ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจะมี “โอกาส” ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

กฎหมายที่ดินปี 2567 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568) มีประเด็นใหม่จำนวนมาก โดยประเด็นใหม่ที่โดดเด่นที่สุดคือการขยายสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับชาวเวียดนามโพ้นทะเล

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการอำนวยความสะดวกเช่นนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงไม่ให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลขอให้ผู้อื่นยืนหยัดในชื่อของตน ซึ่งจะนำไปสู่ข้อโต้แย้งในที่สุด

จากนี้ไปชาวเวียดนามโพ้นทะเลก็สามารถซื้อบ้านในเวียดนามได้อย่างง่ายดาย

ง็อกเดือง

มาตรา 4 วรรค 3 และวรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 ว่าด้วย “ผู้ใช้ที่ดิน” กำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินได้รับการจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน และมีสิทธิใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรองจากรัฐ กำลังใช้ที่ดินอย่างมั่นคง มีสิทธิได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินแต่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรองจากทางรัฐ..., ได้แก่ บุคคลภายในประเทศ คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่เป็นพลเมืองเวียดนาม คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

จำกัดการโต้แย้งไม่ให้เกิดขึ้น

ดังนั้น ในส่วนของชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ หรือที่เรียกกันทั่วไปว่าชาวเวียดนามโพ้นทะเล จะมีการแบ่งกลุ่มบุคคลที่ได้รับการรับรองโดยกฎหมายที่ดินปี 2567 ให้ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน โดยจะต้องเข้าเงื่อนไข “ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศและเป็นพลเมืองเวียดนาม” และ “บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ” ออกเป็น 2 กลุ่ม นายเหงียน วัน เฮา รองประธานสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ประเมินว่าบทบัญญัติในกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ รวมถึงกฎหมายธุรกิจที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2568 จะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับชาวเวียดนามโพ้นทะเลในการลงทุนและซื้อบ้านในเวียดนาม “ตามกฎหมายปัจจุบัน ชาวเวียดนามโพ้นทะเลได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้านในเวียดนามได้ อย่างไรก็ตาม ปัญหาคือขั้นตอนและเอกสารที่ซับซ้อนในการพิสูจน์แหล่งกำเนิดของชาวเวียดนามทำให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลไม่เต็มใจ ดังนั้น ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจำนวนมากจึงเลือกที่จะขอให้ญาติพี่น้องยืนหยัดในชื่อของตนเองเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ซึ่งยังนำไปสู่ข้อพิพาทและการฟ้องร้องในบางกรณีเมื่อมีปัญหาหรือเหตุการณ์ในครอบครัว นอกจากนี้ นักลงทุนจำนวนมากยังสับสนเมื่อไม่ทราบว่าโครงการของตนได้รับอนุญาตให้ขายให้กับชาวเวียดนามโพ้นทะเลหรือไม่ เนื่องจากต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานจัดการ” นายเฮาเปิดเผยและกล่าวว่าข้อบังคับที่ชัดเจนในกฎหมายที่ดินปี 2024 จะเป็นแนวทางให้ รัฐบาล ชี้นำหน่วยงานตุลาการเพื่อสร้างเงื่อนไขให้ผู้คนพิสูจน์แหล่งกำเนิดของชาวเวียดนามได้ง่ายขึ้น

มีข้อกำหนดเบื้องต้นอะไรบ้าง?

