Arazi değerlemesinde fazlalık yönteminden vazgeçilmeli mi?

Uzmanlara göre, gayrimenkul projelerinin finansal yapısını en iyi yansıtan ve en çok tercih edilen yöntem olan fazlalık yönteminin ortadan kaldırılması, arazi değerlemesinde geriye doğru atılmış bir adım olup, arz ve gayrimenkul piyasası açısından uzun vadeli sonuçlar doğurmaktadır.

Vietnam Değerleme Derneği Başkanı Dr. Nguyen Tien Thoa, bu konuda yaptığı açıklamada, bunun yanlış olmadığını, ancak kısmen doğru olduğunu belirtti. Çünkü asıl önemli olan, geliştirme potansiyeli olan arazilerin en yüksek ve en iyi kullanım hedefine ulaşmasına izin verirken, devletin bu hedefe ulaşmak için piyasa prensiplerine göre arazi fiyatını da bilmesi ve bu sayede devlet ile araziyi kullanan kurum ve kişiler arasındaki mali yükümlülükleri belirlemesi gerektiğidir. Bu tür geliştirme arazilerinin fiyatlandırılmasında en uygun yöntem ise artı değer yöntemidir.

Dr. Thoa, “ Fiyatın belirlenmesi için, temelsiz hesaplama verilerine değil, hukuki dayanaklara (planlama, lisanslama...) ve mevcut objektif piyasa verilerine dayandırılması gerekir ” diye vurguladı.

Uzmanlar, arazi değerlemesinde fazlalık yönteminden vazgeçilmemesi gerektiğini söylüyor.

Bu konuyu daha detaylı ele alan bir gayrimenkul hukuku uzmanı, artı değer yönteminin bir gayrimenkul projesinin finansal yapısını açıkça yansıttığını söyledi: maliyeti nedir, geliri nedir, kârı nedir, oldukça bilimsel ve objektif. Bu yöntem, "arazi kirası farkının" nasıl değerlendirileceğini, tahsis edileceğini ve paylaşılacağını açıkça yansıtıyor. Bu aynı zamanda uluslararası uygulamalara göre modern bir gayrimenkul değerleme yöntemidir.

" Taslak hazırlayan kurum, değerleme için veri tabanının olmaması nedeniyle değerlemenin varsayımsal faktörlere ve doğruluk eksikliğine dayanması gerektiğine inanıyor, bu nedenle bu yöntemin terk edilmesinin ikna edici olmadığını düşünüyorum. Sorun veri tabanının eksikliğiyse, çözüm, fazlalık yönteminden (üretim makinesini imha etmekten) vazgeçmek yerine kaliteli ve güvenilir bir veri tabanı kaynağı oluşturmak olmalıdır. Dolayısıyla, fazlalık yönteminden vazgeçilmesi gerçekleşirse, arazi değerleme çalışmalarında geriye doğru bir adım olacaktır ," diye yorumladı.

Fazlalık yöntemi korunmalıdır.

Fazlalık yönteminin kaldırılması önerisiyle, 44 Sayılı Kararnameyi değiştiren Kararname Taslağı'nda yalnızca 3 yöntem yer almaktadır: karşılaştırma, gelir ve arsa bedeli düzeltme katsayısı. Ancak, bu 3 yöntemin, geliştirme potansiyeli olan arazilerin değerlemesinde fazlalık yönteminin yerini almaya yeterli olmadığı hemen anlaşılmaktadır.

Uzmanlar, özellikle analizde 3 eksikliğe dikkat çekti. İlk olarak, arazi bedelinin belirlenmesinde, karşılaştırma yöntemi ve gelir yönteminin hesaplamalarında olduğu gibi mevcut kullanım amacı değil, gelecekte geliştirme potansiyeli olan kullanım amacı esas alınmaktadır.

İkinci olarak, ortak geliştirme potansiyeline sahip arazi tiplerinde, karşılaştırma yönteminin uygulanması için piyasada başarılı bir şekilde işlem görmüş benzer veya benzer varlıkların bulunmaması (istisnai durumlar hariç en az 3 karşılaştırılabilir varlığın olması şartıyla), dolayısıyla karşılaştırma yönteminin değerleme için uygulanması mümkün değildir.

Üçüncüsü, gelir yöntemi, gelirin istikrarlı ve kalıcı olduğu ve gelecekteki gelir riskinin sabit olduğu varsayımıyla gelecekteki geliri belirleyen bir yöntemdir. Kalıntı yöntemi ise tam tersidir. Bu nedenle, gelir yöntemi kalıntı yönteminin yerine kullanılamaz.

Gayrimenkul hukuku uzmanına göre, artı değer yöntemi kaldırılırsa, arazi değerlemesinde bir boşluk oluşacak. " Devlet kurumları, açık artırmasız proje hayata geçirmek üzere yatırımcılara arazi tahsis ederken hangi yöntemi kullanmak zorunda kalacak? Şu anda, gayrimenkul projelerinin büyük çoğunluğunda, devlet kurumları yatırımcılara arazi tahsis ederken artı değer yöntemini uyguluyor (düzeltme katsayısı yöntemini uygulayan bazı düşük değerli arazi fonları hariç); hatta arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılması durumunda bile, başlangıç fiyatı artı değer yöntemine göre belirlenmeli ."

Konuyla ilgili olarak açıklama yapan Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, arazi değerleme yöntemlerinden arazi fiyat düzeltme katsayısı yönteminin kaldırılması ve arazi üzerinde yapılan gayrimenkul geliştirme projelerinin değerlemesinde fazlalık yönteminin korunması/eklenmesi gerektiğini söyledi.

Buna göre, arazi fiyatı düzeltme katsayısı yöntemi, il Halk Komitesi tarafından düzenlenen arazi fiyat listesindeki değer ile yine il Halk Komitesi tarafından kararlaştırılan bir katsayının çarpımından ibarettir. Profesör Vo, "Piyasaya uygun arazi fiyatı nesnel bir niceliktir; il Halk Komitesi tarafından düzenlenip kararlaştırılan iki öznel niceliğin çarpımına eşit olması beklenemez. Dolayısıyla, bunun herhangi bir bilimsel teoriye dayanmayan bir arazi fiyatı belirleme yöntemi olduğu sonucuna varılabilir" dedi.

Başbakan, yakın zamanda Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı ile il ve ilçe belediye başkanlarına arazi değerlemesindeki zorluk ve engelleri hızla ortadan kaldırmaları çağrısında bulunan bir telgraf gönderdi. Özellikle, Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı'nın, 31 Temmuz'dan önce arazi fiyatlarını düzenleyen 44/2014/ND-CP sayılı Kararnameyi değiştiren ve ekleyen bir Kararname'nin değerlendirilmesi ve yayımlanması için Hükümete sunması gereken önemli bir içerik bulunmaktadır. Ayrıca, arazi değerleme, inşaat ve arazi fiyat listelerinin düzenlenmesi, özel arazi değerlemesi ve arazi değerleme danışmanlığı yöntemlerini ayrıntılı olarak açıklayan 36/2014/TT-BTNMT sayılı Genelge'nin değiştirilmesi ve eklenmesi de tamamlanacaktır.
Ancak uzmanlara göre, 44 sayılı Kararname ve 36 sayılı Genelge'de yapılan değişiklik, hem arazi değerlemesi hem de gayrimenkul piyasasının gelişimi açısından önemli sonuçlar doğuracak önemli eksiklikler içeriyor. Yani, tasarıyı hazırlayan kurum, arazi değerlemesinde en pratik yöntem olan ve eksiksiz, istikrarlı ve şeffaf bir girdi bilgi veritabanına sahip olan fazlalık yöntemini ortadan kaldırdı.

Hai Anh

Kullanışlı
Duygu
Yaratıcı
Eşsiz
Öfke