เหตุใดตลาดอสังหาฯ ของเวียดนามจึงเงียบสงบ แต่ยังคง 'น่าดึงดูด' ต่อนักลงทุนต่างชาติ?

รอการอนุมัติกรอบกฎหมายสำคัญเพื่อตลาด

จากข้อมูลของ Savills ปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เวียดนามยังคงดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้ก็คือประชากรกว่า 100 ล้านคน ซึ่งในจำนวนนี้ นครโฮจิมินห์และ ฮานอย มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยและสำนักงานในสองเมืองนี้ค่อนข้างสูง

นอกจากนี้ ความมุ่งมั่นของ รัฐบาล เวียดนามในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการสนับสนุนเขตอุตสาหกรรมได้ทำให้ตลาดเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi ประเมินว่า จากประสบการณ์การทำงานร่วมกับนักลงทุนต่างชาติ มุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามสามารถแบ่งได้เป็น 2 ทิศทางหลัก

เหตุใดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจึงยังคงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ? — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติเนื่องด้วยเหตุผลหลายประการ (ภาพ: LD)

ประการแรก การลงทุนในระดับโครงการและระดับองค์กร จากมุมมองระดับองค์กร นักลงทุนมุ่งเน้นไปที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาด แม้ว่าจะมีความท้าทายมายาวนานในตลาดเวียดนาม เช่น ขั้นตอนทางกฎหมาย แต่เวียดนามยังคงน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและสถาบัน ทางการเมือง ที่มั่นคง

แม้ว่า GDP ของเวียดนามจะไม่มากนัก แต่การเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมาของเวียดนามได้ดึงดูดนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่มีความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ความซับซ้อนของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยตามกฎหมายในเวียดนามยังคงเป็นข้อจำกัดสำหรับนักลงทุนรายบุคคลจากต่างประเทศในกลุ่มระดับกลางถึงระดับสูง

กองทุนที่ดินในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์และฮานอยดูเหมือนว่าจะกำลังจะหมดลง อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้ รัฐบาลได้ส่งเสริมการลงทุนสาธารณะในโครงการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองบริวารที่อยู่รอบๆ นครโฮจิมินห์และฮานอย

ส่งผลให้นักลงทุนในประเทศสามารถเข้าร่วมโครงการขนาดใหญ่ได้มากกว่าเดิม นักลงทุนที่ถือครองกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ในเมืองดาวเทียมก็พร้อมที่จะลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2567 ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากนโยบายการเงิน อัตราดอกเบี้ยที่เข้าถึงได้ และช่องทางในการขยายตัวเพื่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

“ปัจจุบัน นักลงทุนยังคงรอนโยบายกฎหมายแบบเปิดเพื่อส่งเสริมการพัฒนาและจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการทางสังคม” นางฮังกล่าวเน้นย้ำ

ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก

คุณฮัง กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนารอบใหม่ เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงปลายปี 2566 ตลาดโดยรวมมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก แต่ยังคงมีความท้าทายอยู่

ตั้งแต่ต้นปี 2023 รัฐบาลได้ดำเนินการอย่างแข็งขันและต่อเนื่องเพื่อขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในตลาด เช่น พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 08/2023/ND-CP มติหมายเลข 33/NQ-CP มติ 338/QD-TTg พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 10/2023/ND-CP หนังสือเวียนหมายเลข 02/2023/TT-NHNN โทรเลขหมายเลข 1376/CD-TTg โทรเลข 965/CD-TTg เป็นต้น

ขณะเดียวกัน รัฐสภาได้ผ่านร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2023 ร่างกฎหมายที่ดินปี 2023 ที่แก้ไขใหม่เป็นโครงการกฎหมายสำคัญที่ต้องได้รับการตรวจสอบอย่างรอบคอบและรับรองคุณภาพก่อนจะผ่านในอนาคตอันใกล้ จำนวนโครงการใหม่และอุปทานใหม่ดีขึ้นแต่ไม่มากนัก สถานการณ์อุปทานจำกัดยังคงอยู่

ในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ตลาดมีสภาพคล่องที่ดีขึ้นในโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง โดยมีปัจจัยที่ดีหลายประการมาบรรจบกัน เช่น นักลงทุนที่มีชื่อเสียง สินค้าที่สอดคล้องกับคลาสคุณภาพด้วยพื้นที่ที่เหมาะสม คุณภาพการส่งมอบที่คาดหวังไว้ที่ดี ทำเลที่ตั้งดี ความถูกต้องตามกฎหมายรับประกัน สาธารณูปโภคที่ครบครันและสะดวกสบาย นโยบายการขายที่น่าดึงดูดใจ เช่น การขยายกำหนดการชำระเงิน การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย... แต่จำนวนโครงการอพาร์ตเมนต์เหล่านี้มีไม่มากนัก

ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงยังส่งผลต่อสภาพคล่องอีกด้วย นอกจากนี้ ความกังวลทางกฎหมายที่ว่าโครงการจะไม่สามารถแล้วเสร็จได้เมื่อลูกค้าปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนแล้ว ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อปริมาณธุรกรรม

“ตลอดปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอโครงการของตนอย่างมาก แก้ไขปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน และลดแรงกดดันจากการปรับโครงสร้างตลาดครั้งใหญ่ในปัจจุบัน การปรับโครงสร้างนี้มักไม่รวดเร็วและยังต้องใช้เวลาในการดำเนินการ” นางฮังกล่าว

เมื่อเข้าสู่ปี 2024 ตลาดยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการที่ต้องแก้ไขก่อนที่จะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน ในปี 2024 หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่าน จะสร้างแรงผลักดันที่ยิ่งใหญ่ให้กับตลาด นอกเหนือไปจากกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2024

ประเด็นต่างๆ ที่รอคอยมานานจะได้รับคำตอบที่ชัดเจนในปีนี้ อุปทานจะค่อยๆ ดีขึ้น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานได้รับการส่งเสริมควบคู่ไปกับแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ซึ่งจะเพิ่มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่ม

อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องแก้ปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยต้องมีสินค้าราคาไม่แพงจำนวนมาก รูปแบบธุรกิจที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการที่กว้างขวาง นอกจากนี้ การลดต้นทุนสินค้าในปัจจุบันยังทำได้ยาก แต่หากทำได้ก็จะดึงดูดอุปสงค์ได้ รัฐบาล/รัฐได้ดำเนินมาตรการที่จำเป็นมากมายเพื่อส่งเสริมตลาด

“นักลงทุนจะต้องทำเช่นเดียวกันในเวลานี้ โดยใช้มาตรการต่างๆ มากมายเพื่อปรับปรุงการพึ่งพาเงินสดหมุนเวียนจากธนาคาร โดยการระดมจากช่องทางอื่นๆ เช่น ความร่วมมือด้านการลงทุน โครงสร้างพอร์ตการลงทุน ขยายความคืบหน้าการชำระเงินเพื่อลดแรงกดดันด้านเงินสดหมุนเวียนของผู้ซื้อ เพื่อส่งเสริมการตัดสินใจลงทุน ดำเนินการได้ดีในทุกขั้นตอน” นางฮังกล่าวเสริม

แหล่งที่มา