ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียลดลงอย่างรวดเร็ว

ข้อมูลจาก Savills Prospects แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก มีแนวโน้มลดลง 6% ในปี 2565 เมื่อเทียบกับการลดลง 15% ในอเมริกาเหนือ และ 28% ในยุโรป นอกจากนี้ การลงทุนโดยรวมของเอเชียยังมีสัดส่วนที่สูงกว่าการลงทุนทั่วโลก

นายไซมอน สมิธ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย Savills เอเชีย แปซิฟิก ให้ความเห็นว่า กิจกรรมการลงทุนจะยังคงเป็นเรื่องยาก แม้ว่าจะมีความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ในระดับโลกอยู่มากมายก็ตาม

ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียลดลงอย่างรวดเร็ว (ภาพ: TN)

“อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียยังคงแข็งแกร่ง ทำให้ภูมิภาคนี้น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน” นายไซมอนกล่าว

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น โดยมีปัจจัยมากมายที่ส่งผลต่อประสิทธิภาพการลงทุน เช่น ภาวะเงินเฟ้อ กฎหมาย ความไม่แน่นอน ทางภูมิรัฐศาสตร์ การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หรือพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องรับรู้ความเสี่ยงอย่างแม่นยำเพื่อตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง

นายไซมอน ยังได้ชี้ให้เห็นกลุ่มความเสี่ยงที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในเวลานี้ต้องให้ความสำคัญ ได้แก่ ความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง ความเสี่ยงเชิงวัฏจักร และความเสี่ยงด้านตลาด

ประการแรกคือความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลได้ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในโครงสร้างตลาดในหลายภูมิภาคแล้ว คลาวด์คอมพิวติ้ง อีคอมเมิร์ซ วิดีโอออนไลน์ และโซเชียลมีเดีย กำลังขับเคลื่อนกิจกรรมประจำวันของเราทางออนไลน์มากขึ้นเรื่อยๆ

แนวโน้มนี้ได้รับการเร่งให้เพิ่มมากขึ้นในช่วงการระบาดใหญ่และคาดว่าจะเติบโตเร็วขึ้นในช่วงเวลาข้างหน้า

ตัวอย่างเช่น ในเกาหลีใต้ ซึ่งเป็นตลาดค้าปลีกออนไลน์ที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของโลก คาดการณ์ว่า 37% ของธุรกรรมจะได้รับการชำระเงินทางออนไลน์ในปี 2022 และคาดว่าตัวเลขนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 45% ในอีก 5 ปีข้างหน้า

ในตลาดอื่นๆ อีคอมเมิร์ซถือเป็นสาขาที่มีศักยภาพสูง และยังมีช่องว่างสำหรับการพัฒนาอีกมาก การพัฒนาธุรกิจค้าปลีกออนไลน์จะส่งเสริมให้นักลงทุนหันมาสนใจธุรกิจศูนย์ข้อมูลและโลจิสติกส์มากขึ้น ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงโฉมหน้าของอุตสาหกรรมค้าปลีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการค้าปลีกโดยตรง

ประการที่สองคือความเสี่ยงแบบเป็นวัฏจักร โดยอัตราเงินเฟ้อเป็นความเสี่ยงแบบเป็นวัฏจักรที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ในเอเชียเท่านั้นแต่ทั่วโลกต่างต้องเผชิญ

อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ในด้านบวก อัตราเงินเฟ้อกำลังลดลง อัตราเงินเฟ้อในออสเตรเลียลดลงมาอยู่ที่ 6.8% ในเดือนมีนาคม 2566 จากระดับสูงสุดที่ 8.4% ในเดือนธันวาคม 2565

อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่สูงควบคู่ไปกับต้นทุนวัตถุดิบและแรงงานที่สูงขึ้น ยังคงเป็นข้อกังวลสำคัญสำหรับนักลงทุน อัตราดอกเบี้ยที่สูงยังก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจอีกด้วย

กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตของ GDP โลกจะชะลอตัวลงเหลือ 2.7% ในปี 2566 จาก 3.2% ในปี 2565 และ 6% ในปี 2564 หากอัตราดอกเบี้ยสูงยังคงอยู่ต่อไป ความเสี่ยงที่การเติบโตจะชะลอตัวลงก็ยังคงมีอยู่

ประการที่สามคือความเสี่ยงจากปัญหาตลาดภายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักเผชิญกับความเสี่ยงจากภาวะอุปทานล้นตลาด ซึ่งเป็นสาเหตุหลักของภาวะซบเซาในภาคส่วนนี้ ภาวะอุปทานล้นตลาดเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นในหลายตลาดและหลายกลุ่มธุรกิจ เช่น ตลาดค้าปลีกในประเทศจีน

คุณเจมส์ แมคโดนัลด์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนโยบาย Savills China ให้ความเห็นว่า “อุปทานพื้นที่ขายปลีกที่ล้นเกินในบางพื้นที่ในประเทศจีนกำลังพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ โดยอัตราพื้นที่ว่างในตลาดหลักๆ ในช่วงต้นปี 2566 พุ่งสูงถึงสองหลัก”

หลายพื้นที่ยังคงมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก และอาจมีสินค้าคงคลังในอนาคตอีกมาก ขณะเดียวกัน พื้นที่ค้าปลีกยังคงได้รับแรงกดดันจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ

ความเสี่ยงด้านตลาดอื่นๆ ได้แก่ กรอบการกำกับดูแล นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนยังต้องให้ความสนใจกับนโยบายรัฐบาลมากขึ้น แม้จะมีมาตรการผ่อนคลายข้อจำกัดทางการเงิน แต่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของประเทศก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะยุติลง

ในขณะเดียวกัน ในประเทศกำลังพัฒนาอย่างอินโดนีเซีย นักลงทุนจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับความโปร่งใสของตลาด ถัดมาคือเสถียรภาพทางการเมือง ยกตัวอย่างเช่น ความไม่มั่นคงทางการเมืองในประเทศไทยยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการลงทุน

ในเวียดนาม ช่วงเดือนแรกๆ ของปีรัฐบาลให้การสนับสนุนอย่างชัดเจนในการแก้ไขปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาและมติฉบับใหม่ นอกจากนี้ ในเดือนมีนาคม ธนาคารกลางเวียดนามได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดการเงินและสนับสนุนเศรษฐกิจให้เร่งการเติบโต

คุณทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม กล่าวว่า “คาดว่านโยบายเหล่านี้จะส่งผลดีต่อตลาด อย่างไรก็ตาม ตลาดยังต้องใช้เวลาในการปรับตัว คาดการณ์ว่าแนวโน้มที่สดใสจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2566”

ความท้าทายที่ใหญ่กว่านั้นเกี่ยวข้องกับโครงสร้างข้อตกลงและเอกสารทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ประเด็นนี้ยังจำเป็นต้องได้รับการแทรกแซงและการสนับสนุนด้วยกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจน ซึ่งจะเร่งให้กิจกรรมการลงทุนจากต่างประเทศในเวียดนามเติบโตเร็วขึ้น

จะเห็นได้ว่าแต่ละตลาดมีความเสี่ยงในการลงทุนที่แตกต่างกัน กลุ่มความเสี่ยงมักทับซ้อนกันและไม่แยกออกจากกันอย่างชัดเจน เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ จำเป็นต้องมีมาตรการที่สอดประสานกันและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาด ในสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน นักลงทุนจำเป็นต้องประสานงานกับหน่วยงานผู้เชี่ยวชาญเพื่อเตรียมสถานการณ์ล่วงหน้า เพื่อลดผลกระทบของความเสี่ยงต่อการตัดสินใจลงทุน

แหล่งที่มา