Aşırı yüksek arazi kullanım ücretleri, tarım arazilerini konut alanına dönüştürmek isteyenler için zorluk yaratacaktır. (Fotoğrafta: Hung Yen ve Ninh Binh'i birbirine bağlayan ana yol üzerindeki bir arsa - Fotoğraf: HONG QUANG)
Vergi uzmanı Dr. Nguyen Ngoc Tu, bireylerin ve işletmelerin tarım arazilerini konut alanına dönüştürmeleri gerektiğinde arazi kullanım ücreti alınmasına ilişkin önerilen politika hakkında Tuoi Tre gazetesine verdiği röportajda bu görüşü dile getirdi.
Bazı durumlarda, piyasa fiyatından daha yüksek bir fiyattan satın almak gerekebilir.
* Efendim, tarım arazilerini konut alanına dönüştürmek isteyen kuruluşlar ve bireyler için arazi kullanım ücretinin belirlenmesinin dayanağı nedir?
- 2013 Arazi Kanunu'na göre, tarım arazisini konut alanına dönüştürmek isteyen arazi kullanıcıları aradaki farkın %40'ını ödemek zorundadır. Ancak, yerel yönetimler tarafından hükümet tarafından yayınlanan arazi fiyat çerçevesine göre önceden belirlenen arazi fiyatları (arazi fiyat tabloları - PV), gerçek piyasa fiyatlarına kıyasla çok düşüktü.
Genellikle, yerel fiyat listelerindeki arazi fiyatları piyasa fiyatlarının sadece %10'u kadardır ve 200-300 metrekarelik tarım arazisini konut alanına dönüştürmek isteyen bir hane halkı, arazi kullanım bedeli olarak sadece birkaç yüz milyon dong ödemek zorunda kalır; bu da 1 milyar dong'dan daha azdır. Bu ücret seviyesi çoğu insanın mali imkanları dahilindedir ve arazi kullanım haklarının devrini oldukça kolaylaştırır.
Ancak, 2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bu yana iki sorun ortaya çıktı: arazi fiyatları piyasa fiyatlarına yakın, çok yüksek seviyelere çıktı (Devlet, arazi fiyat listesini piyasaya göre yıllık olarak güncelliyor - PV), öncesine göre 7-10 kat arttı ve bazı istisnai durumlarda birkaç on kat arttı.
Ayrıca, arazi kullanım ücretlerindeki muafiyet ve indirimlere ilişkin düzenlemeleri kaldırdık; bu nedenle arazi kullanım haklarını devretmesi gereken haneler, arazi kullanım ücretinin %100'ünü devlete ödemek zorundadır. Bu durum, bazı hanelerin kendi arazilerini "geri satın almak" zorunda kaldığı durumlara yol açmıştır.
Bazı durumlarda, yerel arazi değerlemeleri çok yüksek ve gerçekçi olmadığı için insanlar araziyi piyasa değerinden daha yüksek fiyatlarla satın almak zorunda kalıyor. Bu nedenle, düzenlemeleri daha uygun hale getirmek için değişiklikler ve eklemeler yapmak şarttır.
Nüfusun büyük çoğunluğunun gelirine uygun bir arazi fiyat listesi geliştirin.
Peki, konut arsası ile tarım arazisi fiyatı arasındaki farkın %30'una eşit bir arazi kullanım ücreti toplamak makul müdür?
- Mevcut konut ve tarım arazisi fiyatları arasındaki farkın %30'unun tahsil edilmesi önerisi, önceki %40'lık tahsil oranından daha düşüktür.
Arazi kullanım ücreti oranının düşürülmesi ve arazi kullanım ücretlerinin yerel konut alanı kotasına göre hesaplanması bu aşamada uygundur. Bu düzenleme, tarım arazilerinin spekülatif kar amacıyla konut alanına dönüştürülmesine izin veren politikanın istismarını sınırlandırırken, aynı zamanda akıl dışı arazi kullanımını da önleyecektir.
