‘ผู้เล่นหน้าใหม่’ ในตลาดอสังหาฯ

“ผู้เล่นหน้าใหม่” ไม่ใช่บริษัทใดบริษัทหนึ่ง แต่เป็นนโยบายที่มุ่งเน้นการสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของประชาชน หากนำไปปฏิบัติได้ดี อาจสามารถเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ที่ไม่สมเหตุสมผลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้ได้

พื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคม Thang Long Green City ในเขตเมืองใหม่ Kim Chung กรุงฮานอย - ภาพ: B.NGOC

"ผู้เล่นหน้าใหม่" ที่มี "สินค้า" มากมายในมือ นั่นคือการกำหนดเป้าหมายเฉพาะสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้กับแต่ละพื้นที่ เพื่อให้บรรลุเป้าหมาย 1 ล้านหน่วยที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ออกแบบตัวอย่างแบบจำลองเพื่อดำเนินการทั้งหมดในคราวเดียวและเพิ่มผลกำไร เพื่อกระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ สร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ในเดือนมีนาคม เราจะต้องจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ และมีนโยบายชุดหนึ่งเพื่อขจัดปัญหาสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญกับปัญหาทางกฎหมาย...

ที่มา: กระทรวงก่อสร้าง - กราฟิก: T.DAT

ความจริงที่น่าเศร้า: ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้น

ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูงเกินไป ขณะที่อุปทานมีจำกัด โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ระดับกลาง ระดับไฮเอนด์ และหรูหรา ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงเกินมูลค่าที่แท้จริงไปมาก

ตามบันทึกของ Tuoi Tre ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมของ NHS Trung Van (เขต Nam Tu Liem ฮานอย) พบว่ามีความแตกต่างอย่างมากระหว่างราคาขายของอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมและอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ในอาคารเดียวกัน

ในขณะที่ราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมในอาคาร NHS Trung Van ได้รับการประกาศโดยกรมก่อสร้างกรุงฮานอยในเดือนพฤษภาคม 2023 อยู่ที่ประมาณ 19.5 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} แต่ราคาขายของกองทุนอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ (ประมาณ 20% ของจำนวนอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดในโครงการ) กำลังเสนอขายที่ 60 - 70 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ในโครงการเดียวกันและมีโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพการก่อสร้างเท่ากัน ราคาขายของห้องชุดเชิงพาณิชย์จะสูงกว่าราคาขายของห้องชุดเคหะสังคมถึง 3 เท่า

ในทำนองเดียวกันราคาขายของโครงการบ้านจัดสรร Udic Ecotower Ha Dinh (ซึ่งเพิ่งเริ่มก่อสร้างโดย Udic Infrastructure Development Investment Corporation บนที่ดินแปลง N01 พื้นที่เมืองใหม่ Ha Dinh ตำบล Tan Trieu เขต Thanh Tri ฮานอย) ได้รับการประกาศโดยกรมการก่อสร้างฮานอยในเดือนกุมภาพันธ์ 2568 ที่ประมาณ 25 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ราคาเช่า 150,000 ดองต่อ ^{ตารางเมตร} ต่อเดือน และราคาเช่าซื้อ 390,000 ดองต่อ ^{ตารางเมตร} ต่อเดือน

ในขณะเดียวกัน ราคาขายของอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ในพื้นที่ใกล้เคียงที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและการเชื่อมต่อการจราจรเหมือนกัน เช่น Eco Green City, อาคาร D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung ก็มีการโฆษณาขายตั้งแต่ 55 ถึง 75 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

สถานการณ์ข้างต้นแสดงให้เห็นถึงข้อบกพร่องของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ราคาบ้านพักอาศัยสังคมที่อยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐ (โดยมีอัตรากำไรของนักลงทุนอยู่ที่ 10%) อยู่ในระดับที่ประชาชนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยสามารถซื้อได้ (ประมาณ 20-25 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ) ในขณะที่ราคาบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ (เนื่องจากขาดแคลน) ขึ้นอยู่กับระดับข้อเสนอของเจ้าของโครงการ ซึ่งถูกดันให้สูงขึ้นจนผิดปกติ (55-75 ล้านดอง/ ^ตร.ม. ) แม้ว่าคุณภาพของที่อยู่อาศัยจะไม่แตกต่างกันมากนักก็ตาม

