ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025: ปัจจัยขับเคลื่อนจากพื้นที่พัฒนาใหม่

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ โครงสร้างการพัฒนาจะเปลี่ยนจากพื้นที่บนพื้นดินไปสู่พื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ดิจิทัล และอื่นๆ ซึ่งจะเปิดโอกาสการเติบโตให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ด้วยกฎหมายใหม่ที่สำคัญหลายฉบับ (โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ที่มีผลบังคับใช้ในปี 2024 และทยอยมีผลบังคับใช้ควบคู่ไปกับการดำเนินการปฏิรูปองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอย่างรวดเร็วในลักษณะ "ทำอย่างถูกต้อง ทำทันที และครอบคลุม" ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นในปี 2025

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงสร้างการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะเปลี่ยนจากพื้นที่บนพื้นดินไปสู่พื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ทางทะเล และพื้นที่ดิจิทัล (โดยเฉพาะอย่างยิ่งโมเดล TOD ซึ่งกำลังได้รับการเน้นย้ำในกลยุทธ์การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง) ซึ่งจะเปิดโอกาสการเติบโตใหม่ๆ สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์และ เศรษฐกิจ

โอกาสในการกระตุ้นการเติบโต

ในการกล่าวสุนทรพจน์ในงานประชุมฟอรัมอสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 5 ซึ่งจัดโดยนิตยสารออนไลน์ Vietnam Real Estate ร่วมกับสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VIRES) เมื่อเช้าวันที่ 19 กุมภาพันธ์ รองศาสตราจารย์-ดร. ตรัน ดินห์ เทียน (สมาชิกกลุ่มที่ปรึกษาเศรษฐกิจของ นายกรัฐมนตรี อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์แห่งเวียดนาม) เน้นย้ำถึงความพยายามของรัฐบาลในปี 2024 เช่น การบังคับใช้กฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ (กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายการเคหะ) ก่อนกำหนดถึง 5 เดือน ความพยายามเหล่านี้ถูกมองว่าเป็นแนวทางแก้ไขปัญหาคอขวดที่ใหญ่ที่สุดในเศรษฐกิจปัจจุบันอย่างเด็ดขาด

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ก่อนเทศกาลตรุษจีนปีงู 2025 ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก แต่หลังจากวันหยุดยาวเพียงสัปดาห์เดียว ตัวชี้วัดการค้นหาซื้ออพาร์ตเมนต์และบ้านก็เพิ่มขึ้นอีกครั้ง

นอกจากนี้ กรอบราคาที่ดินใหม่ในบางพื้นที่ได้รับการปรับให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อต้นทุนการผลิตของธุรกิจ ราคาขายสินค้า และภาระผูกพันทางการเงินของผู้คนเมื่อทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โดยเฉพาะทางด่วนและรถไฟความเร็วสูง กำลังได้รับการลงทุนอย่างมาก ซึ่งเปิดโอกาสในการพัฒนาให้กับหลายภูมิภาค เปลี่ยนแปลงทัศนคติในการลงทุน และนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงกระแสเงินทุนไปสู่ตลาดเกิดใหม่

สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงนี้ นายเทียนคาดการณ์ว่าในอนาคต โครงสร้างการพัฒนาจะเปลี่ยนจากพื้นที่บนพื้นดินไปสู่พื้นที่ใต้ดิน พื้นที่ทางทะเล อวกาศ พื้นที่ดิจิทัล และอื่นๆ

นายเทียนกล่าวว่า แนวโน้มนี้จะเปิดโอกาสในการเติบโตให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญคือความสามารถในการนำไปปฏิบัติและดำเนินการให้สำเร็จ

ดร. แคน แวน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการคลังแห่งชาติ เชื่อว่าปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สภาวะเศรษฐกิจมหภาค กรอบกฎหมายและการกำกับดูแลการจัดการ นโยบายการวางแผน การพัฒนาเมือง และโครงสร้างพื้นฐาน การเงิน อุปสงค์และอุปทาน ราคาและความเชื่อมั่น ข้อมูล สถิติ และความโปร่งใส

