Daire fiyatları gerçek değerlerinin çok üzerinde, hızla yükseliyor ve bu segmentin 2025 yılında en iyi getiriyi sağlayacağı tahmin ediliyor.

Daire fiyatları gerçek değerlerinin çok üzerinde, işlemler müstakil ev ve arsa işlemlerini geride bırakıyor ve Hanoi'nin merkezindeki daireler 2025'te en iyi getiriyi vaat ediyor... İşte emlak piyasasındaki son haberler.

Birinci sınıf konut fiyatları sürekli artıyor ve durma belirtisi göstermiyor; bu durum, ikinci sınıf konut fiyatlarının gerçek değerlerinin çok üzerinde seyretmesine ve yüksek seviyelerde kalmasına neden oluyor. (Fotoğraf: Linh An)

2024 yılında en yüksek büyüme oranına sahip ilk 3 şehir

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nin (VARS) raporuna göre, 2024 yılında gayrimenkul piyasası en zorlu dönemini geride bıraktı.

Genel olarak 2024 yılında, piyasada satışa sunulan yaklaşık 81.000 ürün kaydedildi; bu, 2023 yılına kıyasla %40'ın üzerinde bir artış anlamına geliyor. Bunların 65.376'sı yeni üründü; bu, 2023 yılına göre yaklaşık üç kat daha fazla, ancak 2018 yılındaki sayının yalnızca yaklaşık %7'si kadar. Sadece 2024 yılının dördüncü çeyreğinde, piyasada satışa sunulan 28.000 yeni ürün kaydedildi; bu, önceki çeyreğe göre iki kat, 2023 yılının aynı dönemine göre ise dört kat daha fazla.

2024 yılında işlem hacimleri, arzın iyileşmesiyle birlikte istikrarlı bir şekilde artmaya devam etti. Genel olarak 2024 yılında, tüm pazarda 47.000'den fazla başarılı işlem gerçekleşti ve bu da %72'lik bir emilim oranına denk geliyor.

Özellikle, birçok pazarda apartman dairesi segmentinde fiyatlarda keskin bir artış görüldü. VARS'ın seçilmiş 150 projeyi kapsayan bir araştırmasına göre, 2024 yılının sonuna kadar Hanoi'deki ortalama satış fiyatı 2019'un ikinci çeyreğine kıyasla %72,4 arttı. Bunu %49,9'luk artışla Da Nang takip ederken, Ho Chi Minh City'de yaklaşık %34,3'lük daha yavaş bir artış yaşandı.

Birincil piyasa fiyatları sürekli yükseliyor ve durma belirtisi göstermiyor; bu durum, ikinci el piyasadaki daire fiyatlarının gerçek değerlerinin çok üzerinde seyretmesine ve yüksek seviyelerde kalmasına neden oluyor.

Bununla birlikte, arazi bölme ve satışına ilişkin daha sıkı düzenlemeler nedeniyle arazi arzındaki azalmaya rağmen, tam yasal belgelere sahip parsellenmiş arsaların fiyatı da toparlandı ve güçlü bir şekilde arttı. Özellikle, gelişmiş altyapıya sahip veya planlı gelişme gösteren şehirlerde, metrekare başına 30 milyon VND'nin altında fiyatlandırılan düşük değerli arsalar oldukça rağbet görüyor ve fiyatlar geçen yılın sonuna göre %15 arttı.

VARS raporu ayrıca, yatırımcıların altyapı ve şehir planlamasından kaynaklanan avantajlar nedeniyle makul fiyatlara ve önemli büyüme potansiyeline sahip banliyö illerinde ve şehirlerde konut arsası arama eğiliminde olduğunu, buna karşılık Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi iki büyük şehirde konut arsası fiyatlarının sürekli olarak arttığını ve yeni yüksek seviyelere ulaşarak çoğu müşterinin erişemeyeceği seviyelere çıktığını göstermektedir.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, gayrimenkul piyasasının hala olumlu yönde ilerlediğini belirtti. Piyasadaki likiditenin üst segmentte hafifçe azalma eğiliminde olduğunu, ancak gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan ve makul fiyatlara sahip konut ürünlerinde istikrarlı kaldığını ifade etti.

VARS, piyasanın güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde toparlanması ve gelişmesi için yatırımcıların kısa vadeli karlara odaklanmak yerine fiyatların piyasa satın alma gücüyle uyumlu olmasını sağlamaları gerektiğine inanmaktadır.

İki sektör yatırımcıların ilgisini çekecektir.

OneHousing İş Geliştirme Direktörü Bay Tran Quang Trung'a göre, makroekonomik politikalardaki değişiklikler, proje geliştirme planları ve yatırımcıların ürün lansmanları nedeniyle, 2025 yılında gayrimenkul piyasası yatırımcıların dikkatini çekecek iki segmente sahip olacak.

Öncelikle, hem nakit akışı yatırımcılarının hem de fiyat artışı arayan yatırımcıların ihtiyaçlarını karşılayacak daireler bulunmaktadır. Daireler, orta düzeyde toplam fiyata sahip bir segment olup birçok yatırımcı için erişilebilir durumdadır ve gelecekte dairelere olan talep çok yüksek olmaya devam etmektedir. Aynı yatırım seviyesi göz önüne alındığında, daireler kira getirisi ve fiyat artışı açısından müstakil evler ve arsa mülklerine kıyasla üstün değer göstermektedir.

OneHousing'in Piyasa Araştırma ve Müşteri İçgörüleri Merkezi'ne göre, 2024 yılının ilk çeyreğinden önce Hanoi'de apartman daireleri ve arsalar arasındaki işlem oranı yaklaşık %40-60 civarındaydı. Ancak 2024 yılının ikinci çeyreğinden itibaren, apartman ürünlerine olan talebin hızla artmasıyla bu denge tersine döndü ve apartman dairesi işlemleri arsaları geride bıraktı.

Birçok yatırımcının hedeflediği ikinci segment ise, büyük ölçekli projeler içindeki alçak katlı binalar veya konut birimlerine dönüştürülebilecek iyi gelişmiş altyapıya sahip arsa parselleridir. 2025 yılında da bu segmentin pazardaki payının daha da artması bekleniyor.

Uzman, yatırımcılara bu dönemde piyasaya girerken sermayelerini dikkatlice değerlendirmelerini ve satın alma anından mülkü teslim alana kadar 2 ila 3 yıllık uzun vadeli bir yatırım planı belirlemelerini tavsiye ediyor. Alternatif olarak, kısa vadeli spekülatif yatırımlardan kaçınmak için varlık tutma veya kira geliri elde etme amacıyla satın alma yapmaları gerektiğini belirtiyor; zira kısa vadeli spekülatif yatırımlar son derece riskli ve sürdürülemez bir yatırım biçimidir.

2025 yılında hangi sektör en iyi karı sağlayacak?

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, Hanoi'nin merkezindeki dairelerin yatırımcıların değerlendirebileceği bir seçenek olduğuna inanıyor. Bu ürün grubu, yatırımın karlılığını büyük ölçüde belirleyen birçok özelliğe sahip.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı'na göre, 2018-2023 döneminde, Hanoi genelindeki arz düşüşüne paralel olarak, Hanoi merkezindeki daire arzı sürekli olarak düşük seviyede kaldı. 2024 yılına gelindiğinde, Hanoi'deki daire arzı tekrar artmaya başladı, ancak bu artışın büyük kısmı (%90'dan fazlası) şehir merkezinden uzak banliyö bölgelerinde yoğunlaştı.

Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da ve Hai Ba Trung bölgelerini kapsayan merkezi alanda daire arzı oldukça sınırlı kalmaya devam ediyor. 2024 yılına ilişkin ön veriler, merkezi alanda yalnızca yaklaşık 400 yeni konutun piyasaya sürüleceğini ve sadece 3 yeni projenin hayata geçirileceğini, bunun da 2023 rakamının yaklaşık %30'una denk geldiğini gösteriyor.

Hanoi'nin merkezi bölgelerindeki daire arzı düşük kalmaya devam ediyor ve imar için uygun arazinin azalması ve bina yüksekliği ve yoğunluğuna ilişkin katı düzenlemeler nedeniyle giderek daha da azalıyor; bu da piyasaya giren arzın sınırlı olmasına yol açıyor. Özellikle, ekonomik ve kentsel kalkınmadan kaynaklanan güçlü talep nedeniyle merkezi bölgedeki gayrimenkul fiyatları yükseliş eğiliminde. Hanoi'nin dört merkezi bölgesindeki ortalama daire fiyatı, 2019 yılının başından bu yana iki katına çıkarak, şehrin genelindeki ortalama artışı %30 oranında aştı. Bunlar arasında, Hai Ba Trung ve Dong Da bölgeleri son beş yılda en iyi fiyat artışlarını yaşadı.

Son üç yılda piyasaya sürülen yeni projelerde de her satış aşamasından sonra yaklaşık %10'luk sürekli fiyat artışları görüldü. Özellikle 2024 yılında, merkezi bölgede yeni piyasaya sürülen lüks apartman projelerinin metrekare fiyatları 125 milyon VND'den başlıyordu.

Hizmetli dairelerin metrekare fiyatı yaklaşık 88 milyon VND (KDV ve bakım ücretleri hariç) civarındadır. Genel eğilimler ve arz kıtlığı nedeniyle kira fiyatları hızla yükseliyor ve genel piyasa artışını aşıyor; geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %15 daha yüksek olduğu tahmin ediliyor.

Sayın Dinh'e göre, özellikle lüks konutlar için, merkezi bölgede hem yatırım hem de konut amaçlı dairelere olan talep sürekli olarak yüksek kalmaktadır. Birincil arz sınırlıdır ve yeni birimlerin küçük partiler halinde piyasaya sürülmesiyle oldukça iyi bir şekilde karşılanmaktadır.

