Gayrimenkul kredisi aşırı kontrol edilmemelidir.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), Başbakan'ın 993 sayılı Resmi Gönderisinin, kredi sermayesinin doğru amaç için kullanımının kontrol edilmemesi yönünde uygulanması amacıyla 06/2023/TT-NHNN (06 sayılı Genelge) Genelgesi'nde değişiklik ve eklemeler yapılmasını talep eden resmi bir gönderi yayınladı.

Çok fazla sorun var

Buna göre HoREA, 39/2016/TT-NHNN sayılı Genelgenin 8. maddesinin 8, 9 ve 10. maddelerinin kaldırılması yönünde 06 ve 10 sayılı Genelgelerde değişiklik yapılmasını önerdi. Vietnam Devlet Bankası (SBV), 39 sayılı Genelgenin 22. maddesindeki "kredi sermayesinin doğru amaç için kullanımının kontrol edilmesi" ifadesini kaldırmayı değerlendirdi. Zira bu bağlamda, kredi kuruluşlarının sermaye ihtiyaçları için kredi vermelerine izin verilmediğine dair düzenleme, medeni hukuk, yatırım ve gayrimenkul işleri kanununun hükümleriyle ve uygulamayla tutarlı olmadığından askıya alındı.

Ayrıca kredi kuruluşları, müşterilerinin mali durumlarını ve borç geri ödeme kaynaklarını kontrol etme, izleme ve değerlendirmeye yönelik tedbirlere sahip olma sorumluluklarını neredeyse yerine getiremez durumdadırlar... Çünkü kredinin nihai kullanıcısı, doğrudan bu krediyi kullanan müşteri değil, proje yatırımcısı, yani üçüncü taraftır.

HoREA ayrıca, ödeme amaçlı kredi verme durumunda, yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamak amacıyla kredi kuruluşlarının kredi veren kredi kuruluşunda kredi ödeme tutarını bloke edecek önlemlere sahip olmasının zorunlu tutulmamasının değerlendirilmesini de önerdi.

Aynı zamanda, Devlet Bankası'nın, gayrimenkul projesi yatırımcıları, ticari konutlar, konut alıcıları ve yatırımcıların mevcut zorlu gayrimenkul piyasası koşullarında krediye daha kolay erişebilmeleri için gerekli koşulları desteklemek ve yaratmak amacıyla 39 sayılı Genelgenin 7. maddesinde değişiklik ve ekleme yapılması ihtiyacına dayanarak ticari bankalara kredi koşullarının nasıl anlaşılacağı, uygulanacağı ve gevşetileceği konusunda rehberlik sağlamayı değerlendirmesi önerilmektedir.

Gayrimenkul işletmeleri, 06 sayılı Genelge düzenlemeleri nedeniyle kredi alma konusunda birçok zorlukla karşı karşıya kalmaktadır. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Vietnam Devlet Bankası, kredi kuruluşlarının şu gibi bir dizi önemli çözümü hayata geçirmesine rehberlik etmeyi düşünüyor: Yatırımcının onayı ile aynı anda yatırım politikasının onaylanması kararı alınmış projeler için ticari bankalar, yatırımcılara projenin toplam yatırım tutarının %30'unu geçmeyecek şekilde mali kayıplarını telafi etmek amacıyla kredi sağlayabilir.

İnşaat ruhsatı alınmış ve inşaatına başlanmış projeler için ticari bankalar, yatırımcılara proje uygulama maliyetleri ve işletme faaliyetlerini karşılamak üzere, projenin toplam yatırım tutarının %50'sini geçmeyecek şekilde kredi vermeyi değerlendirebilirler.

HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau, 06 sayılı Genelgenin çok özel bir rolü ve konumu olduğunu ve olağandışı durumlarla başa çıkmak için sıra dışı bir çözüm olduğunu belirterek, Devlet Bankası'nın kredi kuruluşlarına, kredi kuruluşlarının ve yabancı banka şubelerinin borç ödeme koşullarını yeniden yapılandırmasını ve ekonominin toparlanıp normal şekilde büyümesine kadar belirli bir süre boyunca zorluklarla karşılaşan müşterileri desteklemek için borç gruplarını sürdürmesini düzenleyen 02/2023/TT-NHNN sayılı Genelgeyi uygulamaya devam etmeleri talimatını vermesi gerektiğini önerdi.

