นักลงทุนแสดงความระมัดระวังต่อหุ้น VRG

แม้ว่าธุรกิจจะเติบโตอย่างมั่นคงและมีรายได้ระยะยาวที่ยังไม่ได้บันทึกไว้เป็นจำนวนมาก แต่ราคาหุ้นของ SIP (บริษัทร่วมทุนไซง่อน วีอาร์จี อินเวสต์เมนต์) กลับร่วงลงอย่างมาก สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของนักลงทุน

หลังจากที่ตลาดหุ้นประสบกับการปรับตัวลงอย่างรุนแรงในช่วงต้นเดือนเมษายน ปี 2025 ซึ่งส่งผลให้หุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมร่วงลงอย่างหนักทั่วทั้งกระดาน ตลาดหุ้นก็ฟื้นตัวอย่างรวดเร็วและแข็งแกร่งขึ้นอย่างต่อเนื่องจนทำสถิติสูงสุดใหม่

อย่างไรก็ตาม หุ้นของบริษัท Saigon VRG Investment Company (รหัสหุ้น SIP) กลับเคลื่อนไหวในทิศทางตรงกันข้าม โดยซื้อขายต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่ 200 วัน (MA200) อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบ่งชี้ว่าแนวโน้มขาลงยังคงมีอิทธิพลเหนือกว่า

ตั้งแต่วันที่ 24 กรกฎาคมถึง 11 พฤศจิกายน ราคาหุ้น SIP ลดลง 20.6% จาก 68,400 ดง เหลือ 54,300 ดงต่อหุ้น หากคำนวณตั้งแต่ต้นปี 2025 การลดลงจะคิดเป็น 31.3% เมื่อเทียบกับราคาสูงสุดที่ 79,020 ดง (26 มีนาคม)

จากข้อมูลของบริษัทหลักทรัพย์ SSI Securities Corporation พบว่า ปัจจุบันหุ้นตัวนี้ซื้อขายอยู่ที่อัตราส่วนราคาต่อกำไร (P/E ratio) 10.61 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ 17.81 เท่าอย่างมาก ระหว่างปี 2018 ถึง 2023 มูลค่าของหุ้นผันผวนระหว่าง 7.03 ถึง 27.41 เท่า แสดงให้เห็นว่าปัจจุบันหุ้นตัวนี้มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงอย่างมาก

การเคลื่อนไหวของราคาหุ้นสวนทางกับแนวโน้มทั่วไป แม้ว่าผลประกอบการของ Saigon VRG Investment จะยังคงดีอย่างต่อเนื่องก็ตาม ในปี 2024 รายได้อยู่ที่ 7,078 พันล้านดง แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่คงที่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยรายได้จากการให้บริการสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า น้ำ และสาธารณูปโภคอื่นๆ คิดเป็น 90.7% ของรายได้ทั้งหมด ในขณะที่รายได้จากการให้เช่าที่ดินหลังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอยู่ที่ 389 พันล้านดง หรือคิดเป็น 5% โครงสร้างนี้ยังคงดำเนินต่อไปในเก้าเดือนแรกของปี 2025 โดยรายได้จากสาธารณูปโภคอยู่ที่ 5,617 พันล้านดง (89.1%) และรายได้จากการให้เช่าที่ดินอยู่ที่ 310 พันล้านดง (4.9%)

แม้ว่าบริษัท Saigon VRG Investment จะเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเป็นหลัก แต่โครงสร้างรายได้ของบริษัทกลับเอนเอียงไปทางธุรกิจสาธารณูปโภค ซึ่งเป็นภาคส่วนที่สร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและมั่นคงกว่า บริษัทให้บริการไฟฟ้า น้ำประปา การบำบัดของเสีย และบริการด้านโครงสร้างพื้นฐานแก่ธุรกิจหลายพันแห่งที่เช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม นี่คือกระแสรายได้ประจำปีที่เกิดขึ้นซ้ำๆ ซึ่งสร้างความได้เปรียบด้านกระแสเงินสดในระยะยาว