ทนายความ Truong Anh Tu (สมาคมทนายความ ฮานอย ) กล่าวว่า สำหรับกลุ่ม “คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศคือพลเมืองเวียดนาม” จำเป็นต้องเข้าใจว่า “พลเมืองเวียดนาม” คืออะไร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 5 วรรค 1 ของกฎหมายสัญชาติ ระบุว่า “บุคคลที่มีสัญชาติเวียดนามคือพลเมืองเวียดนาม” ดังนั้น “คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศคือพลเมืองเวียดนาม” หมายความว่า “คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศมีสัญชาติเวียดนาม” ตามข้อกำหนดและระเบียบในมาตรา 4 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยผู้ใช้ที่ดิน “ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม” จะถูกจัดประเภทร่วมกับกลุ่มของ “บุคคลในประเทศ” และเรียกโดยรวมว่า “บุคคล” กลุ่ม “บุคคล” เหล่านี้มีสิทธิใช้ที่ดินตามกฎหมาย ได้แก่ สิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิทธิในการรับของขวัญ สิทธิในการรับมรดก ฯลฯ จึงเข้าใจได้ว่า “คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม” ย่อมมีสิทธิใช้ที่ดินเช่นเดียวกับบุคคลธรรมดาในประเทศ โดยไม่ถูกจำกัดด้วยเงื่อนไขดังเช่นเดิม “นี่คือจุดใหม่ที่สร้างเงื่อนไขสูงสุดให้ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศได้เป็นพลเมืองเวียดนาม โดยให้โอกาสพวกเขากลับมาใช้ชีวิตในเวียดนามได้ในอนาคต ดังนั้น เพื่อรับสิทธิเหล่านี้ พวกเขาจะต้องพิสูจน์ว่าตนเองเป็น “พลเมืองเวียดนาม” ซึ่งหมายความว่าพวกเขามีสัญชาติเวียดนามผ่านเอกสารต่างๆ เช่น ใบรับรองสัญชาติเวียดนาม หรือหนังสือเดินทางที่แสดงสัญชาติเวียดนาม...” ทนายความทูเน้นย้ำ ประการที่สอง สำหรับกลุ่ม “คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ” ทนายความทูได้วิเคราะห์ตามมาตรา 3 วรรค 4 ของกฎหมายสัญชาติแล้ว คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ (ต่อไปนี้เรียกว่า “คนเวียดนาม”) คือคนเวียดนามที่เคยมีสัญชาติเวียดนาม ซึ่งสัญชาติถูกกำหนดโดยหลักการทางสายเลือดตั้งแต่แรกเกิด และมีบุตรและหลานที่อาศัยอยู่และตั้งรกรากอยู่ในต่างประเทศเป็นการถาวร กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้บุคคลเชื้อสายเวียดนามใช้ที่ดินได้ในบางกรณี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในข้อ 28 ข้อ 1 ข้อ h กำหนดว่า “ชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ได้รับอนุญาตให้เข้าประเทศเวียดนามได้รับอนุญาตให้ซื้อ เช่าซื้อบ้านที่ติดสิทธิการใช้ที่ดิน รับสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย สืบทอดสิทธิการใช้ที่ดินและที่ดินประเภทอื่นบนแปลงที่ดินที่มีบ้านเดียวกันตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่ง รับบ้านเป็นของขวัญที่ติดสิทธิการใช้ที่ดินจากบุคคลในลำดับการสืบทอดตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่ง” ในเวลาเดียวกัน ตามมาตรา 28 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 บุคคลที่มีเชื้อสายเวียดนามได้รับอนุญาตให้รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินในสวนอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม และเขตเทคโนโลยีขั้นสูง ทนายความทูกล่าวว่า เงื่อนไขบังคับอย่างหนึ่งที่บุคคลเชื้อสายเวียดนามต้องมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและเป็นเจ้าของบ้านตามระเบียบข้างต้นก็คือ พวกเขาจะต้องได้รับอนุญาตให้ "เข้าเวียดนาม" ได้ ขั้นตอนและเอกสารพิสูจน์แหล่งกำเนิดสัญชาติเวียดนาม ขณะเดียวกัน มาตรา 33 ของพระราชกฤษฎีกา 16/2020/ND-CP กำหนดให้บุคคลที่ยื่นขอใบรับรองแหล่งกำเนิดสัญชาติเวียดนามต้องจัดเตรียมเอกสารเพื่อพิสูจน์ว่าตนมีแหล่งกำเนิดสัญชาติเวียดนาม ส่งผลให้เกิดกรณีที่ผู้ดำเนินการมีเอกสารพิสูจน์ไม่เพียงพอ ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในการเดินทางและเสียเวลา อีกทั้งยังเกิดความยากลำบากในการรวบรวมเอกสารเก่าๆ ที่สูญหายไปหลายปี นายทู กล่าวว่า ในกรณีนี้ กฎหมายควรมีกลไกบางอย่างเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้น หรือสนับสนุนให้ผู้คนรวบรวมเอกสารที่สูญหายหรืออยู่ผิดที่ นายทู ยืนยันอีกครั้งว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้ขยายสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิในการเป็นเจ้าของบ้านที่ติดอยู่กับที่ดินของชาวเวียดนามโพ้นทะเลเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตามการนำกฎระเบียบเหล่านั้นไปปฏิบัติจริงถือเป็นปัญหาใหญ่ ไม่ใช่ว่าบทบัญญัติของกฎหมายทุกข้อจะสามารถนำไปปฏิบัติได้ง่าย เนื่องจากยังมีปัญหาในเรื่องขั้นตอนการบริหารและการนำไปปฏิบัติจริงของหน่วยงานของรัฐและองค์กรที่มีอำนาจหน้าที่อยู่ ดังนั้น นายทูเชื่อว่าควรมีพระราชกฤษฎีกา คำสั่ง และกฎระเบียบโดยละเอียดเกี่ยวกับขั้นตอนและเงื่อนไขเพื่อให้บุคคลเชื้อสายเวียดนามสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้ง่ายขึ้น

ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจำนวนมากต้องการกลับบ้านเพื่อตั้งถิ่นฐาน

ในงานสัมมนาเรื่องการซื้อบ้านสำหรับชาวต่างชาติและชาวเวียดนามโพ้นทะเลในปี 2023 นายปีเตอร์ ฮ่อง ประธานสมาคมผู้ประกอบการชาวเวียดนามในต่างประเทศ กล่าวว่าชาวเวียดนามโพ้นทะเลจำนวนมากต้องการกลับบ้านเพื่อตั้งถิ่นฐานและลงทุน แต่ไม่รู้ว่าจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ตามที่เขากล่าว มีคนเวียดนามอยู่ต่างประเทศประมาณ 5.5 ล้านคน และมีคนรุ่น F2 และ F3 มากกว่า 1 ล้านคนที่มีพ่อ แม่ หรือปู่ย่าตายายเป็นคนเวียดนาม ในจำนวนนี้มากกว่าร้อยละ 20 อยู่ในวัยเกษียณ โดยส่วนใหญ่ต้องการกลับบ้านเกิดเพื่อใช้ชีวิต ลงทุน และผูกพันกับรากเหง้าของตนเองในช่วงปีสุดท้ายของชีวิต การสำรวจของ Ho Chi Minh City Real Estate Club (HREC) แสดงให้เห็นว่าชาวเวียดนามโพ้นทะเลประมาณ 3 ล้านคนมีความจำเป็นต้องมีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเองเมื่อกลับมาใช้ชีวิตในเวียดนาม โดยส่วนใหญ่เลือกนครโฮจิมินห์ ข้อมูลล่าสุดของธนาคารแห่งรัฐระบุว่า ในปี 2566 มูลค่าการโอนเงินเข้านครโฮจิมินห์จะแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 9.46 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นร้อยละ 43 เมื่อเทียบกับปี 2565 และคิดเป็นมากกว่าครึ่งหนึ่งของมูลค่าการโอนเงินทั้งหมดทั่วประเทศ เมื่อเทียบกับการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ทั้งหมดในเมืองในปี 2023 เงินโอนเข้าประเทศจะสูงกว่า 2.7 เท่าและเท่ากับประมาณ 14% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศในภูมิภาค (GRDP)

ธานเอิน.vn

แหล่งที่มา