Yıllar içinde, arazi kullanım verimliliğini en üst düzeye çıkarmak için, tüm iller ve şehirler, büyük nüfus ve sınırlı arazi kaynakları bağlamında konut alanları için arazi kullanım sınırları belirlemiştir. Tarım arazilerini izin verilen sınırın üzerinde konut alanına dönüştürmek isteyen bireyler ve kuruluşlar, daha yüksek arazi kullanım ücretleri ödemek veya hatta farkın %100'ünü ödemek zorundadır; bu da araziyi devletten geri satın almaları anlamına gelir ki bu da makuldür.
Ancak bu rasyonel yaklaşım, nüfusun çoğunluğunun gelirine uygun arazi fiyat tablolarının oluşturulması da dahil olmak üzere diğer arazi yönetimi önlemleriyle desteklenmelidir.
Ancak, 2024 Arazi Kanunu'nu olduğu gibi uygulamaya devam edersek, arazi kullanım ücreti oranını %30'a düşürsek bile, arazi fiyat listesi piyasa fiyatlarına daha yakın olacak şekilde çok fazla yukarı çekildiği için, insanların ödemek zorunda kalacağı gerçek arazi kullanım ücreti çok yüksek olacak ve birçok insanın mali kapasitesini aşacaktır. Bu nedenle, arazi fiyat listesinin yeniden hesaplanması gerekmektedir.
Uygun arazi fiyatları ve girdi maliyetleri, konut fiyatlarının düşmesine katkıda bulunacaktır - Fotoğraf: B. NGOC
* Son deneyimler gösteriyor ki, devlet arazi kullanım değişikliğindeki fark üzerinden %30 oranında bir ücret uygulasa bile, birçok insan bu ücreti ödeyemiyor. Bu zorluğu hafifletmek için ne gibi çözümlere ihtiyaç duyulduğunu düşünüyorsunuz?
- Birden fazla hane halkının atalarından miras kalan bir araziyi paylaştığı durumlarda, ayrı hane halklarına ayrılmak veya araziyi bölmek istemeleri halinde, arazi devri başvurusunda bulunurken iki gruba ayrılmaları gerekmektedir.
Yeterli mali kaynaklara sahip hanehalklarının farkın %30'unu hemen ödemeleri teşvik edilmektedir. Mali zorluklarla karşı karşıya olan hanehalkları için, Devlet arazi kullanım ücretinin bir kısmını ödemelerine, kalanını ise ertelemelerine izin verebilir. Ödeme gücü olmayanlar için ise Devlet, arazi kullanım ücretinin tamamının ödemesini ertelemelerine izin verebilir.
Borç her zaman arazi kullanım hakkı belgesinde yer alacak ve insanlar yine de arazileri üzerinde ev inşa etme ve ikametgah kurma hakkına ve mülkiyeti çocuklarına devretme hakkına sahip olacaklardır. Borcu devlete ancak araziyi satıp para elde ettiklerinde ödemek zorunda kalacaklardır.
Bu yaklaşım, arazi kullanım ücreti politikalarını uyumlu hale getirecek, devletin araziyi etkin ve doğru amaçlar doğrultusunda yönetmesine olanak tanıyacak, aynı zamanda insanların ev inşa edebilecekleri araziye sahip olmalarını sağlayacak ve Anayasada belirtildiği gibi insanların konut hakkını güvence altına alacaktır.
Uzmanlar, arazi kullanım ücreti tahsilatında çıkarların uyumlu hale getirilmesini öneriyor - Fotoğraf: HONG QUANG
Arsa fiyat tablolarının oluşturulması: birçok bölgede bu konuda büyük bir karmaşa var.
Dr. Nguyen Ngoc Tu'ya göre, 2024 Arazi Kanunu, piyasa fiyatlarını yakından yansıtan arazi fiyat tablolarının oluşturulmasını öngörüyor, ancak "piyasa fiyatlarına yakın" ifadesinin ne anlama geldiğine dair yol gösterici bir belge bulunmadığı için birçok bölgede kafa karışıklığı yaşanıyor.
Gerçekte, piyasadaki mevcut arazi fiyatları şişirilmiş, hatta bazen yapay olarak yüksek seviyelerdedir. Bu nedenle, 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanacak arazi fiyat listesinin temelden hesaplanması ve geliştirilmesi gerekmektedir. Hükümet bakanlıkları ve kurumları, yerel yönetimlere piyasa değerine göre arazi fiyatlarının nasıl belirleneceği konusunda rehberlik etmek üzere bir araya gelmelidir.