ในทางกลับกัน ส่วนธุรกิจให้เช่าที่ดินอุตสาหกรรมกลับมีรายได้ต่ำ เนื่องจากวิธีการบัญชีเฉพาะที่ใช้ บริษัท Saigon VRG Investment เลือกที่จะจัดสรรรายได้ตลอดระยะเวลา 50 ปี ซึ่งสอดคล้องกับระยะเวลาการเช่าที่ดิน แทนที่จะรับรู้รายได้ทั้งหมดในคราวเดียว วิธีนี้สะท้อนถึงลักษณะของสัญญาที่มีระยะยาวได้อย่างถูกต้อง แต่ทำให้งบการเงินระยะสั้นดูไม่น่าประทับใจเท่ากับบริษัทที่คล้ายคลึงกันซึ่งโดยทั่วไปจะรับรู้มูลค่าสัญญาทั้งหมดในคราวเดียว

ณ สิ้นปี 2567 อัตราการเข้าใช้พื้นที่โรงงานในนิคมอุตสาหกรรมทั้งสามแห่ง ได้แก่ ดงนาม เลมินห์ซวน 3 และฟือกดง อยู่ที่ 95.13% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่ดินอุตสาหกรรม ฟือกดง (พื้นที่ A) มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ 96% ดงนาม 89% ขณะที่ฟือกดง (พื้นที่ B) อยู่ที่ 24% (เหลือพื้นที่ 685.28 เฮกเตอร์) ฟือกดงเฟส 2 อยู่ที่ 43% (เหลือพื้นที่ 290.95 เฮกเตอร์) เฟส 3 ยังไม่ได้พัฒนา (เหลือพื้นที่ 394.33 เฮกเตอร์) เลมินห์ซวน 3 อยู่ที่ 32% (เหลือพื้นที่ 106.06 เฮกเตอร์) และล็อคอัน-บิ่ญเซิน อยู่ที่ 67% (เหลือพื้นที่ 117.46 เฮกเตอร์) ซึ่งแสดงให้เห็นว่า บริษัทฯ ยังมีศักยภาพในการขยายธุรกิจให้เช่าพื้นที่อีกมากในอีกหลายปีข้างหน้า

นอกจากจะมีศักยภาพด้านทรัพยากรที่ดินแล้ว บริษัทฯ ยังมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง ณ วันที่ 30 กันยายน 2568 บริษัท ไซง่อน วีอาร์จี อินเวสต์เมนต์ มีเงินสด 5,913 พันล้านด่อง คิดเป็น 20.8% ของสินทรัพย์รวม และยังมีรายได้รอรับรู้ระยะยาว (ค่าเช่าที่ดินที่ได้รับล่วงหน้า) จำนวน 12,822.5 พันล้านด่อง คิดเป็น 45.1% ของทุนรวม ซึ่งเป็นเงินสำรองจำนวนมากที่จะทยอยบันทึกบัญชีในอีกหลายปีข้างหน้า

จากข้อมูลของ KB Securities Vietnam บริษัท Saigon VRG Investment ปัจจุบันเป็นเจ้าของที่ดินประมาณ 1,189 เฮกเตอร์ โดยมีขั้นตอนทางกฎหมายเสร็จสมบูรณ์แล้ว คิดเป็นอัตราการเคลียร์พื้นที่ 78% บริษัทฯ สามารถให้เช่าที่ดินได้ปีละ 50-60 เฮกเตอร์ในช่วงปี 2025-2026 พร้อมทั้งรักษากระแสเงินสดที่มั่นคงจากการให้บริการแก่ลูกค้าปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มระยะสั้นยังคงท้าทายในบริบทของการค้าโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งนโยบายภาษีศุลกากรแบบต่างตอบแทนที่เพิ่มอุปสรรคในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในอุตสาหกรรมไฮเทค รวมถึงชิ้นส่วน/อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ปัญญาประดิษฐ์ (AI) และเซมิคอนดักเตอร์ ซึ่งเป็นภาคส่วนที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สิ่งนี้ส่งผลกระทบทางอ้อมต่อความสามารถในการแข่งขันของ Saigon VRG Investment ในการดึงดูดลูกค้า ดังนั้น ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 และในปี 2026 พื้นที่เช่าของ Saigon VRG Investment คาดว่าจะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2024

อย่างไรก็ตาม รูปแบบธุรกิจที่มีการป้องกันความเสี่ยงสูง กระแสเงินสดที่มั่นคงจากสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรม และที่ดินว่างเปล่าขนาดใหญ่ ทำให้ Saigon VRG Investment เป็นบริษัทที่มีศักยภาพในการรักษาการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว

ที่มา: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html