บ้านพักอาศัยสังคมเก่าในตัวเมืองราคาพุ่ง "พุ่ง"

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเก่าในตัวเมืองซึ่งได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและมีเวลาเพียงพอในการค้าขาย ทำให้ราคาของโครงการเพิ่มขึ้นอย่าง "ก้าวกระโดด"

อพาร์ทเมนต์ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม NHS Trung Van กำลังถูกขายในตลาดรองด้วยราคาสูงกว่า 40 ล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: T.Vu)

ราคาเพิ่มขึ้นถึง 460%

เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2010 คอนโดมิเนียม Ngo Thi Nham (เขต Ha Dong) ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแห่งแรกๆ ใน ฮานอย ได้เปิดขายอย่างเป็นทางการ ในเวลานั้น นักลงทุนได้ขายอพาร์ทเมนต์ที่นี่ไปในราคา 8 ล้านดองต่อตารางเมตร

จนถึงปัจจุบัน หลังจากผ่านไป 14 ปี อพาร์ตเมนต์ Ngo Thi Nham ถูกเสนอขายโดยนายหน้าในราคา 45 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น 460% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นเมื่อปี 2010

การขึ้นราคาอย่างรวดเร็วนี้เกิดขึ้นกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในเมืองหลวง ตัวอย่างเช่น พื้นที่บ้านพักอาศัยสังคม Tay Nam Linh Dam (เขต Hoang Mai) ในช่วงเวลาที่มีการส่งมอบในปี 2559 ราคาอยู่ที่มากกว่า 13 ล้านดอง/ตร.ม. เล็กน้อย ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ขนาด 68 ตร.ม. อยู่ที่ 3,500 ล้านดอง (51 ล้านดอง/ตร.ม.)

นาย Duong Duc Tuan รองประธานคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยเพิ่งลงนามในมติอนุมัติรายการปรับปรุงโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยและเขตเมืองในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของกรุงฮานอยสำหรับระยะเวลา 2021 - 2025 (ระยะที่ 3)

ที่น่าสังเกตคือ ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ 6 โครงการ (ประมาณ 8,300 ยูนิต) ถือเป็นเรื่องที่น่าจับตามอง อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะมีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2569 ส่วนพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมที่เหลือทั้งหมดมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2571 - 2572

ในทำนองเดียวกัน โครงการ Rice City Song Hong (เขต Long Bien) มีราคาเปิดตัวในปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 13 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะนี้พุ่งสูงถึง 40 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงขึ้น 3 เท่าหลังจากผ่านไป 4 ปี

อีกโครงการหนึ่งคือ Rice City Linh Dam (เขตฮวงมาย) ซึ่งมีราคาเริ่มต้นประมาณ 15 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2557 ปัจจุบันมีอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในบริเวณนี้เสนอขายในราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตรม.

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ ตรอง ถิญห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ กล่าวกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในตัวเมืองได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง ซึ่งเป็นจุดสำคัญในการเชื่อมโยงโครงการบ้านพักอาศัยกับสาธารณูปโภค เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน ศูนย์การค้า เป็นต้น

“ศักยภาพดังกล่าวช่วยให้ราคาบ้านพักอาศัยในตัวเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงอยู่ที่ประมาณ 40 - 50 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น เมื่อเทียบกับโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ในปัจจุบัน ราคาดังกล่าวยังถือว่า 'เอื้อมถึง' ได้มากกว่ามาก” นายทินห์กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจรายนี้ระบุว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในสังคมโดยเฉพาะและที่อยู่อาศัยราคาถูกโดยทั่วไปมีไม่เพียงพอ เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาโครงการเก่าๆ หลายแห่งพุ่งสูงขึ้น รายงานจากหน่วยวิจัยตลาดยังระบุด้วยว่าโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่มีราคาต่ำกว่า 45 ล้านดองต่อตารางเมตรในเมืองหลวงนั้น “สูญพันธุ์” ไปหมดแล้ว

“ผู้นำฮานอยกล่าวว่าในปีนี้จะมีการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมประมาณ 10,000 หลังใน 7 โครงการ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะบรรลุเป้าหมายดังกล่าว ตัวเลขดังกล่าวจะตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานรายได้น้อยได้เพียงไม่ถึง 20% เท่านั้น” นายทินห์วิเคราะห์

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง โครงการบ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้ปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วเสมอไป โครงการบางโครงการในเขตฮว่ายดึ๊กและก๊วกโอยแม้จะมีราคาขายค่อนข้างต่ำเพียง 10-14 ล้านดอง/ตร.ม. แต่เปิดขายไปแล้วกว่า 20 ครั้งแต่ก็ยังไม่ขายหมด สาเหตุก็คือการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เหล่านี้ยังจำกัดอยู่

ระวังเมื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมใหม่

แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยสังคม NHS Trung Van (Nam Tu Liem) จะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ก็มีนายหน้าในตลาดรองลงโฆษณาขายโครงการนี้กันอย่างแพร่หลาย

ผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ปลอมตัวเป็นผู้ซื้อบ้าน ได้พบกับนาย Tuan ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และได้ทราบว่าอพาร์ตเมนต์ที่ NHS Trung Van กำลังถูกขายต่อในราคา 41 ล้านดองต่อตารางเมตร (ราคาเดิมคือ 19.5 ล้านดองต่อตารางเมตร) แม้ว่านาย Tuan จะแจ้งซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าเขาไม่มีสิทธิ์เข้าร่วมโครงการบ้านพักอาศัยสังคมตามระเบียบ แต่ผู้สื่อข่าวก็ยังได้รับคำยืนยันจากนายหน้ารายนี้ว่าเขาสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการนี้ได้

“คุณต้องอาศัยอยู่ในบ้านพักสังคมเป็นเวลา 5 ปีจึงจะโอนหนังสือรับรองได้ ตอนนี้ฉันจะซื้อมันโดยการรับรองเอกสาร ไม่ต้องกังวล” ตวนยืนยัน

อย่างไรก็ตาม ตามที่นายทราน วู ผู้ก่อตั้งหน่วยวิจัย SPE.R กล่าว นายหน้าในคดีข้างต้นได้แลกเปลี่ยนแนวคิดกันโดยเจตนา

“การรับรองเอกสารมีคุณค่าทางกฎหมาย แสดงให้เห็นถึงการคุ้มครองความสัมพันธ์ทางแพ่งของรัฐ เอกสารที่รับรองโดยเจ้าหน้าที่ศาลเป็นเพียงเอกสารที่บันทึกเหตุการณ์และการกระทำที่เกิดขึ้นจริงซึ่งมีพยานเป็นพยานโดยตรง ดังนั้น เอกสารที่รับรองโดยเจ้าหน้าที่ศาลจึงแตกต่างจากเอกสารที่รับรองโดยเจ้าหน้าที่ศาล และไม่สามารถแทนที่เอกสารที่รับรองโดยเจ้าหน้าที่ศาลในความสัมพันธ์ทางกฎหมายได้ โดยเฉพาะในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์” นายทราน วู กล่าวเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญ SPE.R กล่าวว่า เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ไม่ตรงตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้ขายบางรายจึง "หลีกเลี่ยงกฎหมาย" โดยการลงนามในเอกสารที่เขียนด้วยลายมือและทำเอกสารที่รับรองโดยทางราชการ อย่างไรก็ตาม แบบฟอร์มนี้ไม่สามารถแทนที่สัญญาซื้อขายและรับรองโดยทางราชการได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงคุณค่าทางกฎหมาย

กรณีเจ้าของบ้านต้องการขายต่อห้องชุดก่อนครบกำหนด 5 ปี ตามกฎหมายจะอนุญาตให้ซื้อได้เพียง 2 รายเท่านั้น คือ ผู้ลงทุนโครงการ และบุคคลที่มีสิทธิใช้โครงการบ้านจัดสรร

“หากเจ้าของบ้านและผู้ซื้อยังคงดำเนินการซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคมโดยเจตนาไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ สัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์จะถือเป็นโมฆะ ผู้ซื้อจะถูกบังคับให้ส่งมอบบ้านพักอาศัยสังคมให้กับหน่วยงานจัดการ หากทำธุรกรรมโดยเจตนา ทั้งเจ้าของบ้านและผู้ซื้อจะถูกลงโทษทางปกครอง” นายทราน วู กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html