สถานการณ์ราคาห้องชุดที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาห้องชุดที่ใช้งานมา 5-10 ปี มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรือแม้กระทั่งทรุดโทรม มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 1.5-2 เท่า ในปี 2567

พื้นที่สงเคราะห์ NHS Trung Van (Nam Tu Liem, ฮานอย) - รูปภาพ: BN

มีขายหลายห้อง ราคาจะขึ้นได้อีกไหมเนี่ย?!

รัฐบาล ได้ขอให้กระทรวงและภาคส่วนที่เกี่ยวข้องดำเนินการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติให้แล้วเสร็จภายในเดือนมีนาคม 2568 เพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดที่เหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางและต่ำ รวมถึงคนงานในนิคมอุตสาหกรรม

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติควบคู่ไปกับแนวทางแก้ปัญหาต่างๆ เพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมจะช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในอนาคตอันใกล้นี้ โดยจะปรับเปลี่ยนตลาดที่อยู่อาศัยและลดราคาบ้านในปีต่อๆ ไป

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติในระยะยาวจะสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยขั้นต่ำของประชาชน แต่การมีอุปทานที่อยู่อาศัยจะต้องใช้เวลา

อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้น ข้อมูลเกี่ยวกับการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาด และคนงานและผู้มีรายได้น้อยจะเชื่อว่าจะมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงให้ซื้อ

รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน รองประธานคณะกรรมการมหาวิทยาลัยกฎหมายฮานอย กล่าวว่า รัฐบาลได้ระบุข้อบกพร่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง นั่นคืออุปทานมีน้อยเกินไปเมื่อเทียบกับอุปสงค์ ก่อนหน้านี้รัฐบาลออกนโยบายเพียงนโยบายเดียว แต่อุปทานที่เพิ่มขึ้นนั้นขึ้นอยู่กับนักลงทุน ดังนั้นจึงไม่มีเงินทุนสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อขายให้กับประชาชน

ปัจจุบันรัฐบาลจัดสรรงบประมาณด้านที่อยู่อาศัยสังคมประจำปีให้กับท้องถิ่น หากดำเนินการอย่างเคร่งครัด อุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งถือเป็นแนวทางแก้ปัญหาที่หลายประเทศได้ดำเนินการไปแล้ว

“แนวทางแก้ไขปัญหาจะส่งผลกระทบและควบคุมตลาด ลดความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน สิ่งสำคัญคือต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องทำให้ตลาดมีความโปร่งใส มีระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ครบถ้วน รู้ว่าแต่ละคนมีบ้านกี่หลัง และจำเป็นต้องใช้เครื่องมือกำกับดูแล เช่น ภาษีอสังหาริมทรัพย์” นายเตวียนกล่าวเน้นย้ำ

ผู้เช่าขนย้ายเฟอร์นิเจอร์เข้าไปในอาคารอพาร์ตเมนต์บนถนนเลวันเลือง เขตนาเบ นครโฮจิมินห์ - ภาพ: TU TRUNG

นครโฮจิมินห์เสนอจัดตั้งกองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสังคม

ตามโครงการลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564-2573 นครโฮจิมินห์มีเป้าหมายในการพัฒนาหน่วยบ้านพักอาศัยสังคมเกือบ 70,000 ยูนิตภายในปี 2573 ซึ่งในช่วงปี 2564-2568 จะมีการสร้างประมาณ 26,000 ยูนิตและในช่วงปี 2569-2573 จะมีการสร้างประมาณ 44,000 ยูนิต

การจะมีทุนในการดำเนินการนั้น จำเป็นต้องมีวิธีการต่างๆ มากมาย รวมถึงการระดมเงินทุนจากผู้มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักสังคมโดยหักจากเงินเดือน ซึ่งไม่มีกลไกในการดำเนินการใดๆ

