"ตลาดแทบไม่มีห้องชุดเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงให้เลือกเลย"

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยกำลัง "คึกคัก"

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2566 กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการนั้น เร็วกว่าที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้ถึง 5 เดือน ส่งผลให้กรอบกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์สมบูรณ์ยิ่งขึ้น และเปิดวงจรใหม่ให้กับตลาดเพื่อความปลอดภัย สุขภาพ และความยั่งยืนที่มากขึ้น ภาคส่วนอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอุตสาหกรรม ต่างแสดงให้เห็นสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก โดยมีโครงการใหม่ๆ จำนวนมากกำลังดำเนินการอยู่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "คึกคัก" แล้ว

ในการนำเสนอรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับไตรมาสที่สามและเก้าเดือนแรกของปี 2024 นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการของ VARs IRE กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณของการ "คึกคัก" แล้ว

ด้วยเหตุนี้ เรื่องการประมูลที่ดินจึงร้อนแรงกว่าที่เคย โดยมีการประมูลกัน "ตลอดทั้งคืน" มีผู้คนหลายร้อยหรือหลายพันคนเต็มใจที่จะ "นอนและกิน" เพื่อแข่งขันแย่งชิงที่ดิน การประมูลที่ชนะก็สูงเป็นประวัติการณ์ เทียบเท่ากับที่ดินในโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วอย่างดี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักเป็นพิเศษ โดยได้รับแรงหนุนจากตลาดอพาร์ตเมนต์ ซึ่งราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ความต้องการสูงส่งผลให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายพันรายได้รับการติดต่อสอบถามเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินของตนอยู่บ่อยครั้ง แม้ราคาจะสูงขึ้น แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดขายก็มีอัตราการขายที่ดีมาก

นอกจากโครงการอพาร์ตเมนต์แล้ว โครงการบ้านเดี่ยวหลายหลังที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งก็มียอดจองสูงเป็นประวัติการณ์เช่นกัน แม้ว่าราคาจะสูงขึ้นเรื่อยๆ ห้องชุดในทำเลดีๆ หลายแห่งไม่เพียงแต่มีราคาแพงเท่านั้น แต่ผู้ซื้อ/นักลงทุนยังต้องยอมจ่ายราคาสูงกว่าปกติเพื่อให้ได้มาซึ่งห้องชุดนั้นด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์ที่เกิดจากอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของการร้อนแรงเกินไปอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเก็งกำไรที่ดินที่ผลักดันราคาบ้านให้สูงขึ้น และการเกิดขึ้นของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าสู่ตลาดโดยมีเป้าหมายในการซื้อขายระยะสั้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ปรากฏการณ์ "ร้อนแรงเกินไป" นี้ยังเห็นได้ชัดในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยมีราคาเสนอขายอพาร์ตเมนต์มือสองที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม

ปัญหาเหล่านี้ล้วนเกิดจากการขาดแคลนอุปทาน แม้ว่าสถานการณ์จะดีขึ้นแล้วก็ตาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวเมี่ยนระบุว่า ในไตรมาสที่สามของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีจำนวนสินค้าที่เสนอขายอยู่ที่ 22,412 รายการ โดยมีสินค้าใหม่เปิดตัวประมาณ 14,750 รายการ ลดลง 25% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 60% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023

ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2024 ตลาดมีสินค้าใหม่เสนอขาย 38,797 รายการ อุปทานยังคงมีความหลากหลายสูง โดย 70% ของอุปทานใหม่มาจากกลุ่มคอนโดมิเนียม สินค้าที่มีราคา 50 ล้านดง/ตารางเมตรขึ้นไปครองตลาด ส่วนคอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดนั้นแทบไม่มีให้เห็นเลย ในด้านภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่มากที่สุด คิดเป็น 46% รองลงมาคือภาคกลาง 29% และภาคใต้ 25%

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา แต่ตลาดโดยรวมมีการทำธุรกรรมสำเร็จประมาณ 10,400 รายการในไตรมาสที่สาม คิดเป็นอัตราการดูดซับที่ 51% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จด้วยมาตรฐานสูง และต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มขึ้น

ปริมาณการซื้อขายและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 เปอร์เซ็นต์ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 เปอร์เซ็นต์ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 การซื้อขายห้องชุดยังคงครองตลาด โดยคิดเป็น 71% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่ 3 โดยโครงการห้องชุดใหม่มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75% โครงการห้องชุดบางแห่งใน ฮานอย มีอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ในช่วงเวลาสั้นๆ หลังเปิดตัว

การซื้อขายอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นรูปแบบการซื้อขายที่ครองสัดส่วนมากที่สุด โดยคิดเป็น 71% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ซึ่งเหมาะสมกับความต้องการและกำลังซื้อของคนโสดและครอบครัวรุ่นใหม่ กำลังเป็นที่ประจักษ์มากขึ้นเรื่อยๆ อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ยังมีสภาพคล่องสูงที่สุดอีกด้วย

ราคาขายที่สูงกำลังผลักดันให้ความต้องการ "เปลี่ยน" ไปสู่ราคาที่สูงขึ้น

โดยรวมแล้ว ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2024 ตลาดมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 30,589 รายการ มากกว่าช่วงเดียวกันของปี 2023 ถึง 2.5 เท่า โครงการใหม่หลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงปลายเดือนกันยายนและเริ่มรับจอง ก็ได้รับความสนใจและเงินมัดจำจำนวนมากเช่นกัน

ในส่วนของราคา ราคาที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง ทั้งในตลาดเกิดใหม่และตลาดมือสอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม สาเหตุมาจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่ทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากอุปทานแม้จะมีการปรับปรุงแล้ว แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างด้วยมาตรฐานสูง ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ราคาที่อยู่อาศัยในตลาดฮานอยยังคงอยู่ในระดับสูง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่สาม ราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในฮานอยยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วโดยไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ในขณะที่อุปทานก็ค่อยๆ ดีขึ้น โครงการใหม่ๆ ตั้งแต่ตึกเตี้ยไปจนถึงตึกสูง โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์และหรูหรา ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดอย่างมาก ซึ่งสร้างแรงผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดมือสองยังคงสูงอยู่ แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อยๆ ทรงตัวหลังจากช่วงที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วก็ตาม

ความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงเปลี่ยนไปสู่พื้นที่ชานเมือง จังหวัด และเมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่ง รวมถึงตลาดมือสองที่มีตัวเลือกที่ราคาไม่แพงกว่า อพาร์ตเมนต์และบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองเวียดนามเป็นที่ต้องการอย่างมากในฮานอยและ โฮจิมินห์ ซิตี้

เลอตรัง

ที่มา: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html