Kredi faiz oranlarının düşmesine rağmen gayrimenkul talebini canlandırmak hâlâ zor

06/2023/TT-NHNN sayılı Genelge, yatırımcıların finansal "kaldıraç" kullanarak borçlarını geri ödemek için diğer bankalardan sermaye ödünç almalarının önünü açtı. Ancak bu hamle, gayrimenkul piyasasında bir değişime yardımcı olamadı.

Kredi faiz oranları düşük seviyelerde

06 sayılı Genelgenin 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmesiyle birlikte BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank veACB gibi önde gelen bankalar, üretim, iş ve yaşam ihtiyaçlarını karşılamak için sermaye ödünç alan bireysel müşterilerin diğer bankalardaki kredilerini erken geri ödemelerine olanak tanıyan bir kredi politikası uygulamaya başladı.

Konut kredisi faiz oranları yıllık yüzde 8-9 civarında olmasına rağmen gayrimenkul sektöründe hala sıkıntılar yaşanıyor.

BIDV Bank, yılda sadece %6'dan başlayan tercihli kredi faiz oranı uyguluyor; Vietcombank, ilk 6 ayda yılda %6,9 veya 12 ayda yılda %7,5 veya ilk 2 yılda yılda %8 faiz oranıyla 2 kredi faiz oranı seçeneği uyguluyor. Techcombank ise bu kredi türü için yılda %7,3'ten başlayan faiz oranı uyguluyor...

Bankalara göre, şu anda %10-11 faiz oranlarıyla ev satın almak için kredi kullanan bireysel müşteri kitlesi oldukça büyük. Yeni politikayla, diğer bankalardaki eski kredileri kapatmak için düşük faiz oranlarıyla kredi alma imkânı daha da genişleyecek. Ancak sorun hâlâ ipotekli varlıkların kaynağına bağlı. Bu durum, sermaye kredisi almak isteyen birçok kişi için bir engel teşkil ediyor.

Bayan Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanoi ) şunları söyledi: "Şubat 2022'de ailem BIDV bankasından %11 değişken faiz oranıyla 1,5 milyar VND borç aldı. Her ay 20 milyon VND anapara ve faiz ödemem gerekiyor. 06 sayılı Genelge yürürlüğe girdikten sonra kredi almak için 3 ticari bankaya gittim. Banka personelinin talimatlarına göre, bu yeni kredi için hala teminat göstermem gerekiyor. Teminatım yokken, bu nedenle mevcut düşük faiz oranıyla sermaye kredisi alamıyorum."

BIDV Bank Şubesi (Nam Trung Yen, Cau Giay) Bayan Nguyen Thanh Tu, son zamanlarda bazı müşterilerin diğer bankalara olan kredilerini geri ödemek için kredi aldıklarını, ancak çoğunun yeni bankada ipotek teminatı bulundurması gerektiğini belirtti. Mevcut krediler için faiz oranı yıllık %11-12 gibi daha düşük bir seviyede, ancak yıllık %8-9 gibi çok da düşük bir seviyede değil.

Sadece gayrimenkul sektöründe bile, son dönemde gayrimenkul işlemlerindeki keskin düşüşün nedenlerinden biri, konut kredisi faiz oranlarındaki hızlı artıştır. Şu anda, değişken faizli konut kredilerinde yıllık %11,5 - %14 arasında değişen faiz oranları uygulanıyor. Ancak, bankaların bugün olduğu gibi banka borçlarını kapatmak için avantajlı faiz oranlarıyla kredi vermesi, daha önce "faiz yükü" altında ezilen gayrimenkul yatırımcılarının kendilerine bir "kaçış kapısı" bulmalarına kısmen yardımcı oldu.

Gerçek konut sektörü iyi bir toparlanma yaşayacak.

Piyasa araştırma birimlerinin araştırma raporları, bu yılın ilk 8 ayında diğer gayrimenkul segmentlerinin zararlarını bile azaltmak zorunda kalarak birçok zorlukla karşı karşıya kaldığını, ancak daire ve müstakil ev gibi konut ihtiyaçlarına hizmet eden segmentlerin hala işlem gördüğünü gösteriyor. Bunların hepsi, gerçek konut ihtiyacı olan veya nakit akışı yaratmak için kiraya verilen kişilere hizmet veren konut ürünleri.

Devlet Bankası'ndan kredi kaynağının kaldırılması hamlesi, gerçek ev alıcıları için fırsatlar yaratacak. CBRE Vietnam Araştırma ve Geliştirme Danışmanlık Departmanı Direktörü Bayan Nguyen Hoai An şunları söyledi: "Bankalardaki mevduat faiz oranları ve kredi faiz oranları istikrara kavuşturulmaya çalışılıyor. Birçok banka yeni konut kredileri için yıllık sadece %6-8 faiz oranı sunuyor. Yatırımcıların tercihli politikalarıyla birlikte, konut sektörü yeniden canlandı. Yatırımcılar ve gerçek konut ihtiyacı olanlar banka kredilerine daha kolay erişebiliyor."

Bazı uzmanlar, bir arınma döneminden sonra mevcut proje arzının çoğunlukla yasal düzenlemelere uygun ve gerçek konut ihtiyaçlarına odaklanan saygın yatırımcılardan geldiğini söylüyor. Bu, emlak piyasasının güvenini yeniden kazanması ve toparlanması için önemli bir temel oluşturuyor.

Son zamanlarda birçok gayrimenkul şirketi, yeni piyasa koşullarına uyum sağlamak için ürünlerini ve geliştirme stratejilerini proaktif bir şekilde yeniden yapılandırdı. Özellikle yatırımcılar, ürün fiyatlarını %10-15 oranında proaktif bir şekilde düşürdü. Örneğin, Binh Minh apartman projesi (Long Bien) metrekare başına 40 milyon VND'nin üzerinde bir fiyata satışa sunulurken, şimdi metrekare başına 35-37 milyon VND seviyesinde; Kim Chung Di Trach arsa projesi (Hoai Duc) metrekare başına 55-60 milyon VND fiyatla satılıyor; bu da önceki döneme göre metrekare başına 5-7 milyon VND'lik bir düşüşü temsil ediyor.

Vietnam Emlak Derneği'nden Bay Nguyen Anh Que, şu anda hem seferberlik hem de kredi faiz oranlarının düştüğünü, yatırımcı güveninin iyileştiğini ve emlak piyasasında işlem görmeye başladığını belirtti. 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketi emlak piyasasına "akıtmak" üzere. Emlak için yasal koridor da yeni yılda uygulanabilmesi için tamamlanmaya doğru ilerliyor.

Daha net bir toparlanma için gayrimenkul piyasasının daha fazla gerçek konut ürününe ihtiyacı var. Ayrıca, alıcıların finansal potansiyelini artırmak, büyük yatırımcıların piyasaya geri dönmesi, yarım kalmış projelerin yeniden başlatılması veya Tapu Kanunu, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu gibi yeni politikaların hayata geçirilmesi ve özellikle yatırımcı güveninin yeniden kazanılması gibi ekonomik toparlanma seviyesi de önemli.

[reklam_2]
Kaynak