ที่อยู่อาศัยสังคมกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ขัดแย้งทั้งในด้านความขาดแคลนและส่วนเกิน

ความยากต่อความยาก

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2018 เป็นต้นมา อุปทานที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงอย่างมาก จำนวนโครงการบ้านจัดสรรใหม่ที่ได้รับอนุมัติมีจำกัดเพิ่มมากขึ้น ในขณะเดียวกัน โครงการประมาณ 1,200 โครงการ มูลค่าประมาณ 30,000 ล้านเหรียญสหรัฐ กำลังประสบกับความยากลำบากในการดำเนินการ นับตั้งแต่ปลายปี 2565 มีการรื้อถอนโครงการเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้น

ตั้งแต่ปี 2018 อุปทานที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงอย่างมาก (ภาพ : เป่าจินพู)

อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด ขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้อย่างรุนแรง ต้นทุนที่สูงในทุกขั้นตอนของการดำเนินโครงการ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง โครงการบ้านพักอาศัยสังคมถือเป็นโอกาสเดียวของคนส่วนใหญ่ที่จะได้มีบ้านในฝัน

ในระยะหลังนี้ รัฐบาลได้พยายามออกนโยบายดึงดูดให้ธุรกิจเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม และปรับปรุงอุปทานของกลุ่มที่อยู่อาศัยสังคมให้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้ยังคงมีข้อบกพร่องและขาดความสอดคล้องกันหลายประการ ทำให้เกิดปัญหาคอขวดมากมายที่ทำให้ผู้ลงทุนเข้าถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้ยาก

ในงานประกาศรายงานไตรมาส 3/2023 ของ VARS นาย Nguyen Hoang Nam สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาด VARS และกรรมการผู้จัดการของ G-Home กล่าวว่ากลไกทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยทางสังคมมีความซับซ้อนมาก การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการใช้เวลานานกว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เสียอีก เพื่อขอใบอนุญาตการก่อสร้าง ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมจะต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีในการดำเนินการตามขั้นตอนให้เสร็จสิ้น

ดังนั้น แม้ว่ากฎระเบียบปัจจุบันจะมอบแรงจูงใจให้โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ก่อนหน้านั้น โครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังคงต้อง "ผ่าน" การประเมินค่าที่ดินอยู่ - ในปัจจุบันยังคงมีปัญหาและข้อโต้แย้งมากมายที่เกี่ยวข้องกับวิธีการประเมินค่า ทั้งนี้ผู้ลงทุนไม่สามารถหักได้แต่ยังคงต้องจ่าย M3 (มูลค่าการชำระเข้างบประมาณแผ่นดินเป็นเงินสดที่ผู้ลงทุนเสนอไว้ในเอกสารประกวดราคา นอกเหนือจากภาระผูกพันที่ผู้ลงทุนมีต่องบประมาณแผ่นดินตามกฎหมายปัจจุบัน) นอกจากนี้ ผู้ลงทุนยังต้องจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อเคลียร์พื้นที่อีกด้วย จากนั้นจำนวนเงินดังกล่าวจะถูกหักจากโครงการอื่นหรือหักจากราคาที่ดิน

ไม่ต้องพูดถึงว่าหลังจากขั้นตอนการลงทุน 2 ปี โครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะใช้เวลาอีกประมาณ 2 ปีในการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้ลูกค้า หลังจากนั้นผู้ลงทุนยังต้องสำรองพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมขั้นต่ำร้อยละ 20 เพื่อเช่าในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม และสามารถขายได้หลังจากใช้งานไปแล้ว 5 ปี