Son zamanlarda birçok uzman, piyasa temelli arazi fiyatlarının son beş yılın ortalama satış fiyatı olması gerektiğini öne sürmüştür. Örneğin, 2026 arazi fiyat listesindeki piyasa fiyatı, aynı bölgedeki arsaların 2021-2025 dönemindeki ortalama satış fiyatı olacaktır. Bu yöntem daha mantıklıdır ve arazi fiyat listesini oluşturmak için birkaç belirli arsanın fiyatını kullanmamalıdır.
Şu anda en önemli şey, yerel düzeydeki yıllık arazi fiyat listesinin, işletmelere ve halka şok yaşatmayacak şekilde makul bir seviyede hesaplanmasıdır.
Sayın Pham Duc Toan (EZ Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi Direktörü):
Fiyat farkının %30'unun tahsil edilmesi önerisi yerindedir.
Bahçe arazilerinin, pirinç tarlalarının ve aralıklı arazilerin konut alanına dönüştürülmesi, insanlar ve işletmeler için sıkça karşılaşılan bir ihtiyaçtır ve fiyat farkı için uygulanan %30'luk ücret uygun bir uygulamadır.
Önerilen dönüşüm sınırı ile birlikte, arazi kullanım ücretlerine ilişkin düzenlemeler, konut ve ticari amaçlı arazi dönüşümleri arasında ayrım yapmalıdır. Aynı zamanda, dönüştürülen alana dayalı kademeli bir vergi uygun olup, arazi politikalarının uygulanmasında adaleti sağlar.
Açıkçası, insanlar tarım arazilerini izin verilen sınırın üzerinde konut alanına dönüştürdüklerinde, bu onların konut ihtiyaçlarının ötesinde bir dönüşümdür. Daha yüksek kar elde etmek amacıyla konut arazisi alıp satmak için dönüştürüyor olabilirler, bu nedenle daha yüksek arazi kullanım ücretleri ödemeleri doğaldır.
Örneğin, bir kişi memleketinde 1 dönümlük (3.600 m² ) bir arazi miras alır, ancak gerçekte bunun sadece 500 m²'si konut alanıdır. Sadece 200 m²'lik bir alana ev inşa etme ihtiyacı yeterlidir ve kalan 3.100 m²'lik alan bahçe veya çok yıllık bitkiler için arazi olarak kalır. Arazi hala kişiye aittir, ancak kullanım amacı farklıdır.
Eğer insanlar 3.100 metrekarelik tarım arazisini konut alanına dönüştürmek, dolayısıyla arazi kullanım amacını değiştirmek ve ticari değerini artırmak isterlerse, devlete daha fazla arazi kullanım ücreti ödemek zorunda kalacaklardır.
Eğer sakinler arazi kullanım haklarını değiştirmek istemezlerse, 3.600 m²'lik araziyi kullanma haklarını koruyacaklar, ancak kalan 3.100 m²'lik alan sadece tarımsal kullanım için tahsis edilecektir. Bu durumda, arazi sakinlerin mülkiyetinde kalacak; Devlet araziyi geri almayacaktır.
Eğer devlet, insanların artan arazi kullanım ücreti ödemeden arazilerini serbestçe dönüştürmelerine izin verirse, bu durum insanların toplu halde arazi dönüştürmesine ve sonuç olarak konut amaçlı arazi fazlalığına, üretim ve iş amaçlı arazi kıtlığına yol açabilir.
Arazi kullanım ücretleri fırladı.
2025 yılında, gayrimenkul piyasasındaki son toparlanmaya rağmen, araziyle ilgili gelirlerin hızla artması bekleniyor.
Genel İstatistik Ofisi'ne ( Maliye Bakanlığı ) göre, 2025 yılının ilk 10 ayında Hanoi'de arazi kullanım ücreti gelirleri 89.000 milyar VND'ye ulaşarak geçen yılın aynı dönemine göre %167 artış gösterdi. Ho Chi Minh şehrinde de vergi makamları arazi kullanım ücreti gelirlerinde bir artış kaydederek, bu rakamın geçen yılın aynı dönemine göre %269 artışla 49.712 milyar VND'ye ulaştığını bildirdi.
