ตลาดอสังหาฯ “ร้อนแรง” จริงหรือ?

(หนังสือพิมพ์ดานตรี) - ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่เท่านั้นที่กำลังคึกคักและราคาสูงขึ้น ขณะที่พื้นที่อื่นๆ ยังคงค่อนข้างเงียบ

ความแตกต่างระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในฮานอย และจังหวัดอื่นๆ

จากข้อมูลของหน่วยงานวิจัย ราคาอพาร์ตเมนต์ทั้งใหม่และเก่าในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากตั้งแต่ต้นปี โดยราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดนี้อยู่ที่ประมาณ 65 ล้านดง/ตารางเมตร ถึง 70 ล้านดง/ตารางเมตร

ไม่เพียงแต่ห้องชุดเท่านั้น แต่ที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ เช่น บ้านเดี่ยวในซอย บ้านทาวน์เฮาส์ และวิลล่าในฮานอยก็มีราคาเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน จากข้อมูลของบริษัทวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2023 (ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดชะลอตัว) จนถึงปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่รอบนอกของฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะราคาที่ดินในเขตห้วยเดือกเพิ่มขึ้น 81% เขตดงอานเพิ่มขึ้น 53% และเขตแทงโอไอเพิ่มขึ้นถึง 90% เมื่อเทียบกับต้นปีที่แล้ว

ในทางตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดกลับฟื้นตัวเพียงเล็กน้อยและไม่คึกคักเท่ากับในฮานอย นายฟาม ดึ๊ก โต๋น ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัจจุบันมีเพียงตลาดฮานอยเท่านั้นที่กำลังคึกคักอย่างมาก โดยราคาในเกือบทุกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดยังคงซบเซาเป็นส่วนใหญ่

เขากล่าวว่า ในจังหวัดและเมืองที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นในปี 2021-2022 ราคาที่ดินกลับทรงตัว โดยเฉพาะในจังหวัดบักนิงและ บักเกียง สถานการณ์คล้ายกันนี้เกิดขึ้นในจังหวัดกวางนิงและไฮฟอง แต่ทั้งสองแห่งนี้ ด้วยการพัฒนาทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ทำให้การซื้อขายกลับมาคึกคักอีกครั้ง

ที่ดินแปลงหนึ่งบริเวณชานเมืองฮานอย (ภาพ: ดือง ตัม)

อีกพื้นที่หนึ่งที่ประสบปัญหาในการทำธุรกรรมคือจังหวัด ฮวาบิ่ญ ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นที่รู้จักในด้านการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่คึกคัก แต่ปัจจุบันก็ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องเช่นกัน

นายโต๋านกล่าวว่า ในจังหวัดแทงฮวา ที่นี่เป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่มีกระแสความต้องการที่ดินสูงที่สุดในปี 2021 โดยทุกคนต่างรีบซื้อที่ดินกันอย่างคึกคัก อย่างไรก็ตาม ปริมาณการซื้อขายในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ และนักลงทุนส่วนใหญ่ที่ต้องการขายต่อยังคงต้องลดราคาลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงที่ราคาพุ่งสูงสุด

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า นักลงทุนมักจะโยกย้ายเงินทุนไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด

นายเล ดินห์ ชุง สมาชิกคณะทำงานด้านตลาดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวกับผู้สื่อข่าว จากหนังสือพิมพ์ดานตรี ว่า "กระแส" อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเกิดขึ้นเฉพาะในฮานอยเท่านั้น และยังไม่แพร่กระจายไปยังจังหวัดและพื้นที่อื่นๆ

เขากล่าวว่า ตลาดที่ดินอาจยังไม่สมดุลมากขึ้นในหลายพื้นที่จนกว่าจะถึงไตรมาสที่สองของปี 2025 อย่างไรก็ตาม การลงทุนในที่ดินในปัจจุบันจำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์ระยะกลาง โดยมีระยะเวลาคืนทุนอย่างน้อย 1 ถึง 3 ปี แทนที่จะคาดหวังผลตอบแทนแบบ "เก็งกำไร" อย่างรวดเร็ว

ที่ดินเปล่าสำหรับขายในฮานอย (ภาพ: ดือง ตัม)

นายชุงยังเน้นย้ำว่า ราคาที่ดินในชานเมืองฮานอยในปัจจุบันสูงมาก ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงหลายประการ ดังนั้น หากนักลงทุนต้องการลงทุนในภาคส่วนนี้ ควรเลือกพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน เศรษฐกิจพัฒนาแล้ว แต่ราคาที่ดินไม่สูงขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

"นักลงทุนบางรายเริ่มซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ราคาไม่ได้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา คนเหล่านี้พยายามที่จะชิงความได้เปรียบ เพราะกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินใน 105 เมืองและเขตทั่วประเทศ" เขากล่าว

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้แนะนำว่านักลงทุนไม่ควร "ใส่ไข่ทั้งหมดไว้ในตะกร้าใบเดียว" ซึ่งหมายความว่าพวกเขาไม่ควรสะสมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในเวลานี้ แต่ควรเลือกโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน มีมูลค่าผลิตภัณฑ์ที่น่าดึงดูด หรืออยู่ในพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ผู้เชี่ยวชาญ เหงียน อานห์ เกว อธิบายถึงแนวโน้มที่แตกต่างกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆ ว่า ความต้องการลงทุนจากประชาชนในฮานอยนั้นสูงมาก ก่อนหน้านี้ พวกเขามักจะกระจายตัวไปซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดอื่นๆ ทำให้ตลาดในพื้นที่เหล่านั้นคึกคักมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซามาสองปี นักลงทุนในฮานอยได้เปลี่ยนพฤติกรรม แทนที่จะ "ไปหาโอกาสในต่างจังหวัด" เหมือนแต่ก่อน พวกเขากลับถอนเงินทุนออกจากต่างจังหวัดและหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ดีในใจกลางฮานอย เช่น อพาร์ตเมนต์ บ้านในซอย ทาวน์เฮาส์ วิลล่า และที่ดินในชานเมือง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยกลับมาคึกคักอีกครั้งในปัจจุบัน

เขากล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในฮานอยพุ่งสูงสุดในเดือนเมษายน สำหรับอพาร์ทเมนต์ โครงการบางแห่งราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นเพียงบางส่วนและไม่ได้สะท้อนภาพรวมของตลาดทั้งหมด ส่วนที่ดินในเขตชานเมือง นักลงทุนบางรายที่เริ่มลงทุนตั้งแต่ต้นปี 2022-2023 เริ่มได้รับผลกำไรแล้ว

ในการคาดการณ์ของเขา นายเควได้เสนอแนะว่า ในช่วงเวลาที่จะมาถึงนี้ บางคนจะโน้มเอียงที่จะโยกย้ายเงินของตนไปยังจังหวัดต่างๆ ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดที่ดินในระดับจังหวัดจะกลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2026-2027 โดยจังหวัดที่มีความได้เปรียบในการพัฒนาอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวจะได้รับการลงทุนก่อน จากนั้นจึงกระจายไปยังจังหวัดและเมืองอื่นๆ ในวงกว้าง

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm