ที่อยู่อาศัยสังคมกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ขัดแย้งทั้งในด้านความขาดแคลนและ "ความพร้อม"

ความยากต่อความยาก

ข้อมูลวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา อุปทานที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติใหม่มีจำนวนจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ ขณะเดียวกัน มีโครงการประมาณ 1,200 โครงการ มูลค่าประมาณ 3 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ ที่ประสบปัญหาในการดำเนินการ และนับตั้งแต่ปลายปี 2565 มีโครงการที่ได้รับการแก้ไขเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้น

เศรษฐกิจ – บ้านพักอาศัยสังคมยังขาดแคลนและขายไม่ออก: แนวทางแก้ไขคืออะไร? — ตั้งแต่ปี 2018 อุปทานที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงอย่างมาก (ภาพ: baochinhphu)

อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างรุนแรง ต้นทุนที่สูงในทุกขั้นตอนของการดำเนินโครงการ... ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแทบจะเป็นโอกาสเดียวสำหรับความฝันในการตั้งถิ่นฐานของคนส่วนใหญ่

ในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาลได้พยายามอย่างมากในการออกนโยบายเพื่อดึงดูดให้ภาคธุรกิจเข้ามามีส่วนร่วมในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพื่อปรับปรุงอุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้ยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ ขาดการประสานงานที่ดี ก่อให้เกิดปัญหาคอขวดมากมายที่ทำให้นักลงทุนเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ยาก

ในงานประกาศรายงานไตรมาส 3/2566 ของ VARS คุณเหงียน ฮวง นาม สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาด VARS และผู้อำนวยการทั่วไปของ G-Home กล่าวว่า กลไกทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีความซับซ้อนมาก การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างโครงการก็ใช้เวลานานกว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เสียอีก ในการ "ออก" ใบอนุญาตก่อสร้าง ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีในการดำเนินการตามขั้นตอนให้เสร็จสมบูรณ์

ดังนั้น แม้ว่ากฎระเบียบปัจจุบันจะกำหนดแรงจูงใจให้โครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ก่อนหน้านั้น โครงการบ้านจัดสรรสังคมยังคงต้อง "ผ่าน" การประเมินราคาที่ดิน ซึ่งยังคงประสบปัญหาและข้อถกเถียงมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคา ในขณะเดียวกัน นักลงทุนยังไม่ได้รับอนุญาตให้หักภาษี แต่ยังคงต้องจ่าย M3 (มูลค่าการจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดินเป็นเงินสดตามที่นักลงทุนเสนอในเอกสารประกวดราคา นอกเหนือจากภาระผูกพันของนักลงทุนต่องบประมาณแผ่นดินตามกฎหมายปัจจุบัน) นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องชำระเงินล่วงหน้าเพื่อเคลียร์พื้นที่ ซึ่งเงินจำนวนนี้จะถูกหักออกจากโครงการอื่นๆ หรือหักออกจากราคาที่ดิน

ยิ่งไปกว่านั้น หลังจากขั้นตอนการลงทุน 2 ปี โครงการบ้านจัดสรรสังคมจะใช้เวลาก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้ลูกค้าอีกประมาณ 2 ปี หลังจากนั้น นักลงทุนยังต้องสำรองพื้นที่บ้านจัดสรรสังคมขั้นต่ำ 20% ไว้สำหรับเช่าในโครงการบ้านจัดสรรสังคม และสามารถขายได้หลังจากใช้งานไปแล้ว 5 ปี

กระบวนการนี้ใช้เวลานานถึง 9 ปี หลังจากนั้นโครงการจะได้รับการตรวจสอบ และเมื่อการตรวจสอบเสร็จสิ้นแล้ว กิจการจะได้รับกำไรคงที่ 10% ขณะเดียวกัน ตลอดกระบวนการดำเนินโครงการ กิจการเองก็ไม่แน่ใจว่าค่าใช้จ่ายใดจะถูกบันทึกว่าสมเหตุสมผลและถูกต้อง ค่าธรรมเนียมใดจะไม่ถูกชำระหรือปฏิเสธ ดังนั้น กิจการเคหะสงเคราะห์จึงมักตกอยู่ในภาวะ "โชคไม่ดี" เหมือนกับ "การพนัน"

ความยากลำบากไม่ได้หยุดอยู่แค่นั้น การเข้าถึงเงินทุนยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับนักลงทุนอีกด้วย จากการวิจัยพบว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ลงทุนและก่อสร้างในเวียดนาม เงินทุนของเจ้าของคิดเป็นประมาณ 20% 30% มาจากลูกค้า และมากถึง 50% ต้องพึ่งพาสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่นักลงทุนประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเนื่องจากขาดหลักประกัน เพียงเพราะ "ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมีราคา 0 ดอง" เนื่องจากมีแรงจูงใจในการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ณ เวลานี้ แรงจูงใจเหล่านี้ไม่มีให้เห็น มีเพียงความยากลำบากที่มองไม่เห็นสำหรับธุรกิจเท่านั้น

มีอุปสรรคและปัญหาต่างๆ มากมาย ทำให้โครงการดูเหมือนว่าจะประสบความยากลำบากอย่างยิ่งที่จะสร้างหน่วยบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านหน่วยให้บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้

คนอยากซื้อก็ซื้อไม่ได้

ความยากลำบากในกระบวนการดำเนินการทำให้อุปทานเข้าสู่ตลาดลดลงเรื่อยๆ แต่ตลาดก็ยังคงประสบปัญหาทั้งการขาดแคลนและบ้านพักอาศัยสังคมที่ขายไม่ออก แม้ว่าความต้องการบ้านพักอาศัยสังคมจะมีจำนวนมากและเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและช่องว่างระหว่างอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์และรายได้ที่กว้างขึ้น

