กลุ่มอพาร์ตเมนท์น่าสนใจสำหรับนักลงทุน

การเช่าอพาร์ทเมนท์ถือเป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงในช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นปัจจุบัน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ เป็นเวลานานแล้วที่โครงการอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ขายออกไปในตลาดน้อยมาก ในขณะเดียวกันนักลงทุนจำนวนมากยังคงให้ความสนใจในกลุ่มนี้และมองหาซื้อโครงการที่ราคาเหมาะสมและมีความก้าวหน้าที่ดี ในปัจจุบันนักลงทุนจำนวนมากซื้ออพาร์ทเมนท์เพื่อเช่าเป็นหลัก ไม่ได้ซื้อเพื่อเล่นเน็ตเหมือนสมัยที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคึกคัก แม้ว่าอัตรากำไรจากการให้เช่าอพาร์ทเมนต์จะไม่สูงเท่ากับในช่วงก่อนอีกต่อไป และในบางพื้นที่ยังต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินออมด้วยซ้ำ แต่นี่ก็ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากสามารถสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงได้

นางฮัง (นักลงทุน) ซึ่งเพิ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในเขตบิ่ญเติน (โฮจิมินห์ซิตี้) กล่าวว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารลดลงอย่างมาก ดังนั้น ฉันจึงไม่ต้องการออมเงินอีกต่อไป แต่จะถอนเงินออกมาเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อเช่า ส่วนหนึ่งเพื่อสะสมทรัพย์สินให้ลูกๆ ในอนาคต ส่วนหนึ่งเพื่อลงทุนเพื่อให้มีเงินเข้าออกทุกเดือน”

ในทำนองเดียวกัน นางสาวลี เพิ่งซื้ออพาร์ทเมนท์ในเขต 8 (โฮจิมินห์) เพื่อให้เช่า โดยมีรายได้คงที่ 7 ล้านดองต่อเดือน นางสาวลีกล่าวว่า “ถ้าคำนวณแล้ว กำไรจากการเช่าก็ยังต่ำกว่าต้นทุนซื้อมาก แต่ในเวลานี้ ฉันไม่รู้ว่าจะลงทุนอะไรดี นอกจากนี้ เจ้าของบ้านหลายคนกำลังประสบปัญหาทางการเงิน ดังนั้นราคาจึงลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ฉันจึงซื้อเพื่อปล่อยเช่าเพื่อรับรายได้ต่อเดือน และรอจนกว่าตลาดจะดีขึ้นจึงค่อยขายเพื่อทำกำไร”

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 อุปทานหลักในนครโฮจิมินห์มีจำนวนอพาร์ทเมนต์ 7,600 ยูนิต ซึ่งทรงตัวเมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส แต่ลดลง 5% เมื่อเทียบเป็นรายปี ราคาขายหลักเฉลี่ยในไตรมาสที่ 2 ของนครโฮจิมินห์กลับมาอยู่ที่ระดับปี 2563 ที่ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร ลดลง 36% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และลดลง 45% เมื่อเทียบเป็นรายปี นางสาวเกียง ฮวินห์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M กล่าวว่า ขณะนี้อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์อยู่ในระดับต่ำมาก โดยเฉพาะในตลาดที่มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคน ในขณะเดียวกัน ความต้องการซื้อของนักลงทุนก็สูงมาก โดยเฉพาะในช่วงปลายปี 2566 หลายคนจะนำเงินที่ไม่ได้ใช้งานไปหาซื้อโครงการอพาร์ตเมนต์

“ในอดีตที่อสังหาริมทรัพย์ยัง “ฮอต” นักลงทุนจำนวนมากแห่กันขายที่ดิน ขายที่หนึ่งแล้วนำเงินไปซื้อที่อื่นเพื่อทำกำไร แต่ปัจจุบันที่ตลาดไม่มั่นคง นักลงทุนส่วนใหญ่จึงไว้วางใจในอพาร์ตเมนต์ เพราะราคาเหมาะสม ไม่เปลี่ยนแปลงมากเหมือนที่ดินหรือทาวน์เฮาส์ ในขณะเดียวกันก็สามารถปล่อยเช่าเพื่อให้มีแหล่งเงินทุนที่มั่นคงได้” นางสาวเกียง ฮวีญ กล่าว

จากการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าอัตรากำไรจากการให้เช่าอพาร์ทเมนท์ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด สาเหตุคือตลาดที่มีการแข่งขันรุนแรงทำให้เจ้าของต้องลดค่าเช่าเพื่อให้มีอัตราการเข้าพักสูง นี่ก็เป็นเหตุผลว่าทำไมแนวโน้มการลงทุนในอพาร์ทเมนท์ให้เช่าจึงลดลงมาเป็นเวลานาน และฟื้นตัวได้เพียงบางส่วนเท่านั้นในบริบทของภาวะ เศรษฐกิจ ถดถอย ขณะที่ช่องทางการลงทุนอื่นๆ กลับผันผวนอย่างไม่สามารถคาดเดาได้

รายงานของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าในช่วงปี 2560 - 2561 อัตรากำไรจากอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามักจะสูงอยู่ที่ 6-8% เสมอ เมื่อคำนวณตามสูตรราคาเช่า/ราคาขายอพาร์ตเมนต์ 12 เดือน อัตรากำไรขั้นต้นลดลงในปี 2562 โดยมีอัตรากำไรอยู่ที่ 5.2% และลดลงแบบ “อิสระ” ในช่วงปี 2563 - 2564 เมื่อเกิดการระบาดใหญ่ จากนั้นจึงลดลงเหลือ 4.3-4.5% ในปี 2563 - 2564 และ 4-4.3% ในปี 2565 - 2566

คุณเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn แสดงความเห็นว่าระดับราคาของอพาร์ทเมนท์กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เฉพาะไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 45.5 ล้านดอง/ตร.ม. ทั้งราคาหลักและราคารอง แต่ราคาเช่าอพาร์ทเมนท์ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามลำดับ ในจำนวนนี้ อพาร์ทเมนต์หลายแห่งมีราคาขายอยู่ที่ 3,000-4,000 ล้านบาท แต่ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 8,000-12,000 ล้านบาทต่อเดือนเท่านั้น ในขณะที่อพาร์ทเมนต์ราคาขาย 4,000-6,000 ล้านบาท ค่าเช่าจะอยู่ที่ 15,000-25,000 ล้านบาทต่อเดือน

“แม้ว่าราคาค่าเช่าจะลดลงเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ แต่สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ระยะยาว อพาร์ตเมนต์ให้เช่ายังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากมีอัตรากำไรเฉลี่ยสูง โดยราคาที่เพิ่มขึ้นตามระยะเวลาและกำไรจากการเช่าอยู่ที่ประมาณ 12.5% ต่อปี ถือเป็นกำไรที่ดีและมั่นคงกว่าช่องทางการลงทุนอื่นๆ เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินออม” คุณเล เป่า หลง วิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายยังชื่นชมศักยภาพการลงทุนของกลุ่มอพาร์ตเมนต์เป็นอย่างมาก ซึ่งเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่รักษามูลค่าไว้ได้ด้วยการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ในบริบทของตลาดที่ยากลำบาก ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง เช่น อพาร์ตเมนต์ ถือเป็นจุดสว่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อัตราการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็วส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเติบโตอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้มีช่องว่างสำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์อีกมาก

แหล่งที่มา