ดังนั้น ปัจจัยหลักที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในช่วงที่ผ่านมา ได้แก่ การเติบโตทางเศรษฐกิจ โลก ที่ค่อนข้างทรงตัว ในขณะที่เศรษฐกิจเวียดนามคาดว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2024-2025 ซึ่งเป็นการวางรากฐานสำหรับยุคใหม่ เสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาคได้รับการรักษาไว้ อัตราเงินเฟ้ออยู่ภายใต้การควบคุม อัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงต่ำ และอัตราแลกเปลี่ยนและหนี้เสียอยู่ในระดับที่ควบคุมได้

นอกจากนั้น ยังมีความก้าวหน้าในการปฏิรูปสถาบัน โดยมีการแก้ไขและประกาศใช้กฎหมายใหม่ ๆ อย่างรวดเร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ โครงสร้างองค์กรได้รับการปรับปรุงให้คล่องตัวขึ้น มีการวางแผนในทุกระดับ มีการส่งเสริมการลงทุนภาครัฐและนโยบายโครงสร้างพื้นฐาน ภาระผูกพันทางการเงินผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ ทำให้เกิดสภาวะที่เอื้ออำนวยต่อการเข้าถึงเงินทุนของธุรกิจและประชาชน…

ความท้าทายที่ควรพิจารณา

อย่างไรก็ตาม ดร.แคน แวน ลุค ยังกล่าวอีกว่า นอกเหนือจากโอกาสที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 ยังจะเผชิญกับความท้าทายและอุปสรรคอีกหลายประการ

ตัวอย่างเช่น ปัญหาเรื่องราคาที่อยู่อาศัยที่ยังคงสูงอยู่นั้นเกิดจากหลายสาเหตุ ได้แก่ ความยากลำบากในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในหลายพื้นที่และโครงการ บางพื้นที่ยังไม่ได้เผยแพร่รายการราคาที่ดินใหม่ และการออกเอกสารแนวทางสำหรับกฎหมายและมติใหม่ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย และตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงล่าช้า

ยังคงมีอุปสรรคในการเวนคืนที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องความจำเป็นที่นักลงทุนต้องเจรจาโดยตรงกับผู้อยู่อาศัยสำหรับโครงการขนาดเล็กและขนาดกลาง การประมูลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังคงมีข้อบกพร่อง (ราคาเริ่มต้น ความสามารถของฝ่ายที่เข้าร่วม บทลงโทษ ฯลฯ) แนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมก็ยังมีข้อบกพร่อง และการจัดหาเงินทุนสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงต้องการการเอาใจใส่

ตัวแทนจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามในปี 2025 มีโอกาสในการพัฒนามากมาย แต่ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ในความเป็นจริง แม้ว่ากฎหมายใหม่ที่สำคัญหลายฉบับจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2024 ซึ่งสร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายใหม่ให้กับตลาด แต่ประสิทธิภาพของกฎหมายเหล่านั้นยังคงต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งจึงจะได้รับการพิสูจน์

นอกจากนี้ ภาคธุรกิจยังคงกังวลเกี่ยวกับกฎระเบียบที่ซ้ำซ้อนและไม่สอดคล้องกันที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน การก่อสร้าง และการลงทุน ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้พัฒนาโครงการ ยิ่งไปกว่านั้น สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่า อัตราดอกเบี้ยธนาคารและการเข้าถึงเงินทุนก็เป็นประเด็นที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างต่อเนื่องเพื่อให้มั่นใจว่าตลาดจะดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในวงจรการพัฒนาใหม่นี้

รองศาสตราจารย์-ดร. ตรัน ดินห์ เทียน อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์เวียดนาม แสดงความคิดเห็นว่า ในบริบทของสถานการณ์โลกที่ไม่แน่นอน การบรรลุเป้าหมายการเติบโตที่ทะเยอทะยาน รวมถึงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องอาศัยความมุ่งมั่นทางการเมืองที่เข้มแข็ง นโยบายที่ยืดหยุ่น และความร่วมมือจากภาคธุรกิจ เพื่อสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับยุคแห่งการพัฒนาที่โดดเด่น

นายเทียนกล่าวว่า "ผมเชื่อว่าเมื่อเผชิญกับโอกาสใหม่ๆ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นอย่างรอบคอบ บางทีเราอาจยังมีเรื่องต้องหารือกันอีกมากเพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อไป"

แหล่งที่มา