กระบวนการนี้ใช้เวลานานถึง 9 ปี หลังจากนั้นโครงการก็จะได้รับการตรวจสอบ และเมื่อตรวจสอบเสร็จสิ้นแล้ว ธุรกิจจึงจะได้รับกำไรคงที่ 10% ในขณะเดียวกัน ตลอดกระบวนการดำเนินโครงการทั้งหมด บริษัทเองก็ไม่แน่ใจว่าค่าใช้จ่ายใดบ้างที่จะได้รับการบันทึกว่าสมเหตุสมผลและถูกต้อง และค่าธรรมเนียมใดบ้างที่จะไม่ได้รับการชำระหรือยกเลิก ดังนั้นธุรกิจบ้านพักสังคมจึงมักอยู่ในภาวะ “โชคไม่ดี” เหมือนกับการ “เดิมพัน”

ความยากลำบากไม่ได้หยุดอยู่แค่นั้น การเข้าถึงเงินทุนยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับนักลงทุนอีกด้วย จากการศึกษาพบว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ลงทุนและสร้างในเวียดนามมีทุนจดทะเบียนประมาณ 20% ระดมทุนจากลูกค้า 30% และสูงสุด 50% ขึ้นอยู่กับสถาบันสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่นักลงทุนประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเนื่องจากขาดหลักประกัน เพียงเพราะ “ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมีมูลค่า 0 บาท” เนื่องมาจากได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นพิเศษ ณ เวลานี้ไม่มีแรงจูงใจ มีเพียงความยากลำบากที่มองไม่เห็นสำหรับธุรกิจ

มีอุปสรรค ความยากลำบาก และข้อบกพร่องมากมายจนทำให้ดูเหมือนยากมากที่จะบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ของโครงการในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านหลัง

คนที่ต้องการซื้อก็ไม่สามารถซื้อได้

ความยากลำบากในกระบวนการดำเนินการทำให้อุปทานเข้าสู่ตลาดลดลงเรื่อยๆ แต่ตลาดก็ยังคงมีปรากฎการณ์ขาดแคลนและบ้านพักอาศัยสังคมขายไม่ออก แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมจะมหาศาลและเพิ่มขึ้นตามความเร็วของการขยายตัวของเมืองและช่องว่างระหว่างอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์และรายได้ที่เพิ่มมากขึ้น

- โครงการบ้านพักสังคมเป็นโอกาสที่คนส่วนใหญ่จะมีสถานที่อยู่อาศัย แต่ปัจจุบันกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย (ภาพ : เป่าจินพู)

โดยอัตราการขยายตัวเป็นเมืองจะสูงถึง 41.5% ในปี 2022 และเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 50% ในปี 2030 เวียดนามต้องเพิ่มพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเขตเมืองประมาณ 70 ล้านตารางเมตรทุกปี จากข้อมูล ของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมของผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมในท้องถิ่นในช่วงปี พ.ศ. 2564 - 2573 อยู่ที่ประมาณ 2,400,000 ยูนิต

ดังนั้น แม้ว่าโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านหน่วยจะแล้วเสร็จเต็มรูปแบบ แต่อุปทานยังคงไม่เพียงพอต่อความต้องการ ขณะเดียวกันตัวเลขปัจจุบันแสดงให้เห็นว่าเรายังห่างไกลจากเป้าหมายของโครงการมาก แม้ว่าทุกระดับตั้งแต่ส่วนกลางไปจนถึงท้องถิ่นต่างพยายามอย่างเต็มที่ในการดำเนินการตามนั้นก็ตาม

จากการวิจัยของ VARS ในพื้นที่ที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเปิดให้ขาย พบว่าโครงการต่างๆ จำนวนมากมีผู้สนใจและสมัครซื้อสินค้าเกือบทุกรายการทันทีที่เปิดตัวสู่ตลาด ขณะที่พื้นที่บางแห่งที่มีเขตอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออกและเขตอุตสาหกรรมที่มีแรงงานต่างด้าวหลายแสนคนกลับมียอดขาย "ซบเซา" แม้จะมีการเสนอขายไปหลายครั้งแล้วก็ตาม

เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนจังหวัด บั๊กนิญ ได้รายงานต่อกระทรวงก่อสร้างว่า แม้ว่าจังหวัดบั๊กนิญจะได้ลงทุนสร้างบ้านพักคนงานนับหมื่นหลัง แต่ดูเหมือนว่าคนงานที่ทำงานในจังหวัดนี้จะไม่สนใจซื้อบ้านพักคนงานเลย

ทั้งนี้ จากโครงการบ้านพักคนงาน 7 โครงการที่สร้างเสร็จแล้วและบางส่วนในจังหวัดบั๊กนิญ ซึ่งมีอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 4,000 ยูนิตในตลาด จำนวนคนงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมที่ลงทะเบียนเพื่อซื้อบ้านจึงมีน้อยมาก

รายงานระบุว่าเมื่อเร็วๆ นี้ เจ้าของโครงการได้ลงโฆษณาขายบ้านพักคนงานจำนวน 1,681 แห่ง แต่มีเพียงไม่กี่แห่งที่ขายออกไป ปัจจุบันมีโครงการอยู่ 7 โครงการ คงเหลือจำนวน 1,324 ยูนิต

นายเหงียน ฮวง นาม อธิบายเหตุผลว่า สาเหตุหลักๆ คือ ผู้จำเป็นต้องซื้อก็ไม่สามารถซื้อได้ ขณะที่นโยบายกลับมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่ไม่จำเป็นต้องซื้อ

“กฎหมายบ้านพักอาศัยสังคมเข้มงวดกับผู้ซื้อมาก หลายจังหวัดขายให้เฉพาะคนงาน หลายจังหวัดขายให้เฉพาะคนงานในนิคมอุตสาหกรรม บางจังหวัดขายให้เฉพาะคนงานในนิคมอุตสาหกรรม แต่ขายให้เฉพาะอำเภอหนึ่งแห่งเท่านั้น ในขณะเดียวกัน ความสัมพันธ์ระหว่างคนงานกับท้องถิ่นก็ไม่ได้สูงนัก” นายนามกล่าว

ดังนั้นเพื่อให้เกิดหลักประกันทางสังคมและขจัดปัญหาขาดแคลนและบ้านพักอาศัยสังคมที่ขายไม่ออก จึงจำเป็นต้องวิจัยและออกกลไกและนโยบายเพื่อส่งเสริมให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนในพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมต่อไป พร้อมกันนี้ให้ขยายกลุ่มผู้รับประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะเคหะสงเคราะห์ ผู้รับผลประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทางสังคม (การเช่า การเช่า การซื้อ) จะต้องได้รับการปรับให้มีเกณฑ์ที่เรียบง่ายและระบุได้ง่าย โดยลดความต้องการด้านเอกสารและขั้นตอนการบริหาร เช่น สถานะที่อยู่อาศัย ระดับรายได้ ฯลฯ

นอกจากนี้จำเป็นต้องเปลี่ยนวิธีคิดในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม โครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพเพื่อให้แน่ใจว่ามีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมเพื่อให้ผู้คนสามารถดำรงชีวิตได้ในระยะยาว เพื่อปรับปรุงคุณภาพแต่ยังคงรักษาราคาให้เหมาะสม นักลงทุนควรแสวงหาผลกำไรและพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในขนาดที่เหมาะสม

กฎระเบียบเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์จากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมต้องมีการเปลี่ยนแปลงให้เหมาะสมยิ่งขึ้น โครงการบ้านพักอาศัยสังคมไม่ใช่การขายให้กับคนรวย แต่ควรจะมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษี มีเงินออม แต่ไม่สามารถเข้าถึงบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาเกณฑ์สูงในปัจจุบันได้ เนื่องจากหากประชาชนมีรายได้น้อยมาก ครัวเรือนยากจน หรือเกือบยากจน ต่ำกว่าระดับที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นั่นหมายความว่าคนเหล่านี้ไม่มีเงินเพียงพอต่อค่าครองชีพ และไม่มีเงินออม พวกเขาจึงไม่สามารถซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐได้

น.เกียง

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html