Kredi desteği düşünülmeli.

VNO Group Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü Sayın Nguyen Hong Hai'ye göre, HoREA'nın önerileri tamamen makul. İşletmeler şu anda birçok zorlukla karşı karşıya. Bu nedenle, bankaların işletmelerini canlandırabilmek için koşulları düşürmeyi ve kredi sağlamayı düşünmeleri gerekiyor. Çünkü sermaye akışları işletmelerin hayatta kalmasıyla ilişkilidir.

Özellikle gereksiz durumlarda kontrol çok sıkı olursa, işletmeler için zaman, emek ve maliyet israfına yol açacağı gibi iş fırsatlarını da kaçıracaktır. Bay Hai, "İşletmeler yüksek faiz oranlarından değil, sadece zorlu kredi prosedürlerinden korkarlar; bu da projelerin yavaşlamasına ve ne zaman sona ereceğini bilememelerine neden olur" dedi.

HoREA'nın, kredi kuruluşlarının ödeme karşılığında kredi vermeleri durumunda, yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamak amacıyla kredi veren kredi kuruluşunda kredi ödeme tutarını bloke edecek önlemlere sahip olması gerektiğine dair yönetmelikte değişiklik yapılması önerisine ilişkin ANVI Hukuk Bürosu Müdürü Avukat Truong Thanh Duc, 06 sayılı Genelge hükümlerinin belirsiz olduğunu söyledi.

"Bu durumda, sermaye katkısı için borç vermenin, borçları bloke etmek için yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamak amacıyla para ödemek için borç verme anlamına gelmediği anlaşılmalıdır. İşletme borç alır ancak parayı kullanmasına izin verilmezse, sermaye alan kişi projeyi nasıl uygulayabilir ve sermaye katılımcısına karşı yükümlülüklerini nasıl yerine getirebilir? Sonuç, yalnızca ekonomik işlemin başarısızlığı değil, aynı zamanda diğer birçok ekonomik ve medeni ilişkiye zincirleme bir tepkimedir." - avukat Duc görüşünü belirtti.

Bu nedenle avukat Truong Thanh Duc, Devlet Bankası'nın bu yanlış anlayış ve uygulamayı hızla açıklığa kavuşturması gerektiğini öne sürdü. Çünkü düzenleme bu şekilde anlaşılırsa, aynı kredi için çift teminat (bankanın kredi verip, dağıtılan tutarı serbest bırakması) gerektiği anlamına gelir. Bu mantıksız bir uygulamadır ve özellikle son zamanlarda hem kredi hem de tahvil kanallarının sıkılaşmasının işletmelere zorluk çıkardığı bir dönemde, kaynak israfına, maliyetlerin artmasına ve hatta kafa karışıklığına yol açar.

Yatırımcı güveninin istikrara kavuşturulması

Ulusal Finansal Denetim Komitesi eski Başkan Vekili Dr. Truong Van Phuoc'a göre, iş dünyasının 06/2023/TT-NHNN sayılı Genelgenin bazı içerikleri hakkındaki yorumları, bankacılık sektörü yönetim kurumunun idari düzenlemeler çıkarmak yerine operasyonel güvenliği sağlamaya yönelik düzenlemeler yoluyla ticari bankaların iş davranışlarını yalnızca dolaylı olarak düzenlemesi gerektiğini göstermektedir.

Şu anda en önemli öncelik, finansal istikrarın önemini ve devletin ve kurumların finansal istikrar ve makro güvenlik konusundaki sorumluluğunu yasallaştırmak için finansal istikrar yasasının araştırılması ve yürürlüğe konmasıdır. Finansal istikrarı sağlamak için müdahale edecek bir devlet fonu oluşturmak, sistemik risklerin zamanında ele alınmasına yardımcı olacak etkili bir araçtır ve risklerin yayılmasını hızla sınırlamaya ve yatırımcı güvenini istikrara kavuşturmaya yardımcı olur.

T. Şiir

Kaynak: https://nld.com.vn/thoi-su/khong-nen-kiem-soat-qua-muc-tin-dung-bat-dong-san-20231123212843094.htm