เศรษฐกิจ – บ้านพักสังคมยังขาดแคลนและขายไม่ออก: แนวทางแก้ไขคืออะไร? (รูปที่ 2) — โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเป็นโอกาสให้คนส่วนใหญ่มีที่อยู่อาศัย แต่ปัจจุบันกลับประสบปัญหาหลายประการ (ภาพ: baochinhphu)

อัตราการขยายตัวของเมืองจะสูงถึง 41.5% ในปี 2565 และจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 50% ในปี 2573 เวียดนามต้องเพิ่มพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเมืองประมาณ 70 ล้านตารางเมตรในแต่ละปี กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่างๆ ในช่วงปี 2564-2573 อยู่ที่ประมาณ 2,400,000 ยูนิต

ดังนั้น แม้ว่าโครงการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตจะดำเนินไปอย่างเต็มรูปแบบแล้ว แต่อุปทานก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ ขณะเดียวกัน ตัวเลขปัจจุบันแสดงให้เห็นว่าโครงการยังห่างไกลจากเป้าหมาย แม้ว่าทุกระดับ ตั้งแต่ส่วนกลางไปจนถึงท้องถิ่นกำลังพยายามอย่างเต็มที่เพื่อดำเนินการตามเป้าหมาย

จากข้อมูลการวิจัยของ VARS ในพื้นที่ที่โครงการบ้านจัดสรรสังคมเปิดให้ขาย พบว่าโครงการจำนวนมากมีผู้สนใจและสมัครเป็นจำนวนมาก โดยขายสินค้าคงคลังออกไปเกือบหมดทันทีที่เปิดตัวในตลาด ขณะที่บางพื้นที่ที่มีเขตอุตสาหกรรมส่งออกและนิคมอุตสาหกรรมที่มีแรงงานต่างด้าวหลายแสนคนกลับมีสถานการณ์ "ซบเซา" แม้จะมีการเสนอขายหลายครั้งก็ตาม

เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนจังหวัด บั๊กนิญ ได้รายงานต่อกระทรวงก่อสร้างว่า แม้ว่าจังหวัดบั๊กนิญจะได้ลงทุนสร้างบ้านพักคนงานนับหมื่นหลัง แต่ดูเหมือนว่าคนงานที่ทำงานในจังหวัดนี้ไม่สนใจซื้อบ้านพักคนงานเลย

ดังนั้น ในบรรดาโครงการบ้านพักคนงาน 7 โครงการที่สร้างเสร็จแล้วและบางส่วนในเมืองบั๊กนิญ ซึ่งมีอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 4,000 ยูนิตในตลาด จำนวนคนงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมที่ลงทะเบียนเพื่อซื้อบ้านจึงมีน้อยมาก

รายงานระบุว่าเมื่อเร็วๆ นี้ เจ้าของโครงการได้ลงประกาศขายบ้านพักคนงานจำนวน 1,681 ยูนิต แต่ขายได้น้อยมาก ปัจจุบันมีโครงการ 7 โครงการที่ยังมียูนิตเหลืออยู่ 1,324 ยูนิต

นายเหงียน ฮวง นาม อธิบายเหตุผลว่า สาเหตุหลักๆ คือ คนที่ต้องการซื้อกลับซื้อไม่ได้ ขณะที่นโยบายกลับมุ่งเป้าไปที่คนไม่จำเป็นต้องซื้อ

“กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยสังคมเข้มงวดกับผู้ซื้อมาก หลายจังหวัดขายให้เฉพาะคนงาน หลายจังหวัดขายให้เฉพาะคนงานในนิคมอุตสาหกรรม บางจังหวัดขายให้เฉพาะคนงานในนิคมอุตสาหกรรม แต่ขายให้เฉพาะในเขตหนึ่งเท่านั้น ขณะเดียวกัน ความสัมพันธ์ระหว่างคนงานกับท้องถิ่นก็ไม่ได้สูงนัก” คุณนามกล่าว

ดังนั้น เพื่อให้เกิดหลักประกันทางสังคม เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการขาดแคลนและการขายบ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้ จึงจำเป็นต้องศึกษาและประกาศใช้กลไกและนโยบายอย่างต่อเนื่องเพื่อส่งเสริมให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ขณะเดียวกัน ควรขยายฐานผู้รับประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ผู้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม (เช่า เช่าซื้อ ซื้อ) จำเป็นต้องได้รับการปรับเกณฑ์ให้เรียบง่ายและเข้าใจง่าย โดยลดข้อกำหนดด้านเอกสารและขั้นตอนการบริหาร เช่น สถานะที่อยู่อาศัย ระดับรายได้ ฯลฯ ให้เหลือน้อยที่สุด

นอกจากนี้ จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนแนวคิดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมจำเป็นต้องพัฒนาคุณภาพ เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมสำหรับการดำรงชีวิตในระยะยาว เพื่อปรับปรุงคุณภาพ แต่ยังคงรักษาราคาที่เหมาะสม นักลงทุนควรได้รับผลกำไร โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมควรได้รับการพัฒนาในขนาดที่เหมาะสม

กฎระเบียบเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์จากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมก็จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงให้เหมาะสมยิ่งขึ้น บ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้มีไว้สำหรับคนรวย แต่ควรมุ่งเน้นไปที่ผู้ที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษี มีเงินออม แต่ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาสูงได้ เนื่องจากหากประชาชนมีรายได้ต่ำมาก ครัวเรือนยากจน หรือครัวเรือนที่เกือบจะยากจน ต่ำกว่าเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นั่นหมายความว่าคนเหล่านี้ไม่มีเงินเพียงพอต่อการดำรงชีพ ไม่มีเงินออม จึงไม่สามารถซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้

น.เกียง

แหล่งที่มา