บ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยเก่าในใจกลางเมืองกำลังเผชิญกับราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

เนื่องจากได้รับประโยชน์อย่างมากจากโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง และการปฏิบัติตามระยะเวลาที่กำหนดสำหรับการซื้อขาย โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมเก่าๆ ในใจกลางเมืองจึงประสบกับราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

อพาร์ตเมนต์ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม NHS Trung Van กำลังถูกเสนอขายในตลาดมือสองในราคาที่สูงกว่า 40 ล้านดง/ตารางเมตร (ภาพ: T. Vu)

ราคาเพิ่มขึ้นถึง 460%

เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2553 โครงการอพาร์ตเมนต์ Ngo Thi Nham (เขตฮาโดง) ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแห่งแรกๆ ใน ฮานอย ได้เปิดขายอย่างเป็นทางการ ในเวลานั้น ผู้พัฒนาโครงการขายอพาร์ตเมนต์ในราคามากกว่า 8 ล้านดงต่อตารางเมตร

จนถึงปัจจุบัน หลังจากผ่านไป 14 ปี อพาร์ตเมนต์ในอาคาร Ngo Thi Nham กำลังถูกเสนอขายโดยนายหน้าในราคา 45 ล้านดงต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น 460% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นในปี 2010

ราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนี้เกิดขึ้นในโครงการบ้านจัดสรรหลายแห่งในฮานอย ตัวอย่างเช่น ในโครงการบ้านจัดสรรเตย์นามหลิงดัม (เขตหวงมาย) ราคา ณ เวลาส่งมอบในปี 2559 อยู่ที่มากกว่า 13 ล้านดง/ตารางเมตร ปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ขนาด 68 ตารางเมตร พุ่งสูงถึง 3.5 พันล้านดง (51 ล้านดง/ตารางเมตร)

นายดวง ดึ๊ก ตวน รองประธานคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ได้ลงนามอนุมัติรายชื่อโครงการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองที่ปรับปรุงใหม่ในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของกรุงฮานอยสำหรับช่วงปี 2021-2025 (ระยะที่ 3)

สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมใหม่ 6 โครงการ (ประมาณ 8,300 ห้องชุด) อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะแล้วเสร็จเพียง 2 โครงการภายในปี 2026 ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เหลือทั้งหมดมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2028-2029

ในทำนองเดียวกัน โครงการ Rice City Song Hong (เขตหลงเบียน) ซึ่งมีราคาขายเริ่มต้นประมาณ 13 ล้านดง/ตารางเมตรในปี 2018 ปัจจุบันราคาได้พุ่งสูงขึ้นเป็น 40 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้นถึงสามเท่าในเวลาเพียงสี่ปี

โครงการอีกแห่งหนึ่งคือ ไรซ์ซิตี้ ลินห์ดัม (อำเภอหวงมาย) มีราคาเริ่มต้นประมาณ 15 ล้านดง/ตารางเมตรในปี 2557 ปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์หลายแห่งในโครงการนั้นเสนอขายในราคาสูงกว่า 50 ล้านดง/ตารางเมตร

ศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตรอง ทินห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ด้านการลงทุนว่า โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมในใจกลางเมืองได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง ซึ่งเป็นจุดสำคัญในการเชื่อมต่อโครงการบ้านพักอาศัยกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน และศูนย์การค้า

“ศักยภาพนี้ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในใจกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม แม้จะมีการเพิ่มราคา แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ก็ยังอยู่ที่ประมาณ 40-50 ล้านดง/ตารางเมตร เมื่อเทียบกับโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ในปัจจุบันแล้ว ราคานี้ยังถือว่าเข้าถึงได้ง่ายกว่ามาก” นายทินห์กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจรายนี้กล่าวว่า การขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยโดยเฉพาะ และที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงโดยทั่วไป เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้โครงการเก่าหลายแห่งมีราคาเพิ่มสูงขึ้น รายงานจากบริษัทวิจัยตลาดระบุว่า โครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่มีราคาต่ำกว่า 45 ล้านดง/ตารางเมตรนั้น "สูญหายไป" ในเมืองหลวงแล้ว

นายทินห์วิเคราะห์ว่า "ผู้นำเมืองฮานอยกล่าวว่า ปีนี้พวกเขาจะสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมประมาณ 10,000 ยูนิตใน 7 โครงการ อย่างไรก็ตาม แม้จะบรรลุเป้าหมายนี้ได้ จำนวนดังกล่าวก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานรายได้น้อยถึง 20% เท่านั้น"

