ตลาดอสังหาฯ ปี 2568: แรงขับเคลื่อนจากพื้นที่พัฒนาใหม่

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ โครงสร้างการพัฒนาจะเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่ดินเป็นพื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ดิจิทัล ฯลฯ ซึ่งจะเปิดโอกาสการเติบโตให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ภายใต้บริบทของกฎหมายพื้นฐานฉบับใหม่ (โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป และค่อยๆ "ซึมซาบ" เข้ามาในชีวิตจริง ควบคู่ไปกับการดำเนินการปฏิรูปกลไกอย่างรวดเร็วในทิศทางของ "การทำจริง ทำทันที และครอบคลุม" ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 จะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงสร้างการพัฒนาที่กำลังจะเกิดขึ้นจะเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่พื้นดินเป็นพื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ทางทะเล พื้นที่ดิจิทัล (โดยเฉพาะโมเดล TOD ที่กำลังมุ่งเน้นในกลยุทธ์การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง) ซึ่งจะเปิดพื้นที่การเติบโตใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์และ เศรษฐกิจ

โอกาสในการกระตุ้นการเติบโต

แบ่งปันในฟอรั่ม "อสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 5" ที่จัดโดยนิตยสารอิเล็กทรอนิกส์เวียดนามเรียลเอสเตทร่วมกับสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) เมื่อเช้าวันที่ 19 กุมภาพันธ์ รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Dinh Thien (สมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของ นายกรัฐมนตรี อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม) เน้นย้ำความพยายามของรัฐบาลในปี 2567 เช่น การนำกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย) มาใช้ปฏิบัติเร็วขึ้น 5 เดือน ซึ่งถือเป็นการแก้ไขปัญหาที่รุนแรงเพื่อขจัดปัญหาคอขวดที่ใหญ่ที่สุดของเศรษฐกิจในปัจจุบัน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ก่อนถึงวันตรุษจีนปี 2568 ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ในสัปดาห์แรกหลังวันตรุษจีน ดัชนีการค้นหาเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์และอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้นอีกครั้ง

นอกจากนั้นกรอบราคาที่ดินใหม่ในบางพื้นที่ยังได้รับการปรับเปลี่ยนให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของธุรกิจ ราคาขายสินค้า และภาระผูกพันทางการเงินของบุคคลในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โดยเฉพาะทางหลวงและรถไฟความเร็วสูง กำลังได้รับการส่งเสริม เปิดโอกาสให้การพัฒนาเกิดขึ้นในหลายภูมิภาค เปลี่ยนแนวคิดการลงทุน และนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงกระแสเงินทุนไปสู่ตลาดเกิดใหม่

ในแนวโน้มที่เปลี่ยนแปลงนี้ คุณเทียนให้ความเห็นว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ โครงสร้างการพัฒนาจะเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่พื้นดินเป็นพื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ทางทะเล พื้นที่ พื้นที่ดิจิทัล...

นายเทียน กล่าวว่า แนวโน้มดังกล่าวจะเปิดโอกาสการเติบโตให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือความสามารถในการนำไปปฏิบัติและปรับใช้

ดร. คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษาทางการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ เศรษฐศาสตร์มหภาค การกำกับดูแลทางกฎหมายและข้อบังคับ นโยบายการวางแผน การขยายตัวของเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน การเงิน อุปทาน-อุปสงค์ ราคาและความน่าเชื่อถือ ข้อมูล ข้อมูล ความโปร่งใส

ดังนั้นในระยะหลังนี้ ปัจจัยหลักที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ได้แก่ การเติบโตทางเศรษฐกิจ โลก ที่แทบจะทรงตัว ขณะที่เศรษฐกิจเวียดนามในปี 2567-2568 เติบโตค่อนข้างสูง สร้างสมมติฐานสำหรับการเข้าสู่ยุคใหม่ เศรษฐกิจมหภาคยังคงมีเสถียรภาพ อัตราเงินเฟ้อยังอยู่ภายใต้การควบคุม อัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับต่ำ อัตราแลกเปลี่ยนและหนี้เสียยังเพิ่มขึ้นอยู่ภายใต้การควบคุม