ดังนั้น การศึกษาเพื่อจัดตั้งกองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสังคม (คล้ายกับแบบจำลองของประเทศสิงคโปร์) จึงมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มทรัพยากรทางสังคมให้สูงสุด สร้างความตระหนักรู้เกี่ยวกับการออมเงินเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการ และในเวลาเดียวกันก็บริหารจัดการกลุ่มบุคคลและพื้นที่โครงการเฉพาะเหล่านี้ด้วย

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้เสนอให้รัฐบาลอนุญาตให้จัดตั้งกองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสังคมขึ้นภายในท้องถิ่น หลังจากได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลแล้ว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะประสานงานกับกระทรวงการคลังและกระทรวงก่อสร้างเพื่อรวมรูปแบบการดำเนินงานนี้ให้เป็นหนึ่งเดียว

อ้างอิงจากแบบจำลองสิงคโปร์

ดร. พัม เฟือง นัม อาจารย์ประจำคณะทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์แห่งชาติเวียดนาม กล่าวว่า การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเมืองใหญ่เป็นเรื่องเร่งด่วน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย รูปแบบการพัฒนากองทุนนี้สามารถอ้างอิงถึงกองทุนสำรองเลี้ยงชีพกลาง (CPF) ของสิงคโปร์ได้

กองทุนนี้ก่อตั้งขึ้นในปี พ.ศ. 2498 และส่วนใหญ่ใช้เพื่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ครั้งแรกที่จัดตั้งกองทุนนี้ อัตราเงินสมทบอยู่ที่ 10% ของเงินเดือน (5% ของทั้งลูกจ้างและนายจ้าง) ปัจจุบัน นายจ้าง ลูกจ้างและข้าราชการที่มีรายได้น้อยต้องจ่ายเงินสมทบเงินเดือนเข้ากองทุน CPF ในอัตรา 17% ต่อเดือน และ 20% ต่อเดือน ตามลำดับ กองทุน CPF ให้สินเชื่อสูงสุด 90% ของมูลค่าบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำมาก และผ่อนชำระเป็นงวดๆ นาน 25-30 ปี

นอกเหนือจาก CPF แล้ว คณะกรรมการที่อยู่อาศัยและพัฒนาสิงคโปร์ยังให้สินเชื่อจำนองแก่ผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยในสัดส่วน 80% ของมูลค่าห้องชุด โดยมีระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด 55 ปี ลบด้วยอายุของผู้กู้หรือ 30 ปี แล้วแต่ว่ากรณีใดจะถึงก่อน

นอกจากนี้ เพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ รัฐบาลจำเป็นต้องปล่อยกู้เพื่อให้ประชาชนสามารถใช้จ่ายซื้อบ้านได้ไม่เกิน 20% ของรายได้ต่อเดือน สินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชนให้บริการโดยธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินอื่นๆ

เพื่อควบคุมตลาดที่อยู่อาศัย ควบคุมราคาบ้านที่สูงขึ้น และจำกัดการเก็งกำไร รัฐบาลสิงคโปร์ได้ใช้มาตรการที่มีประสิทธิผลมากมาย เช่น ลดระยะเวลาเงินกู้สูงสุดสำหรับการซื้อบ้าน จำกัดมูลค่าเงินกู้ เพิ่มภาษีสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์...

ความสำเร็จของนโยบายพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยทำให้สิงคโปร์กลายเป็นหนึ่งในประเทศที่มีอัตราการเป็นเจ้าของบ้านสูงที่สุดในโลก (ปัจจุบันสูงถึงกว่า 90%)

“รัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องออกกฎระเบียบเฉพาะสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยเร็ว ขณะเดียวกันก็ต้องดำเนินการ ติดตาม และแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างกระบวนการดำเนินการให้ทันท่วงที”

นักลงทุนเอกชนที่เข้าใจว่าเป็นนักลงทุน จำเป็นต้องได้รับการส่งเสริมให้เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนากองทุนที่อยู่อาศัยนี้ โดยมีนโยบายสนับสนุนที่เฉพาะเจาะจง โดยเฉพาะนโยบายการเงินและที่ดิน” นายนามกล่าว

ที่มา: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm