หากมีรายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ควรซื้อบ้านราคาเท่าไร?

ตลาดขาดทุนอพาร์ตเมนท์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม.

ส่วนข้อมูลตลาดอสังหาฯ ล่าสุด กระทรวงก่อสร้าง เผยว่า จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่ได้รับอนุมัติและสร้างเสร็จมีจำนวนลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ส่งผลให้อุปทานเข้าสู่ตลาดค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเกินกำลังทางการเงินของคนส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้อไว้ใช้งาน

ที่น่าสังเกตคือ แทบไม่มีโครงการในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) อยู่ในตลาดเลย ตลาดส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มระดับกลาง (ราคา 25-50 ล้านดอง) ที่เหมาะสำหรับการระดมเงินทุนและการซื้อขาย

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการเปิดใช้มานานหลายปีใน ฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

ตามรายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยของ Savills ในไตรมาสที่ 4 ปี 2023 พบว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 42% ของยูนิตที่ขายได้ในปี 2023 เพิ่มขึ้นจาก 3% ในปี 2019 อพาร์ตเมนต์ราคาระหว่าง 2,000-4,000 ล้านดองคิดเป็น 55% ของส่วนแบ่งการตลาด มีเพียงร้อยละ 3 ของอพาร์ทเมนต์เท่านั้นที่มีราคาขายต่ำกว่า 2 พันล้านดอง

ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่รวดเร็วและการขยายตัวของเมืองทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานลดลงอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะเพิ่มขึ้นเลยนับตั้งแต่ปี 2561 ส่งผลให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทวีความรุนแรงมากขึ้น

โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้มไปทางผลิตภัณฑ์มูลค่าสูงและระดับไฮเอนด์เพื่อวัตถุประสงค์การลงทุนและการเก็งกำไรมากขึ้น ความแตกต่างของช่วงเวลาที่ยาวนานนี้ทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนสร้างระดับราคาใหม่ที่สูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะจ่ายได้

ไม่เพียงแต่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยประสบความยากลำบากมากขึ้นในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยโดยใช้รายได้ของตัวเองเท่านั้น แต่ยังลดความต้องการนี้ลงด้วย โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ค่อยๆ ยอมแพ้เพราะ “พยายามเท่าไหร่ก็ซื้อบ้านไม่ได้” หันไปใช้ชีวิตแบบสุขนิยม เน้นเช่าบ้านเป็นหลัก

ข้อมูลการวิจัยของหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของอุปทานอพาร์ทเมนท์ในกลุ่มราคาจับต้องได้ (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) เมื่อเทียบกับอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดลดลงอย่างต่อเนื่อง จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022 และ 6% ในปี 2023

ในช่วงปี 2562-2565 สัดส่วนของอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง (ราคา 25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ลดลงเหลือ 54%, 46%, 34% และ 27% ตามลำดับ โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากสินค้าราคา 40-50 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงมักเป็นตัวนำโครงสร้างความต้องการด้านที่อยู่อาศัย โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 80% ส่วนที่เหลือ 15% เป็นความต้องการเพื่อการลงทุนระยะยาว และอีก 5% เป็นความต้องการเพื่อเก็งกำไร และมีเพียงประมาณ 25% เท่านั้นของความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงเท่านั้นที่มีศักยภาพทางการเงินที่จะแปลงเป็นความต้องการที่แท้จริงได้

รายจ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่ควรเกินร้อยละ 30 ของรายได้รวม

ในบริบทข้างต้น ควบคู่ไปกับที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยราคาถู๊กจะเป็นแนวโน้มการพัฒนาหลักและแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาข้างหน้า เพราะนี่คือกลุ่มที่มาจากความต้องการและความสามารถจริงของคนส่วนใหญ่

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS กล่าวว่าไม่มีแนวคิดอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม เป็นไปได้ที่จะชี้ให้เห็นลักษณะเฉพาะบางประการของประเภทนี้ได้ โดยการเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยสังคม และพิจารณาจากวิธีการกำหนดความสมเหตุสมผลของราคาที่อยู่อาศัย

โครงการก่อสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จในเขตห่าดง กรุงฮานอย (ภาพ: ห่าฟอง)

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมมุ่งเป้าหมายไปที่ผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมเป็นหลัก โดยได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและสามารถเข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อที่ได้รับสิทธิพิเศษโดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย...

ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คือ ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่มีราคาปานกลาง เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ โดยมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยและใกล้เคียงเฉลี่ย และมีระดับเงินออมในระดับหนึ่ง

ตามที่ประธาน VARS กล่าวไว้ ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงคือช่วงเวลาที่แต่ละครัวเรือนสามารถจัดการค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพอื่นๆ ให้สมดุลภายในขอบเขตรายได้ของตน ตามประสบการณ์การประเมินความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือที่อยู่อาศัยที่ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยคิดเป็นไม่เกิน 30% ของรายได้รวมของครัวเรือน

“สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ค่าใช้จ่าย 30% นี้จะเทียบเท่ากับเงินสะสมประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ดังนั้นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีราคาอยู่ที่ 2,000-2,500 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์” นายดิงห์ยกตัวอย่าง

ตามที่เขากล่าวไว้ ในความเป็นจริงมันเป็นเรื่องยากมากที่จะพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาอยู่ในช่วงข้างต้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสองเมืองพิเศษที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง อย่างไรก็ตาม คำว่ายากไม่ได้หมายความว่าเป็นไปไม่ได้

แหล่งที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm