ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผันผวน: โอกาสดีแต่ความเสี่ยงใกล้ตัว

ปัจจุบันราคาที่ดินในหลายพื้นที่ของจังหวัด โดยเฉพาะในเมืองไทเหงียน กำลังพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ประกอบกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ ราคาทองคำที่พุ่งขึ้นสูงสุดอย่างต่อเนื่อง และเงินที่ไม่ได้ใช้ไปเพื่อ “หาที่หลบภัย” ทำให้ที่ดินเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม เบื้องหลัง “กระแส” ดังกล่าวมีความเสี่ยงมากมายที่อาจเกิดขึ้น เมื่อการเก็งกำไร ภาวะเงินเฟ้อ และ “กระแสเสมือนจริง” เริ่มปรากฏขึ้น

มีคนจำนวนมากมาซื้อที่ดินในพื้นที่เมือง ไทเหงียน

นักลงทุนแห่ “ล่าสินค้า”

ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ไทเหงียนรายงานว่า นับตั้งแต่ช่วงเทศกาลตรุษจีนจนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนี้ "คึกคัก" ขึ้นทุกวัน หลายพื้นที่ในอำเภอไทเหงียน เช่น เขตเมืองทังลอง เมืองดันโก และย่านที่อยู่อาศัยหมายเลข 1 ใกล้ศูนย์การค้า GO!... กลายเป็นจุดสนใจของ "คลื่น" การขึ้นราคา ภายในเวลาเพียงเดือนเศษ ราคาที่ดินหลายแปลงในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้น 4-5 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดินแปลงหนึ่งที่มองเห็นวิวทะเลสาบในเขตเมืองทังลอง กำลังประกาศขายในราคาสูงกว่า 42 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่า 5 ล้านดอง/ตร.ม. เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเทศกาลตรุษเต๊ต

ตัวแทนจากบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่และสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยเหงียน เช่น บริษัทที่ดินมินห์ทัน บริษัทที่ดินหงษ์พัฒน์ บริษัทก่อสร้างและสถาปัตยกรรมอสังหาริมทรัพย์จำกัด... ยืนยันว่า จำนวนการซื้อขายเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดิน ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ตเมนต์

นายเล ดึ๊ก เกวียต์ สำนักงานธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ดินเล เกวียต์ กล่าวว่า จำนวนลูกค้าที่ต้องการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยส่วนใหญ่ต้องการซื้อบ้านและที่ดินที่มีผังเมืองชัดเจนและมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน พวกเขากำลังแสวงหาที่ดินที่มีทำเลสวยงามและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อเตรียมข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับการควบรวมกิจการของจังหวัด

ไม่เพียงแต่ในเขตใจกลางเมืองเท่านั้น ชานเมืองอย่างตำบลเกวี๊ยตถังและตำบลฟุกซวนก็กลายเป็น “จุดที่น่าสนใจ” เมื่อโครงการรีสอร์ทระดับนานาชาติระดับ 6 ดาวเริ่มต้นขึ้น ที่ดินขนาดเล็กและขนาดกลางราคาต่ำกว่า 1.5 พันล้านดอง เป็นที่ต้องการของนักลงทุนรายย่อยอย่างรวดเร็ว

คุณเหงียน มิญ ทัม เขตเติน แลป เมืองไทเหงียน เล่าว่า “ดิฉันมองหาที่ดินมาหลายสัปดาห์แล้ว แต่ราคาก็พุ่งขึ้นเรื่อยๆ เมื่อวานราคา 1.2 พันล้าน พอวันต่อมาราคา 1.4 พันล้าน ดิฉันกังวลมาก เพราะกลัวว่าถ้าไม่ซื้อจะพลาดโอกาส แต่ถ้าซื้อก็กลัวว่าราคาจะพุ่งสูงขึ้น”

ตัวแทนจากกรมสรรพากรเมืองไทเหงียนแจ้งว่า ในช่วงสองเดือนแรกของปีนี้ เราได้รับเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเกือบ 2,500 ฉบับ นอกจากนี้ จำนวนภาษีที่จัดเก็บจากธุรกรรมยังเพิ่มขึ้นกว่า 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ราคาที่ดินในเขตเมืองด่านโก (เมืองไทเหงียน) เริ่ม "ร้อนแรง" อีกแล้ว

หลายปัจจัยรวมกันดันราคาที่ดินพุ่ง

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทเหงียนเพิ่มขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ได้เป็นเพียงผลจากข่าวการรวมจังหวัดเท่านั้น แต่ยังเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการอีกด้วย

แม้ว่าจะยังไม่มีการตัดสินใจอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการควบรวมกิจการกับท้องถิ่นใดๆ แต่การที่ Thai Nguyen ได้รับเลือกให้เป็นสำนักงานใหญ่ของธนาคารแห่งรัฐประจำภูมิภาคที่ 5 กรมสรรพากรประจำภูมิภาคที่ 7 และกระทรวงการคลังประจำภูมิภาคที่ 7 ได้กลายมาเป็น "ตัวเร่ง" ที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักขึ้นมาทันที

ความคาดหวังถึงศูนย์กลางการบริหารและ เศรษฐกิจ แห่งใหม่หลังจากการควบรวมกิจการกำลังก่อให้เกิดกระแสเงินไหลเข้าตลาดที่ดินอย่างมหาศาล ประวัติการควบรวมกิจการที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่าพื้นที่ที่ถูกเลือกเป็นศูนย์กลางการบริหารมักมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 30-50% ในช่วงเวลาสั้นๆ

ในขณะเดียวกัน ภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและราคาทองคำที่พุ่งขึ้นแตะจุดสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง กระตุ้นให้นักลงทุนจำนวนมากหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หลายคนไม่ได้ปิดบังความคิดเห็นว่าการซื้อที่ดินในช่วงเวลานี้เป็นทั้งโอกาสในการวางแผนล่วงหน้าและเป็นวิธีรักษาเงินทุนไหลเข้าไว้ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ไม่อาจคาดการณ์ได้

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงนโยบายสำคัญๆ ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุง ซึ่งมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่กลางปี 2567 ก็ได้ก่อให้เกิดกระแสใหม่ในตลาดเช่นกัน การลดขั้นตอนและกฎหมายที่เข้มงวดขึ้น ช่วยให้ผู้ซื้อรู้สึกมั่นใจมากขึ้นในการใช้จ่ายเงิน ส่งผลให้ความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น

ชาวบ้านในตำบลฟุกซวน (เมืองไทเหงียน) ได้ทำการปรับพื้นที่เพื่อขาย ก่อนที่จะมีข่าวว่านักลงทุนจำนวนมากกำลังมองหาซื้อที่ดินในเขตชานเมือง

เตือนเสี่ยง “ไข้เสมือนจริง”

แม้ว่าตลาดจะคึกคักมาก แต่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนยังคงกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงของ "ไข้เสมือนจริง" และ "ฟองสบู่" อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อตัวขึ้นอย่างชัดเจนในไทเหงียน นายหน้าและ "นายหน้าที่ดิน" ใช้ประโยชน์จากแนวคิด FOMO (กลัวพลาด) แพร่ข่าวลือเท็จ ดันราคาที่ดินให้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์การพัฒนาที่ซับซ้อน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จึงเตือนนักลงทุนให้ระมัดระวังอย่างยิ่งยวด และไม่ทำตามกระแสหรือข้อมูลที่ไม่ได้รับการตรวจสอบ การเลือกพื้นที่ที่มีผังเมืองที่ชัดเจน สถานะทางกฎหมายที่สมบูรณ์ และมีศักยภาพในการพัฒนาที่แท้จริง ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการจำกัดความเสี่ยง

คุณ Pham Duc Thuan หัวหน้าสำนักงานตัวแทนสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประจำจังหวัด Thai Nguyen ให้ความเห็นว่า “ภาวะที่ดินล้นตลาดแบบนี้มักเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยราคาสินค้าจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจากแรงกดดันทางจิตใจและข่าวลือ หากไม่สามารถควบคุมได้ดี นักลงทุนรายย่อยอาจซื้อเมื่อราคาพุ่งสูงขึ้น แล้ว “ติดแหง็ก” เมื่อตลาดเริ่มเย็นตัวลง

นายทวนยังแนะนำว่านักลงทุนจำเป็นต้องคำนวณอย่างรอบคอบและจำกัดการใช้เลเวอเรจทางการเงินจำนวนมากในบริบทของความผันผวนของตลาดที่ไม่สามารถคาดเดาได้หลายประการ

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทเหงียนจะยังคงผันผวนอย่างรุนแรงต่อไปในอนาคต ดังนั้น เฉพาะนักลงทุนที่เข้าใจตลาด มีกลยุทธ์ระยะกลางและระยะยาว และมีทรัพยากรทางการเงินที่เพียงพอเท่านั้น จึงจะสามารถสร้างผลกำไรสูงสุดจาก "เกม" ที่มีศักยภาพแต่ก็มีความเสี่ยงนี้ได้

ที่มา: https://baothainguyen.vn/thoi-su-thai-nguyen/202503/thi-truong-bat-dong-san-bien-dongco-hoi-lon-nhung-rui-ro-can-ke-2c204fb/