2024 yılı için yeni arzın öncelikli emilim oranı %50 olarak tahmin edilmektedir. Kiralık dairelerin doluluk oranı sürekli olarak %80'in üzerinde kalmakta ve istikrarlı bir yükseliş trendi göstermektedir. Bölgedeki işlemler, sınırlı birincil arz nedeniyle ağırlıklı olarak ikincil piyasada gerçekleşmektedir.

Sayın Dinh, Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da ve Hai Ba Trung'un dört merkezi bölgesinin, mükemmel konumları ve üstün kaliteli, modern sosyal altyapıları nedeniyle yatırımcılar tarafından her zaman rağbet gördüğünü vurguladı. Bu bölgeler aynı zamanda büyük işletmelerin, şirketlerin ve elçiliklerin genel merkezlerine de ev sahipliği yapıyor.

Sonuç olarak, bu bölgelerde bulunan mülkler, restoranlara, kafelere, alışveriş merkezlerine, uluslararası hastanelere ve eğlence mekanlarına kolay erişime sahip olup, üst düzey kiracıların ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Özellikle, 2050 vizyonuyla 2030 yılına kadar dört merkezi bölge için yapılan planlama, birçok yüksek kaliteli yaşam alanını bir araya getiren ve böylece sakinler için ideal bir yaşam ortamı yaratan bir alan oluşturmayı amaçlamaktadır.

Hanoi'ye komşu bölgelerdeki arsalar, metrekare başına 76 milyon VND'yi aşan fiyatlarla açık artırmaya çıkarıldı ve en yüksek fiyatlara alıcı buldu.

Quoc Oai Bölgesi Arazi Geliştirme Merkezi, 5 Numaralı Ulusal Anonim Şirket ile koordinasyon içinde, yakın zamanda Hanoi'nin Quoc Oai bölgesindeki Tan Phu beldesine bağlı Yen Quan köyünde bulunan DG31/2019 numaralı arazi kullanım hakları ihale alanında 26 adet arsa parçasını (LK2, LK6) başarıyla ihale etti.

İhaleye çıkarılan arsa parsellerinin büyüklükleri 73,2 ile 101,5 m2 arasında değişmekte olup, başlangıç ​​fiyatı 4,7 milyon VND/m2'dir.

Yaklaşık 14 saat süren açık artırmanın ardından 26 arsa başarıyla satıldı. En yüksek teklif 76,7 milyon VND/m2 olup, başlangıç ​​fiyatının yaklaşık 16 katıydı; en düşük teklif ise 40,7 milyon VND/m2 olup, başlangıç ​​fiyatının 8,6 katından fazlaydı.

Quoc Oai bölgesi bu açık artırmadan yaklaşık 133 milyar VND gelir elde etti; bu da başlangıç ​​fiyatına kıyasla 121 milyar VND'den fazla bir fark anlamına geliyor.

Kasım ayının başlarında, Quoc Oai bölgesi, Tan Phu beldesine bağlı Yen Quan köyünde düzinelerce arsa parçasını başarılı bir şekilde açık artırmayla sattı. En yüksek teklif 94,7 milyon VND/m2, en düşük teklif ise 70,7 milyon VND/m2 oldu.

Quoc Oai Bölgesi Halk Komitesi'ne göre, 2024 yılında bölgede 6 proje kapsamında 14.920 m2'nin üzerinde alana sahip 161 arsa için 7 ihale oturumu başarıyla düzenlendi. Kazanılan tekliflerin toplam tutarı 825,3 milyar VND'yi aştı.

Bu Ocak ayında, 5 Numaralı Ulusal Ortak Müzayede Şirketi, Quoc Oai Bölgesi Arazi Fonu Geliştirme Merkezi ile koordinasyon içinde, Quoc Oai Bölgesi Halk Komitesi'ne ait 26 adet arsa parçasının (LK1, LK2 alanları) kullanım hakkının müzayedesine devam edecektir.

Quoc Oai ilçesi, Tan Phu beldesi, Yen Quan köyündeki DG 31 numaralı arazi kullanım hakları ihale alanı için altyapı inşaat projesi kapsamında 26 arsa açık artırmaya çıkarılıyor.

Arsa büyüklükleri 85-122 m2 arasında değişmektedir. Başlangıç ​​fiyatı 4,7 milyon VND/m2 olup, bu da arsa başına 399,5 milyon ile 573 milyon VND'nin üzerinde bir değere denk gelmektedir.

Satış ve açık artırma belgelerinin teslimi için son tarih 15 Ocak saat 17:00'dir.

Açık artırma, en az altı zorunlu tur olmak üzere, birden fazla doğrudan oylama turuyla gerçekleştirilecektir. Oylama süreci, kimse daha fazla teklif vermediğinde sona erer. Teklifler artan sırada verilecektir. Açık artırma 18 Ocak sabahı gerçekleşecektir.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html