การ “เบรกกะทันหัน” ของสินเชื่ออสังหาฯ ไม่สามารถลดราคาที่อยู่อาศัยได้

ในอดีตที่ผ่านมา สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ถูกควบคุมอย่างเข้มงวดและผ่อนปรนหลายครั้ง ส่งผลให้ตลาดผันผวน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การควบคุมราคาที่อยู่อาศัยต้องอาศัยวิธีการแก้ปัญหาทางการตลาด และการหยุดให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กะทันหันอาจทำให้ตลาดพังทลายได้

กระทรวงก่อสร้าง กำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างมติของรัฐบาลเกี่ยวกับกลไกการควบคุมและควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ ร่างมติดังกล่าวเสนอให้กำหนดวงเงินสินเชื่อสำหรับการซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป (วงเงินสูงสุด 50% ของมูลค่าสัญญาซื้อขายสำหรับบ้านหลังที่สอง และวงเงินสูงสุด 30% สำหรับบ้านหลังที่สาม)

ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ให้สัมภาษณ์กับ หนังสือพิมพ์อิเล็กทรอนิกส์ด้านการลงทุน Baodautu.vn ว่า การเข้มงวดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งที่สองและสามจะฉุดรั้งสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์อย่างกะทันหัน ซึ่งอาจนำไปสู่สภาพคล่องที่ลดลงอย่างกะทันหันและตลาดหยุดชะงัก ในอดีต การเข้มงวดสินเชื่อยังนำไปสู่วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

กว่าทศวรรษที่ผ่านมา ในช่วงปี 2554-2556 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ตกอยู่ในภาวะวิกฤตเช่นกัน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกในปี 2552-2553 ในช่วงเวลาดังกล่าว ธนาคารกลางได้จัดประเภทสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ให้เป็น "ภาคส่วนที่ไม่ใช่ภาคการผลิต" และจำเป็นต้องจำกัดการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง แต่สภาพคล่องก็ซบเซา ตลาดแทบจะชะงักงัน การเข้มงวดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ครั้งที่สองและสาม หากดำเนินการในช่วงปัจจุบัน อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างแน่นอนเนื่องจากอุปทานมีน้อย แต่จะทำให้ตลาดเข้าสู่วิกฤตสภาพคล่องก่อนที่จะฟื้นตัวเต็มที่" ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว

ดร. เลอ ซวน เหงีย ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์

ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายของ นายกรัฐมนตรี กล่าวว่าไม่ควรนำมาตรการนี้มาใช้ ตั้งแต่ต้นปี พรรคและรัฐบาลได้ออกมติหลายฉบับ เพื่อเปลี่ยนแนวคิดจากการบริหารงานไปสู่การสร้างสรรค์เชิงรุกเพื่อประชาชนและภาคธุรกิจ ในส่วนของสินเชื่อ นายกรัฐมนตรียังได้ขอให้ ธนาคารกลางจีน (State Bank) ดำเนินการนำร่องการขจัดปัญหาสินเชื่อค้างชำระในปี พ.ศ. 2569 ในกรณีนี้ การกำหนดวงเงินกู้สำหรับอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองหรือมากกว่านั้นถือเป็นเรื่องที่ไม่เกี่ยวข้องกับตลาด

ยิ่งไปกว่านั้น ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์มีสิทธิ์กำหนดวงเงินกู้สำหรับลูกค้าได้เอง ธนาคารแห่งรัฐ หรือหน่วยงานบริหารใดๆ ไม่สามารถแทรกแซงเสรีภาพในการประกอบธุรกิจของธนาคารได้ ธนาคารแห่งรัฐสามารถจัดหาเครื่องมือทางเทคนิคเพื่อให้มั่นใจว่าธนาคารดำเนินงานอย่างปลอดภัยและมั่นคง (เช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราส่วนเงินทุนที่ปลอดภัย วงเงินสินเชื่อ การจัดประเภทหนี้ ฯลฯ) ได้

ในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมา ธนาคารแห่งรัฐ ได้นำเสนอแนวทางแก้ไขต่างๆ มากมายเพื่อควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เช่น การเพิ่ม/ลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ (บางครั้งอาจสูงถึง 250%) การลดสัดส่วนของเงินทุนระยะสั้นที่ใช้สำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวจาก 60% เหลือ 30%... ในความเป็นจริง เครื่องมือหลายอย่างที่ใช้ควบคุมสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ผล และเงินทุนของธนาคารยังคงไหลเข้าสู่สาขานี้อย่างมากมาย

อย่างไรก็ตาม ดร. เล ซวน เหงีย ระบุว่า แทบไม่มีประเทศใดที่ป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ด้วยนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น แต่ส่วนใหญ่แล้วใช้นโยบายภาษี การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์สำรองสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อมีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ครบถ้วนเท่านั้น ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันในเวียดนาม การทำเช่นนี้จึงเป็นไปไม่ได้

“ธนาคารไม่ใช่หน่วยงานกำกับดูแล จึงไม่สามารถทราบได้ว่าผู้กู้มีอสังหาริมทรัพย์กี่รายการ แม้แต่การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองก็ไม่ใช่เรื่องง่าย จีนเคยเรียกเก็บภาษีบ้านหลังที่สอง แต่ล้มเหลวเพราะควบคุมข้อมูลไม่ได้และไม่สามารถลดราคาบ้านได้” ดร. เล่อ ซวน เหงีย กล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวไว้ กระบวนการในการรวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดเป็นประเภทที่ 1, 2 หรือ 3 ต้องใช้ทรัพยากรบุคคล เทคโนโลยี และเวลาเป็นจำนวนมาก และไม่สามารถทำได้ทันที

ยิ่งไปกว่านั้น สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเรา (ประมาณ 4 ล้านล้านดอง คิดเป็น 24% ของหนี้คงค้างทั้งหมดของระบบ) ก็ไม่ได้ใหญ่โตมากนัก ในหลายประเทศที่พัฒนาแล้ว อัตราส่วนนี้อาจสูงถึง 40% แน่นอนว่าในประเทศอื่นๆ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีไว้สำหรับบุคคลทั่วไปเพื่อกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน นักลงทุนมักหาแหล่งเงินทุนจากตลาดพันธบัตรและตลาดหุ้น

ที่สำคัญที่สุด ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว แม้ว่าสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์จะถูกจำกัด หรือบ้านหลังที่สองจะถูกเก็บภาษี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถลดลงได้ หากอุปทานยังคงขาดแคลนเช่นเดียวกับปัจจุบัน

ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงแนะนำว่าแทนที่จะเข้มงวดสินเชื่อสำหรับบ้านหลังที่สองและสาม เราควรเน้นไปที่แนวทางแก้ไขปัญหาที่เป็นไปได้และพื้นฐานที่สุด ซึ่งก็คือการเพิ่มอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้มีรายได้น้อย

เพื่อเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ประเด็นสำคัญที่สุดคือการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและการมีนโยบายสนับสนุนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ปัจจุบัน ธนาคารกลาง มีวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยสังคม 145,000 พันล้านดอง แต่การเบิกจ่ายยังมีจำนวนน้อยมาก นอกจากเงื่อนไขและข้อกำหนดที่เข้มงวดแล้ว จำนวนโครงการที่น้อยและอัตราดอกเบี้ยที่สูง (เนื่องจากขาดงบประมาณสนับสนุน) ก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่นำไปสู่สถานการณ์เช่นนี้

ที่มา: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html