ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลง นี่เป็นช่วงเวลาทองของการลงทุนหรือไม่? ราคาอพาร์ทเมนต์ทางตอนใต้กำลังเพิ่มขึ้นอย่างเงียบๆ ในขณะที่ราคาที่ดินในฮานอยสูงที่สุด?

ท่ามกลางตลาดที่กำลังเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลง ช่วงเวลานี้จึงเป็นโอกาสทองสำหรับการลงทุน อพาร์ตเมนต์ทางภาคใต้กำลังมีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างเงียบๆ และพื้นที่ในเมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด ในฮานอย ก็ถูกเปิดเผยแล้ว...นี่คือข่าวสารล่าสุดในวงการอสังหาริมทรัพย์

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องสำหรับอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเภท (ที่มา: ธุรกิจและสารสนเทศ)

ตลาดกำลังกำหนดระดับราคาใหม่

การปรับปรุงรายการราคาที่ดินในเมืองใหญ่ๆ เช่น โฮจิมินห์ ซิตี้และฮานอย กำลังส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงแนวโน้มราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างครอบคลุม รายการราคาที่ดินใหม่ในโฮจิมินห์ซิตี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2567 โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 687.2 ล้านดง/ตารางเมตร ในเขต 1 ขณะเดียวกัน ในฮานอย รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ทำให้ราคาในเขตฮว่านเกี๋ยมสูงกว่า 695 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าในโฮจิมินห์ซิตี้อย่างมาก เมื่อเทียบกับรายการราคาเดิม รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ในฮานอยสูงกว่า 2-6 เท่า

ตามกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข คาดว่าบัญชีราคาที่ดินแห่งชาติจะเริ่มมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่ต้นปี 2026 ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ เพราะในอดีตไม่เคยมีกรณีใดที่ราคาที่ดินจะลดลงหลังจากมีการประกาศบัญชีราคาใหม่แต่ละครั้งมาก่อน

ตัวอย่างเช่น ในช่วงปี 2015-2019 เมื่อมีการนำกรอบราคาที่ดินใหม่มาใช้ ราคาที่ดินในฮานอยก็เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอประมาณ 10-20% ในทำนองเดียวกัน ช่วงปี 2020-2024 ก็มีการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 15% เมื่อมีการปรับกรอบราคาที่ดินระดับชาติ แนวโน้มนี้แสดงให้เห็นว่ารายการราคาที่ดินใหม่ในปี 2026 จะกำหนดระดับราคาที่สูงกว่าปัจจุบัน ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อการตัดสินใจลงทุนของหลายๆ คน

เนื่องจากตลาดกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ช่วงเวลานี้จึงเป็นโอกาสทองในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่กรอบราคาที่ดินใหม่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสมเหตุสมผล นี่เป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนในการซื้อสินทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่า หลีกเลี่ยงแรงกดดันจากราคาที่พุ่งสูงขึ้นพร้อมกันเมื่อกรอบราคาที่ดินใหม่เริ่มใช้บังคับ

การลงทุนในขั้นตอนนี้ยังช่วยเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว ที่จริงแล้ว เมื่อราคาที่ดินถูกปรับตามกรอบราคาใหม่ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนรายแรกๆ จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก นี่เป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตลาด "ร้อนแรง" ขึ้นเมื่อนักลงทุนเริ่มเข้ามา

นอกจากนี้ พื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเศรษฐกิจ มักเป็นจุดหมายปลายทางที่ดึงดูดใจนักลงทุน ตัวอย่างเช่น จังหวัดรอบนครโฮจิมินห์ เช่น ด่งนาย บิ่ญเดือง และ ลอง อัน ต่างได้รับประโยชน์อย่างมากจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ พื้นที่เหล่านี้ไม่เพียงแต่เพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังสร้างโอกาสในการทำกำไรอย่างมากเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น

ราคาอพาร์ตเมนต์ทางภาคใต้กำลังเพิ่มขึ้นอย่างเงียบๆ

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องสำหรับอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเภท ในขณะที่ตลาดอพาร์ทเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้ไม่ได้ประสบกับการพุ่งขึ้นอย่าง "ฉับพลัน" เหมือนกับในฮานอย แต่โครงการอพาร์ทเมนต์ต่างๆ กลับรักษาระดับราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างมีเสถียรภาพ โดยบางโครงการยังแสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่แข็งแกร่งอีกด้วย

จากรายงานไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ของ CBRE เวียดนาม พบว่า ในเมืองโฮจิมินห์ อุปทานใหม่มีน้อย แต่การดูดซับกำลังดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในไตรมาสที่ 3 เมืองโฮจิมินห์มีอพาร์ทเมนต์ใหม่ที่วางขายไม่ถึง 130 ยูนิต ซึ่งมาจากโครงการเฟสต่อไปที่เปิดขายแล้ว และตั้งอยู่ในเขตที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง

แม้ว่าจะมีอพาร์ทเมนต์ที่เปิดขายอย่างเป็นทางการจำนวนน้อย แต่จุดสว่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์เมื่อเร็ว ๆ นี้คือ การขายต่ออพาร์ทเมนต์เกือบ 300 ยูนิตจากโครงการที่ระงับการขายชั่วคราวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาในเขตเมืองทูเดือกและเขต 7 และอพาร์ทเมนต์อีกประมาณ 2,700 ยูนิตที่ยังไม่ได้เปิดขายอย่างเป็นทางการ แต่เริ่มรับการจองแล้ว และคาดว่าจะเริ่มขายได้ในอนาคตอันใกล้นี้

นอกจากนี้ โครงการส่วนใหญ่ที่มีสินค้าคงเหลืออยู่มียอดขายเป็นบวก โดยมีการซื้อขายอพาร์ตเมนต์สำเร็จไปกว่า 2,000 ยูนิตในไตรมาสนี้ ซึ่งเกือบเป็นสองเท่าของจำนวนในไตรมาสก่อนหน้า ผู้พัฒนาโครงการยังคงใช้กลยุทธ์การขายต่างๆ เช่น ส่วนลดตามวิธีการชำระเงิน ตารางการชำระเงินที่หลากหลาย การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย และการรับประกันค่าเช่า…

โครงการบางโครงการที่อยู่ในขั้นตอนการจองและมีราคาขายที่คาดหวังสูง อาจทำให้ผู้ซื้อพิจารณาโครงการใกล้เคียงที่มีสินค้าขั้นต้นพร้อมขายที่มีคุณภาพใกล้เคียงกัน แต่ราคาขายต่ำกว่าและส่งมอบได้เร็วกว่า

ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 66 ล้านดงต่อตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอย เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นเกือบ 8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า การเพิ่มขึ้นนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการปรับราคาของโครงการเก่าในช่วงเปิดขายใหม่ เช่น โครงการ D-Homme (เขต 6), D-Aqua (เขต 8) และ Lavida Plus (เขต 7) ซึ่งทั้งหมดนี้ได้เพิ่มราคาขายขึ้น 10% - 30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองในนครโฮจิมินห์ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยในไตรมาสนี้ โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 5% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แตะระดับเฉลี่ย 48 ล้านดง/ตารางเมตร (พื้นที่ใช้สอยสุทธิ) ในไตรมาสที่ 3 โดยอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่มีราคาขายในตลาดมือสองเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้

ที่น่าสนใจคือ โครงการไซง่อนเพิร์ลมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างน่าประทับใจ โดยเพิ่มขึ้นถึง 34% ในปีที่ผ่านมา ปัจจุบันราคาขายทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 83.2 ล้านดงต่อตารางเมตร ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn

ภาพมุมมองโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม ณ แปลงที่ CT3 เขตเมืองใหม่คิมชุง เขตดงอาน กรุงฮานอย (ที่มา: ผู้พัฒนาโครงการ)

กรุงฮานอยกำลังจะมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากกว่า 1,000 ยูนิต

บริษัทร่วมทุนระหว่างนักลงทุน Handico และ Viglacera วางแผนที่จะจัดพิธีวางศิลาฤกษ์สำหรับการก่อสร้างอาคาร CT3 ของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม บนที่ดิน CT3 และ CT4 ในเขตเมืองใหม่คิมชุง เขตดงอาน (ฮานอย) ในต้นปี 2025

จากข้อมูลของคณะกรรมการบริหารโครงการ คณะกรรมการประชาชนอำเภอดงอานกำลังเร่งกระบวนการเวนคืนที่ดินในเดือนธันวาคม 2567 และคาดว่าในเดือนมกราคม 2568 คณะกรรมการประชาชนนครฮานอยจะออกมติจัดสรรที่ดินให้แก่นักลงทุนร่วมทุนเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนเริ่มต้นโครงการต่อไป

ตามแผนที่ได้รับอนุมัติ ที่ดินแปลง CT3 จะถูกใช้ในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์สูง 3 หลัง แต่ละหลังมี 12 ชั้น พร้อมเพนต์เฮาส์ พื้นที่ก่อสร้างรวมกว่า 109,000 ตารางเมตร มีห้องพักทั้งหมด 1,104 ห้อง รองรับประชากรได้เกือบ 4,000 คน

