ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวน: โอกาสที่ดีเยี่ยม แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน

ปัจจุบัน ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ของจังหวัด โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร กำลังพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ประกอบกับแรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้อ ราคาทองคำที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเงินทุนที่ไม่ได้ใช้งานที่กำลังมองหาแหล่งลงทุนที่ปลอดภัย ทำให้ที่ดินกลายเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม เบื้องหลัง "ความเฟื่องฟู" นี้ มีความเสี่ยงมากมายแฝงอยู่ เนื่องจากเริ่มมีการเก็งกำไร การปั่นราคา และฟองสบู่ราคาเทียมเกิดขึ้น

ที่ดินใน กรุงเทพมหานคร กำลังดึงดูดผู้ซื้อจำนวนมาก

นักลงทุนกำลังแห่กันไป "ล่าหาของถูก"

จากการสังเกตการณ์ของนักข่าวจากหนังสือพิมพ์ไทยเหงียน พบว่าตั้งแต่ช่วงตรุษจีนเป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดคึกคักขึ้นทุกวัน หลายพื้นที่ในตัวเมืองไทยเหงียน เช่น เขตเมืองทังลอง หมู่บ้านดังโก และหมู่บ้านจัดสรรหมายเลข 1 ใกล้ศูนย์การค้าโก กลายเป็นจุดที่ราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ในเวลาเพียงเดือนกว่าๆ ที่ดินหลายแปลงในพื้นที่เหล่านี้ราคาเพิ่มขึ้นถึง 4-5 เท่า โดยเฉพาะที่ดินวิวทะเลสาบในเขตเมืองทังลอง ปัจจุบันมีราคาเสนอขายอยู่ที่กว่า 42 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้นกว่า 5 ล้านดง/ตารางเมตร จากราคาก่อนตรุษจีน

ตัวแทนจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่งและสำนักงานในไทยเหงียน เช่น บริษัท มินห์ ตัน แลนด์, บริษัท ฮ่อง พัท แลนด์ และบริษัท คอนสตรัคชั่น แอนด์ อาร์คิเทคชั่น เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ยืนยันว่าจำนวนธุรกรรมเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในส่วนของที่ดินเปล่า ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ตเมนต์

นายเลอ ดึ๊ก กวีเอ็ต จากสำนักงานธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เลอ กวีเอ็ต แลนด์ กล่าวว่า "จำนวนลูกค้าที่ต้องการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ต้องการบ้านและที่ดินที่มีแผนผังชัดเจนและเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน พวกเขากำลังมองหาที่ดินในทำเลที่สวยงามและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อใช้ประโยชน์จากข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมจังหวัด"

ไม่เพียงแต่พื้นที่ใจกลางเมืองเท่านั้น แต่พื้นที่ชานเมืองอย่างตำบลกวี๊ตทังและตำบลฟุกซวนก็กลายเป็น "แหล่งลงทุนยอดนิยม" นับตั้งแต่โครงการรีสอร์ทระดับ 6 ดาวนานาชาติเริ่มขึ้น ที่ดินขนาดเล็กและขนาดกลางที่มีราคาต่ำกว่า 1.5 พันล้านดองกำลังเป็นที่ต้องการอย่างรวดเร็วจากนักลงทุนรายย่อย

นางเหงียน มินห์ ตัม จากเขตตันลาป เมืองไทยเหงียน กล่าวว่า "ดิฉันดูที่ดินมาหลายสัปดาห์แล้ว ราคาขึ้นเรื่อยๆ วันก่อนราคา 1.2 พันล้านดง วันต่อมาก็ 1.4 พันล้านดง ดิฉันกังวลมาก เพราะกลัวพลาดโอกาสถ้าไม่ซื้อ แต่ถ้าซื้อก็กลัวราคาจะสูงเกินจริง"

ตัวแทนจากกรมสรรพากรกรุงเทพมหานครแจ้งว่า ในช่วงสองเดือนแรกของปีนี้ เราได้รับคำขอโอนสิทธิการใช้ที่ดินเกือบ 2,500 รายการ และจำนวนภาษีที่จัดเก็บได้จากธุรกรรมเหล่านี้ก็เพิ่มขึ้นมากกว่า 30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ราคาที่ดินในเขตเมืองดังโก (กรุงเทพมหานคร เมืองไทยเหงียน) กำลังพุ่งสูงขึ้นอีกครั้ง

ปัจจัยหลายประการกำลังส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่า การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครพุ่งสูงขึ้นในช่วงนี้ ไม่ได้เป็นเพียงผลมาจากข่าวการควบรวมจังหวัดเท่านั้น แต่เป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการรวมกัน

แม้ว่าจะยังไม่มีการตัดสินใจอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการควบรวมกิจการกับพื้นที่ใด ๆ แต่การเลือกไทเหงียนเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของธนาคารแห่งประเทศไทย ภาค 5 กรมสรรพากร ภาค 7 และคลัง ภาค 7 ได้กลายเป็น "ตัวเร่ง" ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักขึ้นในทันที

ความคาดหวังว่าจะมีศูนย์กลางการบริหารและ เศรษฐกิจ แห่งใหม่เกิดขึ้นหลังจากการควบรวมกิจการ กำลังผลักดันให้มีเงินทุนไหลเข้าสู่ตลาดที่ดินอย่างมาก ในอดีต การควบรวมกิจการครั้งก่อนๆ แสดงให้เห็นว่าพื้นที่ที่ถูกเลือกให้เป็นศูนย์กลางการบริหารมักจะมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 30-50% ในช่วงเวลาสั้นๆ

ในขณะเดียวกัน อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นและราคาทองคำที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องกำลังกระตุ้นให้นักลงทุนจำนวนมากหันมาสนใจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น หลายคนเชื่ออย่างเปิดเผยว่าการซื้อที่ดินในตอนนี้เป็นทั้งโอกาสในการวางแผนสำหรับอนาคตและเป็นวิธีปกป้องเงินทุนของตนจากความผันผวนที่ไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงนโยบายครั้งใหญ่ โดยเฉพาะการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่กลางปี ​​2024 ได้สร้างกระแสใหม่ในตลาดเช่นกัน ขั้นตอนที่ง่ายขึ้นและกฎระเบียบทางกฎหมายที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้นในการลงทุน ซึ่งส่งผลให้ความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ชาวบ้านในตำบลฟุกซวน (กรุงเทพมหานคร) กำลังปรับพื้นที่เพื่อเตรียมขาย หลังจากมีรายงานว่านักลงทุนจำนวนมากกำลังมองหาซื้อที่ดินในเขตชานเมือง

คำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงของ "ฟองสบู่เก็งกำไร"

แม้ว่าตลาดจะเฟื่องฟู แต่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนก็กังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในไทยเหงียน กลุ่มนายหน้าและนักเก็งกำไรที่ดินฉวยโอกาสจากความกลัวที่จะพลาดโอกาส (FOMO) โดยการปล่อยข่าวลือเท็จ ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก เกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง

เนื่องจากสถานการณ์มีความซับซ้อน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จึงเตือนนักลงทุนให้ระมัดระวังเป็นอย่างยิ่งและหลีกเลี่ยงการทำตามกระแสหรือข้อมูลที่ไม่ได้รับการตรวจสอบ การเลือกพื้นที่ที่มีการวางแผนที่ชัดเจน เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และศักยภาพในการพัฒนาอย่างแท้จริงเป็นสิ่งสำคัญในการลดความเสี่ยง

นายฟาม ดึ๊ก ถวน หัวหน้าสำนักงานตัวแทนสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในเขตไทเหงียน ให้ความเห็นว่า "การพุ่งขึ้นของราคาที่ดินแบบนี้มักเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยมีการเพิ่มราคาอย่างไม่เป็นธรรมชาติซึ่งขับเคลื่อนด้วยจิตวิทยาและข่าวลือ หากไม่ควบคุมอย่างเหมาะสม นักลงทุนรายย่อยจะเข้ามาซื้อได้ง่ายมากเมื่อราคาสูงเกินจริง แล้วก็ 'ติดอยู่' เมื่อตลาดชะลอตัวลง"

นอกจากนี้ นายถวนยังแนะนำให้นักลงทุนพิจารณาทางเลือกต่างๆ อย่างรอบคอบ และจำกัดการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ยืมในระดับสูงในตลาดที่มีความผันผวนและคาดเดาได้ยาก

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยเหงียนจะยังคงมีความผันผวนอย่างมากในอนาคตอันใกล้นี้ ดังนั้น นักลงทุนที่มีความเข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ มีกลยุทธ์ระยะกลางถึงระยะยาว และมีเงินทุนเพียงพอเท่านั้น จึงจะสามารถเพิ่มผลกำไรสูงสุดจาก "เกม" ที่มีศักยภาพในการสร้างผลกำไรสูงแต่ก็มีความเสี่ยงสูงนี้ได้เช่นกัน

ที่มา: https://baothainguyen.vn/thoi-su-thai-nguyen/202503/thi-truong-bat-dong-san-bien-dongco-hoi-lon-nhung-rui-ro-can-ke-2c204fb/