พร้อมกันนั้น ความก้าวหน้าทางสถาบันก็ไม่เคยรวดเร็วเช่นนี้มาก่อน กฎหมายใหม่ๆ ได้รับการแก้ไขและประกาศใช้อย่างเป็นทางการเช่นในอดีต กลไกขององค์กรได้รับการปรับปรุง การวางแผนในทุกระดับได้รับการออก การลงทุนสาธารณะและนโยบายโครงสร้างพื้นฐานได้รับการส่งเสริม ภาระผูกพันทางการเงินได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด อัตราดอกเบี้ยได้รับการรักษาไว้ในระดับต่ำ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจและประชาชนในการเข้าถึงเงินทุน...

ความท้าทายที่ต้องทราบ

อย่างไรก็ตาม ดร.คาน วัน ลุค ยังตั้งข้อสังเกตว่า นอกเหนือจากโอกาสที่กล่าวข้างต้นแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ยังต้องเผชิญกับความท้าทายและปัญหาหลายประการอีกด้วย

เช่น ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงเนื่องจากหลายสาเหตุ การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินติดขัดในหลายพื้นที่และหลายโครงการ บางพื้นที่ไม่มีการประกาศราคาที่ดินใหม่ การออกเอกสารกำกับกฎหมายใหม่และมติใหม่ที่เกี่ยวข้องกับตลาดที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ยังคงล่าช้า

ปัญหาการอนุมัติพื้นที่ยังคงมีปัญหา โดยเฉพาะนักลงทุนที่ต้องเจรจากับประชาชนสำหรับโครงการขนาดเล็กและขนาดกลาง การประมูลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังไม่เพียงพอ (เช่น ราคาเริ่มต้น จำนวนผู้เข้าร่วมประมูล มาตรการลงโทษ ฯลฯ) แนวทางการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังไม่เพียงพอ แหล่งเงินทุนสำหรับบ้านพักอาศัยสังคมยังต้องได้รับการดูแลอย่างใกล้ชิด

ตัวแทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามยังยอมรับว่าคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามในปี 2568 จะมีโอกาสพัฒนามากมาย แต่ยังคงมีความท้าทายมากมายที่ต้องเอาชนะ อันที่จริง แม้ว่ากฎหมายพื้นฐานฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2567 ซึ่งสร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายใหม่ให้กับตลาด แต่ระดับความมีประสิทธิภาพยังคงต้องใช้เวลาอีกมากในการพิสูจน์

นอกจากนี้ ภาคธุรกิจยังคงกังวลเกี่ยวกับความซ้ำซ้อนและความไม่สอดคล้องของกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน การก่อสร้าง และการลงทุน ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้พัฒนาโครงการ นอกจากนี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่า อัตราดอกเบี้ยธนาคารและการเข้าถึงเงินทุนก็เป็นประเด็นที่ต้องได้รับการแก้ไขเพิ่มเติมเพื่อช่วยให้ตลาดดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในวงจรการพัฒนาใหม่

รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดินห์ เทียน อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม ยังได้แสดงความคิดเห็นว่า ในบริบทของสถานการณ์โลกที่ผันผวน การบรรลุเป้าหมายการเติบโตที่ทะเยอทะยาน ซึ่งรวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความมุ่งมั่นทางการเมืองที่แข็งแกร่ง นโยบายที่ยืดหยุ่น และการสนับสนุนจากภาคธุรกิจ เพื่อสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับยุคแห่งการพัฒนาที่โดดเด่น

“ผมคิดว่าเมื่อต้องเผชิญกับโอกาสใหม่ๆ ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ บางทีเราอาจยังมีอีกหลายสิ่งที่ต้องพูดคุยเพื่อสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต” คุณเทียนกล่าว

แหล่งที่มา