินกองทุนวิลล่าในดาลัต

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดงเพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 53/2023/QD-UBND เกี่ยวกับการบริหารจัดการและการใช้กองทุนวิลล่าของรัฐในเมืองดาลัต

ตามการจำแนกประเภทของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดง ในเมืองดาลัตมีวิลล่า 166 หลัง แบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ วิลล่ากลุ่มที่ 1 คือ วิลล่าที่มีคุณค่าโดยทั่วไปในด้านศิลปะสถาปัตยกรรม ภูมิทัศน์ และคุณค่าทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม (3 วิลล่า); วิลล่ากลุ่มที่ 2 คือ วิลล่าที่ไม่จัดอยู่ในกลุ่มที่ 1 แต่มีศิลปะสถาปัตยกรรม ภูมิทัศน์ คุณค่าทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม (รวม 69 วิลล่า); วิลล่ากลุ่มที่ 3 คือ วิลล่าที่ไม่จัดอยู่ในกลุ่มที่ 1 และวิลล่ากลุ่มที่ 2 (รวม 94 วิลล่า)

จากวิลล่าของรัฐ 166 หลังนั้น มี 30 หลังที่ถูกทำลาย 25 หลังได้รับการปรับปรุงซ่อมแซมปรับปรุงและยกระดับ รวมถึงมีการก่อสร้างแทรกอยู่เพื่อตอบสนองความต้องการของหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้ดูแลวิลล่าหรือบุคคลและธุรกิจที่เช่าวิลล่า

คำสั่งประกาศใช้ระเบียบเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการใช้เงินกองทุนหมู่บ้านของรัฐในพื้นที่ ประกอบด้วย 16 บทความ 3 บท รวมถึงระเบียบทั่วไป ระเบียบเฉพาะ และองค์กรการดำเนินการ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบหมายให้กรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้นำและประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการตรวจสอบ ปรับปรุง และกำหนดรายชื่อวิลล่าให้เป็นไปตามระเบียบ และให้คำแนะนำในการดำเนินการให้เป็นไปตามระเบียบดังกล่าว เพื่อให้หน่วยงานและบุคคลต่างๆ ทราบและนำไปปฏิบัติ

พร้อมกันนี้ให้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดเพื่อประกาศรายชื่อวิลล่าที่ถูกจัดประเภทให้สาธารณชนทราบ และตรวจสอบและเร่งรัดการบังคับใช้กฎระเบียบนี้เป็นประจำ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมวัฒนธรรม กีฬาและการท่องเที่ยว กรมการคลัง กรมการวางแผนและการลงทุน คณะกรรมการประชาชนเมืองดาลัต และศูนย์จัดการที่อยู่อาศัยเมืองดาลัต ขึ้นอยู่กับหน้าที่และภารกิจของตน เพื่อเป็นผู้นำและประสานงานกับกรมและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อให้คำแนะนำในการดำเนินการตามขั้นตอนการจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การกู้คืนที่ดิน ตลอดจนตรวจสอบและจัดการที่ดินของวิลล่าตามระเบียบข้อบังคับ

Dinh Tỉnh tưởng không còn tên trong biệt thự nhóm 1. (Nguồn: BXD)

Governor's Palace ไม่อยู่ในรายชื่อวิลล่ากลุ่ม 1 อีกต่อไป (ที่มา: BXD)

พร้อมกันนี้ ให้พิจารณาทบทวนกองทุนวิลล่าของรัฐเพื่อสร้างเอกสารทางวิทยาศาสตร์เพื่อให้คำแนะนำและเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้รับรองเป็นวิลล่าโบราณที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ วัฒนธรรม และสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์ ศึกษาวิจัยและเสนอการจัดสรรเงินทุนสำหรับการบริหารจัดการ บำรุงรักษา ปรับปรุง และก่อสร้างใหม่วิลล่าตามระเบียบ

ตรวจสอบและติดตามความคืบหน้าการลงทุนในวิลล่าเป็นประจำ ให้คำปรึกษาเรื่องการเพิกถอนนโยบายการลงทุน ยุติกิจกรรมการลงทุน เพิกถอนใบรับรองการจดทะเบียนการลงทุน (ถ้ามี) ในกรณีที่ฝ่าฝืนกฎหมายการลงทุน...

หมายเหตุสำหรับผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ครั้งแรก

การซื้อและขายอพาร์ตเมนต์ถือเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูง การหาอพาร์ตเมนต์ที่ตอบโจทย์ความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และความต้องการทางการเงินเป็นเรื่องยากสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่หลายครอบครัว หากไม่มีประสบการณ์และความรู้ การซื้ออพาร์ตเมนต์อาจนำไปสู่การซื้อที่ไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ซึ่งนำไปสู่วิกฤตทางการเงิน...

การพิจารณาทางการเงิน

คุณควรมีเงินเท่าไหร่ในการซื้ออพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นประเด็นที่สาธารณชนให้ความสนใจ เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงสูงมาก แทบทุกคนประสบปัญหาเงินทุนไม่เพียงพอสำหรับซื้อบ้าน แต่ปัจจุบันธนาคารหลายแห่งยินดีให้สินเชื่อสูงสุดถึง 70% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกล่าวว่า การซื้อบ้านควรเกิดขึ้นเฉพาะเมื่อสถานะทางการเงินอยู่ในเกณฑ์ดี ยิ่งวงเงินกู้สูง ภาระผูกพันในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงควรพิจารณาอัตราส่วนเงินกู้ที่เหมาะสมด้วย

การตรวจสอบกฎหมายโครงการ

การซื้ออพาร์ตเมนต์ต้องใช้เงินค่อนข้างมาก คู่รักหนุ่มสาวมักมีฐานะทางการเงินไม่มั่นคง จึงต้องตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายอย่างละเอียด เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกหลอกลวงและสูญเสียเงิน

ในปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีกรณีโครงการอพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์เกิดขึ้นมากมาย แม้ว่าจะมีผู้คนอาศัยอยู่มานานหลายสิบปีแล้วก็ตาม แต่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรองหรือเซ็นสัญญาซื้อขาย... กรณีเหล่านี้จะทำให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายและผลประโยชน์มหาศาลสำหรับผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ยังมีหลายกรณีที่ลูกค้าวางเงินมัดจำและจ่ายเงินไปแล้ว 50-70% ของราคาซื้อบ้าน แต่โครงการล่าช้ากว่ากำหนดและยังไม่ส่งมอบให้ลูกค้าตามกำหนดอีกด้วย

เลือกนักลงทุนที่มีชื่อเสียง

อีกประสบการณ์หนึ่งในการซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ไม่ควรมองข้ามคือความน่าเชื่อถือและความน่าเชื่อถือของนักลงทุน เพราะนักลงทุน ผู้รับเหมา และหน่วยงานก่อสร้าง ล้วนส่งผลโดยตรงต่อความถูกต้องตามกฎหมาย คุณภาพของบ้าน และความคืบหน้าของการก่อสร้างทั้งโครงการ

พิจารณาสิ่งอำนวยความสะดวกภายในและภายนอก

เหตุผลที่ผู้คนเลือกที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์ก็เพื่อใช้ประโยชน์จากสิ่งอำนวยความสะดวกภายนอก เช่น สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ แหล่งช้อปปิ้ง เป็นต้น

ดังนั้น คุณควรให้ความสำคัญกับการเลือกอพาร์ตเมนต์ที่ตรงตามเงื่อนไขเหล่านี้ หากฐานะทางการเงินของคุณไม่เอื้ออำนวย ลองพิจารณาอพาร์ตเมนต์ที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเท่านั้น และไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกภายนอก

ระบบรักษาความปลอดภัยในอพาร์ทเม้นท์

ระบบรักษาความปลอดภัยเป็นหนึ่งในประสบการณ์ที่สำคัญที่สุดเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ เพราะมันส่งผลโดยตรงต่อสุขภาพ ชีวิต และคุณภาพชีวิตของทุกคนในครอบครัว

คุณจำเป็นต้องตรวจสอบว่าระบบป้องกันอัคคีภัยของอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการรับประกันและบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอหรือไม่ หน่วยงานบริหารและทีมรักษาความปลอดภัยมีการตรวจสอบและดำเนินงานอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างเข้มงวดหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การตอบสนองที่รวดเร็วในการจัดการสถานการณ์ฉุกเฉินอย่างทันท่วงที

ค่าธรรมเนียมการจัดการและต้นทุนที่เกี่ยวข้อง

ต้นทุนการบริหารจัดการและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ตามมา เช่น ค่าเก็บขยะ ค่าจอดรถ ค่าทำความสะอาดทั่วไป เป็นต้น ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดีในด้านคุณภาพและอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับภาพรวมเมื่อเทียบกับอพาร์ตเมนท์ในระดับราคาเดียวกันในพื้นที่เดียวกัน

แหล่งที่มา