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมไม่ได้มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นนั้นเสมอไป บางโครงการในเขตห้วยเดือกและกว็อกโอไอ แม้จะมีราคาขายค่อนข้างต่ำเพียงประมาณ 10-14 ล้านดง/ตารางเมตร แต่ก็ถูกประกาศขายไปแล้วกว่า 20 ครั้งโดยยังขายไม่หมด เหตุผลที่อ้างถึงคือการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานที่จำกัดในพื้นที่เหล่านั้น

ควรระมัดระวังเมื่อซื้อบ้านจัดสรรมือสองที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ

แม้จะยังสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม NHS Trung Van (เขตน้ำตู่เหลียม) ก็มีการโฆษณาและขายในตลาดรองอย่างกว้างขวางโดยนายหน้าแล้ว

ผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Investment Newspaper ปลอมตัวเป็นผู้ซื้อบ้าน และได้พบกับนายตวน ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ จึงได้ทราบว่าห้องชุดในโครงการ NHS Trung Van กำลังถูกขายต่อในราคา 41 ล้านดง/ตารางเมตร (ราคาเดิม 19.5 ล้านดง/ตารางเมตร) แม้ว่านายตวนจะบอกกับผู้สื่อข่าวซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าผู้สื่อข่าวไม่มีสิทธิ์ได้รับที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามระเบียบ แต่ตัวแทนขายก็รับรองกับผู้สื่อข่าวว่าสามารถซื้อห้องชุดในโครงการได้

“คุณต้องอาศัยอยู่ในบ้านจัดสรรของรัฐเป็นเวลาห้าปีเต็มก่อนจึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ตอนนี้เราจะซื้อโดยใช้สัญญาที่ได้รับการรับรองจากทนายความ ไม่ต้องกังวล” ตวนกล่าว

อย่างไรก็ตาม นาย Tran Vu ผู้ก่อตั้งหน่วยวิจัย SPE.R กล่าวว่า ในกรณีข้างต้น นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์จงใจบิดเบือนแนวคิดดังกล่าว

นาย Tran Vu เน้นย้ำว่า "การรับรองเอกสารโดยทนายความมีผลทางกฎหมาย แสดงให้เห็นถึงการคุ้มครองความสัมพันธ์ทางแพ่งของรัฐ ในทางกลับกัน เอกสารรับรองที่ทำต่อหน้าทนายความนั้นเป็นเพียงเอกสารที่บันทึกเหตุการณ์หรือการกระทำจริงที่เจ้าหน้าที่ศาลเป็นพยานโดยตรง ดังนั้น เอกสารรับรองที่ทำต่อหน้าทนายความจึงแตกต่างจากเอกสารที่ได้รับการรับรองโดยทนายความ และไม่สามารถใช้แทนเอกสารที่ได้รับการรับรองโดยทนายความในความสัมพันธ์ทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์"

ผู้เชี่ยวชาญจาก SPE.R ระบุว่า เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรใหม่ยังไม่ครบระยะเวลาที่กำหนด ผู้ขายบางรายจึงหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยการลงนามในเอกสารด้วยลายมือและจัดทำข้อตกลงที่ได้รับการรับรองจากทนายความ อย่างไรก็ตาม วิธีนี้ไม่สามารถทดแทนสัญญาซื้อขายที่ได้รับการรับรองจากรัฐได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของความถูกต้องตามกฎหมาย

ในกรณีที่เจ้าของบ้านประสงค์จะขายอพาร์ตเมนต์ของตนก่อนครบกำหนด 5 ปี ตามระเบียบแล้ว มีเพียงสองกลุ่มเท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ซื้อได้ ได้แก่ ผู้พัฒนาโครงการ และบุคคลที่มีคุณสมบัติตามนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นาย Tran Vu กล่าวว่า "หากเจ้าของบ้านและผู้ซื้อจงใจดำเนินการซื้อขายบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมโดยฝ่าฝืนระเบียบ สัญญาซื้อขายจะถือเป็นโมฆะ ผู้ซื้อจะต้องส่งมอบบ้านพักอาศัยนั้นคืนให้แก่หน่วยงานที่ดูแล หากพวกเขายังคงดำเนินการทำธุรกรรมต่อไปโดยเจตนา ทั้งเจ้าของบ้านและผู้ซื้อจะต้องถูกลงโทษทางปกครอง"

แหล่งที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html