ความยากต่อความยาก
ข้อมูลวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา อุปทานที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติใหม่มีจำนวนจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ ขณะเดียวกัน มีโครงการประมาณ 1,200 โครงการ มูลค่าประมาณ 3 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ ที่ประสบปัญหาในการดำเนินการ และนับตั้งแต่ปลายปี 2565 มีโครงการที่ได้รับการแก้ไขเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้น
ตั้งแต่ปี 2018 อุปทานที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงอย่างมาก (ภาพ: baochinhphu)
อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างรุนแรง ต้นทุนที่สูงในทุกขั้นตอนของการดำเนินโครงการ... ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแทบจะเป็นโอกาสเดียวสำหรับความฝันในการตั้งถิ่นฐานของคนส่วนใหญ่
ในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาลได้ใช้ความพยายามอย่างมากในการออกนโยบายเพื่อดึงดูดให้ภาคธุรกิจเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และปรับปรุงอุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้ยังคงมีข้อบกพร่องและขาดความสม่ำเสมอหลายประการ ก่อให้เกิดปัญหาคอขวดมากมายที่ทำให้นักลงทุนเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ยาก
ในงานประกาศรายงานไตรมาส 3/2566 ของ VARS คุณเหงียน ฮวง นาม สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาด VARS และผู้อำนวยการทั่วไปของ G-Home กล่าวว่า กลไกทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีความซับซ้อนมาก การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างโครงการก็ใช้เวลานานกว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เสียอีก ในการ "ออก" ใบอนุญาตก่อสร้าง ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีในการดำเนินการตามขั้นตอนให้เสร็จสมบูรณ์
ดังนั้น แม้ว่ากฎระเบียบปัจจุบันจะกำหนดแรงจูงใจให้โครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ก่อนหน้านั้น โครงการบ้านจัดสรรสังคมยังคงต้อง "ผ่าน" การประเมินราคาที่ดิน ซึ่งยังคงประสบปัญหาและข้อถกเถียงมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคา ในขณะเดียวกัน นักลงทุนยังไม่ได้รับอนุญาตให้หักภาษี แต่ยังคงต้องจ่าย M3 (มูลค่าการจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดินเป็นเงินสดตามที่นักลงทุนเสนอในเอกสารประกวดราคา นอกเหนือจากภาระผูกพันของนักลงทุนต่องบประมาณแผ่นดินตามกฎหมายปัจจุบัน) นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องชำระเงินล่วงหน้าเพื่อเคลียร์พื้นที่ ซึ่งเงินจำนวนนี้จะถูกหักออกจากโครงการอื่นๆ หรือหักออกจากราคาที่ดิน
ยิ่งไปกว่านั้น หลังจากขั้นตอนการลงทุน 2 ปี โครงการบ้านจัดสรรสังคมจะใช้เวลาอีกประมาณ 2 ปีในการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า หลังจากนั้น นักลงทุนยังคงต้องสำรองพื้นที่บ้านจัดสรรสังคมขั้นต่ำ 20% ไว้สำหรับเช่าในโครงการบ้านจัดสรรสังคม และสามารถขายได้หลังจากใช้งานไปแล้ว 5 ปี
กระบวนการนี้ใช้เวลานานถึง 9 ปี หลังจากนั้นโครงการจะได้รับการตรวจสอบ และเมื่อการตรวจสอบเสร็จสิ้นแล้ว กิจการจะได้รับกำไรคงที่ 10% ขณะเดียวกัน ตลอดกระบวนการดำเนินโครงการ กิจการเองก็ไม่แน่ใจว่าค่าใช้จ่ายใดจะถูกบันทึกว่าสมเหตุสมผลและถูกต้อง ค่าธรรมเนียมใดจะไม่ได้รับการชำระ หรือจะถูกปฏิเสธ ดังนั้น กิจการที่สร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมจึงมักตกอยู่ในภาวะ "โชคไม่ดี" เหมือนกับ "การพนัน"
ความยากลำบากไม่ได้หยุดอยู่แค่นั้น การเข้าถึงเงินทุนยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับนักลงทุนอีกด้วย จากการวิจัยพบว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ลงทุนและก่อสร้างในเวียดนาม เงินทุนของเจ้าของคิดเป็นประมาณ 20% 30% มาจากลูกค้า และมากถึง 50% ต้องพึ่งพาสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่นักลงทุนประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเนื่องจากขาดหลักประกัน เพียงเพราะ "ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมีราคา 0 ดอง" เนื่องจากมีแรงจูงใจในการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ณ เวลานี้ แรงจูงใจเหล่านี้ไม่มีให้เห็น มีเพียงความยากลำบากที่มองไม่เห็นสำหรับธุรกิจเท่านั้น
มีอุปสรรคและปัญหาต่างๆ มากมายจนทำให้การบรรลุเป้าหมายโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านหน่วยเป็นเรื่องยากลำบาก
คนที่ต้องการซื้อก็ไม่สามารถซื้อได้
ความยากลำบากในกระบวนการดำเนินการทำให้อุปทานเข้าสู่ตลาดลดลงเรื่อยๆ แต่ตลาดก็ยังคงประสบปัญหาทั้งการขาดแคลนและบ้านพักอาศัยสังคมที่ขายไม่ออก แม้ว่าความต้องการบ้านพักอาศัยสังคมจะมีจำนวนมากและเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและช่องว่างระหว่างอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์และรายได้ที่กว้างขึ้น
โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเป็นโอกาสให้คนส่วนใหญ่มีที่อยู่อาศัย แต่ปัจจุบันกลับประสบปัญหาหลายประการ (ภาพ: baochinhphu)
อัตราการขยายตัวของเมืองจะสูงถึง 41.5% ในปี 2565 และเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 50% ในปี 2573 เวียดนามต้องเพิ่มพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเมืองประมาณ 70 ล้านตารางเมตรในแต่ละปี กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่างๆ ในช่วงปี 2564-2573 อยู่ที่ประมาณ 2,400,000 ยูนิต
ดังนั้น แม้ว่าโครงการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตจะดำเนินไปอย่างเต็มรูปแบบแล้ว แต่อุปทานก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ ขณะเดียวกัน ตัวเลขปัจจุบันแสดงให้เห็นว่าโครงการยังห่างไกลจากเป้าหมาย แม้ว่าทุกระดับ ตั้งแต่ส่วนกลางไปจนถึงท้องถิ่นกำลังพยายามอย่างเต็มที่เพื่อดำเนินการตามเป้าหมาย
จากการวิจัยของ VARS ในพื้นที่ที่โครงการบ้านจัดสรรสังคมเปิดให้ขาย พบว่าโครงการต่างๆ จำนวนมากมีผู้สนใจและสมัครเข้ามาใช้ผลิตภัณฑ์เกือบทั้งหมดเป็นจำนวนมากทันทีที่เปิดตัวสู่ตลาด ขณะที่บางพื้นที่ที่มีเขตแปรรูปเพื่อการส่งออกและนิคมอุตสาหกรรมที่มีแรงงานต่างด้าวหลายแสนคนกลับมียอดขาย "ซบเซา" ทั้งที่มีการเสนอขายหลายครั้งแล้ว
เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนจังหวัด บั๊กนิญ ได้รายงานต่อกระทรวงก่อสร้างว่า แม้ว่าจังหวัดบั๊กนิญจะได้ลงทุนสร้างบ้านพักคนงานนับหมื่นหลัง แต่ดูเหมือนว่าคนงานที่ทำงานในจังหวัดนี้ไม่สนใจซื้อบ้านพักคนงานเลย
ดังนั้น ในบรรดาโครงการบ้านพักคนงาน 7 โครงการที่สร้างเสร็จแล้วและบางส่วนในเมืองบั๊กนิญ ซึ่งมีอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 4,000 ยูนิตในตลาด จำนวนคนงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมที่ลงทะเบียนเพื่อซื้อบ้านจึงมีน้อยมาก
รายงานระบุว่าเมื่อเร็วๆ นี้ เจ้าของโครงการได้ลงประกาศขายบ้านพักคนงานจำนวน 1,681 ยูนิต แต่ขายได้น้อยมาก ปัจจุบันมีโครงการ 7 โครงการที่ยังมีบ้านพักคนงานเหลืออยู่ 1,324 ยูนิต
นายเหงียน ฮวง นาม อธิบายเหตุผลว่า สาเหตุหลักๆ คือ คนที่ต้องการซื้อกลับซื้อไม่ได้ ขณะที่นโยบายกลับมุ่งเป้าไปที่คนไม่จำเป็นต้องซื้อ
“กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเข้มงวดกับผู้ซื้อมาก หลายจังหวัดขายให้เฉพาะคนงาน หลายจังหวัดขายให้เฉพาะคนงานในนิคมอุตสาหกรรม บางจังหวัดขายให้เฉพาะคนงานในนิคมอุตสาหกรรม แต่ขายให้เฉพาะบางอำเภอเท่านั้น ขณะเดียวกัน ความสัมพันธ์ระหว่างคนงานกับท้องถิ่นก็ไม่ได้สูงนัก” คุณนามกล่าว
ดังนั้น เพื่อให้เกิดหลักประกันทางสังคม ขจัดปัญหาการขาดแคลนและขายบ้านไม่ได้ จึงจำเป็นต้องศึกษาและประกาศใช้กลไกและนโยบายอย่างต่อเนื่องเพื่อส่งเสริมให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ขณะเดียวกันก็ขยายฐานผู้รับประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการบ้านจัดสรร ผู้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนโครงการบ้านจัดสรร (เช่า เช่าซื้อ) จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนเกณฑ์ให้ง่ายและชัดเจน และลดข้อกำหนดด้านเอกสารและขั้นตอนการบริหาร เช่น สถานะที่อยู่อาศัย ระดับรายได้ ฯลฯ ให้เหลือน้อยที่สุด
นอกจากนี้ จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนแนวคิดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมจำเป็นต้องพัฒนาคุณภาพ เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมสำหรับการดำรงชีวิตในระยะยาว เพื่อปรับปรุงคุณภาพ แต่ยังคงรักษาราคาที่เหมาะสม นักลงทุนควรได้รับผลกำไร โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมควรได้รับการพัฒนาในขนาดที่เหมาะสม
กฎระเบียบเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์จากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมก็จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงให้เหมาะสมยิ่งขึ้น บ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้มีไว้สำหรับคนรวย แต่ควรมุ่งเน้นไปที่ผู้ที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษี มีเงินออม แต่ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาสูงได้ เนื่องจากหากประชาชนมีรายได้ต่ำมาก ครัวเรือนยากจน หรือครัวเรือนที่เกือบจะยากจน ต่ำกว่าเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นั่นหมายความว่าคนเหล่านี้ไม่มีเงินเพียงพอต่อการดำรงชีพ ไม่มีเงินออม จึงไม่สามารถซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้
น.เกียง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)