Sayın Le Hoang Chau (Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı):
Adil, makul ve kontrollü politikalar olmalıdır.
Konut alanı olarak tanınmayan bir yerleşim bölgesinde, aynı parsel içinde yer alan ve konut alanı içeren bir arazinin kullanım amacının bahçe arazisi, gölet arazisi veya tarım arazisinden konut alanına dönüştürülmesi; veya başlangıçta konut alanına bitişik olan ancak arazi kullanım haklarının devri için arazi kullanıcısı tarafından ayrılan veya 1 Temmuz 2004 tarihinden önce kadastro haritalarının ölçümü sırasında kadastro birimi tarafından ayrı parsellere ayrılan arazinin konut alanına dönüştürülmesi durumlarında, arazi kullanım ücretinin, konut arazisi fiyatı ile tarım arazisi fiyatı arasındaki farkın %20'si oranında hesaplanması gerektiğine inanıyorum.
Yerel konut alanı tahsis limiti dahilinde kullanım amacı değiştirilen arazi alanları için, alanın yerel konut alanı tahsis limitinin bir katından fazla olmaması durumunda farkın %30'u, bir katından fazla olması durumunda ise farkın %100'ü tahsil edilmelidir.
Bu önerinin nedeni, ülke genelinde, özellikle güney illerinde, arazi kullanımının ortak kaynağının devlet tarafından tahsis edilen arazilerden ziyade, nesiller boyunca hane halkları ve bireyler tarafından oluşturulan ve miras alınan araziler olmasıdır. Dahası, birçok nesilden oluşan hane halkı birlikte yaşamakta, araziyi işlemekte ve arazi kullanım amacını değiştirerek aile üyeleri arasında bölüştürme ve ayrı parseller oluşturma ihtiyacı duymaktadır.
Bu, konut inşaatını finanse etmek ve giderleri karşılamak için konut arazisinin bir kısmının devredilmesi veya satılması ihtiyacını da içerir; bu nedenle makul ve adil bir politika gereklidir, ancak "vicdansız arazi spekülatörlerinin ve hane halkı veya birey kılığına bürünmüş işletmelerin" tarımsal arazi kullanım amacını değiştirerek "politikayı istismar etmelerini" önlemek için yine de sıkı bir şekilde kontrol edilmelidir.
Tarım arazilerinin konut alanına dönüştürülmesi için üç farklı ücret seviyesi bulunmaktadır.
Aşırı yüksek arazi kullanım ücretleri, tarım arazilerini yerleşim alanına dönüştürerek yaşamak isteyen birçok insan için bir yük olacaktır. - Fotoğraf: D. TUAN
Tek bir arsa üzerinde birden fazla hane halkının yaşadığı durumlarda, arsalar alt bölümlere ayrılacak ve her hane için bir arsa tahsis limiti belirlenecektir.
Hükümet kararname taslağına göre, bir hanehalkı veya bireyin birden fazla arsaya (birden fazla il ve merkezi yönetimli şehir sınırları içindeki birden fazla arsa dahil) sahip olması ve bu kararda belirtildiği gibi arazi kullanım amacını değiştirmesine izin verilmesi durumunda, söz konusu hanehalkı veya birey, yönetmeliklere göre arazi kullanım ücreti hesaplamasını uygulamak için bir arsa seçebilir.
İkinci ve sonraki arsa parselleri için arazi kullanım ücretinin tamamı tahsil edilecektir.
Birden fazla hane veya bireyin tek bir arsa üzerinde ortak kullanım hakkına sahip olduğu durumlarda, yetkili devlet kurumu her hane veya birey için arsanın bölünmesine izin verirse, arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında kullanılacak tahsis edilen sınır içindeki alan, arazi kullanım hakları ve arsaya bağlı varlıkların mülkiyetine ilişkin belge verilmiş her arsa için ayrı ayrı belirlenir. Buradaki prensip, araziyi bölme hakkı verilen her hane veya birey için arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında tahsis edilen konut alanı sınırı içindeki alanın yalnızca bir kez belirlenmesidir.
Kaynak: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
![[Fotoğraf] Başbakan Pham Minh Chinh, Rusya'nın Rosatom Şirketi CEO'su ile telefon görüşmesi yapıyor.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
Yorum (0)