ในขณะเดียวกัน ที่แปลง CT4 โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้สร้างเสร็จสมบูรณ์และเปิดใช้งานตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปี 2021 โดยประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์ 12 ชั้น พร้อมเพนต์เฮาส์ รวมทั้งหมด 484 ห้อง เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนกว่า 1,500 คน

ในส่วนของโครงการที่แปลง CT5 ตัวแทนของนักลงทุนร่วมทุนระบุว่า พวกเขากำลังประสานงานอย่างแข็งขันกับคณะกรรมการประชาชนอำเภอดงอาน เพื่อแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการชดเชยที่ดินและการจัดสรรที่ดินใหม่ให้แก่ประชาชน

ในทางกลับกัน กลุ่มพันธมิตรกำลังศึกษารายงานของเมืองฉบับหนึ่งที่จะอนุญาตให้เปลี่ยนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพื่อขยายการเข้าถึงที่อยู่อาศัยประเภทนี้ให้มากขึ้น ทำให้ประชาชนส่วนใหญ่สามารถเข้าถึงได้ในราคาที่เหมาะสม

มีการเปิดเผยพื้นที่ในเมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอยแล้ว

จากข้อมูลราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของฮานอย พื้นที่เขตเมืองเตย์โฮเตย์ (อำเภอเตย์โฮ) มีราคาที่ดินสูงที่สุด โดยมีราคาสูงกว่า 113 ล้านดงต่อตารางเมตร

ราคาข้างต้นเป็นราคาสำหรับทำเลที่ดีที่สุดในเขตเมือง (ทำเลที่ 1) ซึ่งติดถนนกว้าง 60 เมตร ภายในเขตเตย์โฮ โดยคิดเป็นการเพิ่มขึ้น 225% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่ประกาศในปี 2562 (34.8 ล้านดง/ตารางเมตร)

นอกจากนี้ ในเขตเมืองทะเลสาบตะวันตก บริเวณถนนกว้าง 60 เมตร ในเขตบักตูเลียม มีราคาสูงถึงเกือบ 108 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 210%

จากข้อมูลราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของฮานอย พบว่ามีพื้นที่ในเขตเมือง 5 แห่งที่ราคาที่ดินสูงเกิน 100 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสายหลัก

นอกจากเขตเมืองเตย์โฮเตย์ (ชื่อทางการค้า สตาร์เลค) แล้ว เขตเมืองนามจุงเยนมีราคาที่ดินติดถนนกว้าง 40 เมตร อยู่ที่ 109.3 ล้านดง/ตารางเมตร เขตเมืองแทงโพเกียวลูมีราคาที่ดินติดถนนกว้าง 50 เมตร อยู่ที่เกือบ 104.3 ล้านดง/ตารางเมตร เขตเมืองโดอันงอไอเกียวมีราคาที่ดินติดถนนกว้าง 60 เมตร อยู่ที่เกือบ 108 ล้านดง/ตารางเมตร และเขตเมืองมีดินห์-มีตรีมีราคาที่ดินติดถนนกว้าง 20-30 เมตร อยู่ที่เกือบ 101 ล้านดง/ตารางเมตร

ราคาที่ดินในเขตชานเมืองก็ปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ย 175-200% ตัวอย่างเช่น ในเขตเมืองลิเดโก (อำเภอฮว่าดึ๊ก) ราคาเพิ่มขึ้นจาก 18.8 ล้านดง เป็นเกือบ 54.7 ล้านดงต่อตารางเมตร คิดเป็นเพิ่มขึ้นเกือบ 190%

ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินในเขตเมืองที่ต่ำที่สุดในฮานอย ตามรายการราคาที่ปรับปรุงใหม่นั้น อยู่ในเขตที่อยู่อาศัยฟูทินห์ เมืองซอนเตย์ โดยมีราคาอยู่ที่ 11.38 ล้านดงต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 175% เมื่อเทียบกับรายการราคาเดิม

อย่างไรก็ตาม ราคาเหล่านี้ยังคงต่ำกว่าราคาตลาดในช่วงที่ผ่านมาอย่างมาก

จากการสำรวจตลาดและเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ พบว่าราคาที่ดินและบ้านในเขตเมืองเตย์โฮเตย์ รวมถึงเขตเมืองอื่นๆ มีการโฆษณาขายในราคาที่สูงกว่าราคาจริงถึง 3-4 เท่า ตัวอย่างเช่น ในเขตเมืองเตย์โฮเตย์ วิลล่าและทาวน์เฮาส์มักถูกโฆษณาขายในราคาประมาณ 350-400 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะที่อพาร์ตเมนต์มีราคามากกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร บางวิลล่าในพื้นที่นี้ถูกโฆษณาขายในราคาที่สูงกว่า 500 ล้านดง/ตารางเมตรด้วยซ้ำ

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html