2023 Konut Kanunu apartmanların yönetim ve işleyişini nasıl değiştiriyor?

Yeni Kanun’un uygulanmasında pek çok olumlu yön görüldü.

Buna göre, 2023 Konut Kanunu, konut geliştirme, yenileme, eski dairelerin inşası, sosyal konutlar ve apartman binalarının yönetimi ve kullanımı konusunda birçok yeni madde öngörmüştür. Savills Hanoi Gayrimenkul Yönetim Departmanı Müdür Yardımcısı Tran Ngoc Duy, 2023 Konut Kanunu'nun her şeyin daha sistematik hale gelmesine yardımcı olacağını ve piyasanın toparlanma sürecine olumlu katkıda bulunacağını söyledi.

Ayrıca 2023 tarihli Konut Kanunu, eski kanundaki sınırlamaların aşılmasına yardımcı olmakta, projelerin konusu ve süresi, inşaat kalitesi, konut mülkiyet hakları vb. konuları açıklığa kavuşturmaktadır. Özellikle konut proje yönetimi ve işletmesi alanında, müşteriler ile yönetim birimleri arasında sıkça karşılaşılan uyuşmazlıkların çözümüne yardımcı olmakta ve ilgili tarafların hak ve sorumluluklarını daha net bir şekilde düzenlemektedir.

Ancak bu Yasa'nın etkileri uzun vadeli olacaktır. Nitekim, ilk plandan 5 ay önce yürürlüğe girdiğinde, uygulamaya ilişkin henüz çok fazla spesifik yönetmelik ve talimat yoktu. Örneğin, yeni Konut Kanunu'na rehberlik eden 95/2024/ND-CP sayılı Kararname 24 Temmuz 2024'te, 05/2024/TT-BXD sayılı Genelge ise 31 Temmuz 2024'te yayımlandı.

Bay Tran Ngoc Duy - Savills Hanoi Gayrimenkul Yönetim Departmanı Müdür Yardımcısı

Savills uzmanları, 2023 tarihli Konut Kanunu ile 2014 tarihli Konut Kanunu arasındaki değişikliklerle ilgili olarak, yeni kanunun inşaat kalitesine ve işletme sırasındaki hizmetlere odaklandığını belirtti. İnşaat kalitesiyle ilgili olarak, kullanım süresini eskisi gibi 50 yıl olarak sabitlemek yerine, yeni kanun, bozulan projelerin zamanında bakımı ve onarımı için proje kullanım süresinin inşaatın gerçek kalitesine göre ayarlanmasını öngörüyor.

Hizmet kalitesiyle ilgili olarak, yeni Kanun, gelir/giderlerin ayrıntılı olarak belirlenmesi ve yönetim biriminin kapasitesine ilişkin özel şartlar getirilmesi gibi operasyonel yönetimde değişiklikler getirmektedir. Ayrıca, yangın sigorta fonu ve Yönetim Kurulu'nun ücreti, hizmet bedelinden ayrılacak ve ayrı bir gider haline getirilecektir. Operasyonel yönetim biriminin, Kanun hükümlerine uygun olarak yeni hizmet maliyeti hesaplama tablolarını hızla hazırlamak için Yönetim Kurulları/Yatırımcılarla birlikte çalışması gerekmektedir.

2023 tarihli Konut Kanunu'nda ayrıca, lobilerde, asansörlerde veya motosiklet park yerlerinde, ortak alanlarda reklam gelirleri gibi ortak alanların işletilmesinden elde edilen tüm gelirlerin bakım fonuna aktarılması gerektiği hükme bağlanıyor.

Bay Tran Ngoc Duy, "Daha önce bu gelirler, işletme giderlerini karşılamak için yönetim fonuna ekleniyordu. Bu değişiklik, yönetim fonunun gelirini etkileyecek ve işletme birimlerinin bütçelerini ve işletme planlarını yeni düzenlemelere uyum sağlayacak şekilde yeniden dengelemelerini gerektirecek. Bu, istikrarlı operasyonları sağlayacak ve bölge sakinlerini etkilemeyecek," dedi.

Ayrıca, hizmet sözleşmesinin süresinin Yönetim Kurulu görev süresine göre en fazla 3 yıl olması öngörülmüştür. İşletme yönetim birimleri, işletme süresi boyunca kalite ve kapasiteyi sağlamalı ve sürdürmelidir. Bu, yönetim birimlerinin yalnızca acil ihtiyaçları karşılamak için değil, aynı zamanda sözleşmenin sona ermesinden sonra yenilenmesi için rekabet gücünü sağlamak amacıyla iş verimliliğine daha fazla odaklanmasını teşvik eder.

Operasyonel yönetimde şeffaflığın sağlanması

Savills Hanoi Gayrimenkul Yönetimi Departmanı Müdür Yardımcısı, sakinler üzerindeki etkilerden bahsederken, 2023 Konut Yasası'nın 2014 düzenlemelerine kıyasla önemli düzenlemeler içerdiğini, yasal çerçeveyi güçlendirdiğini, yönetim ve işletmede şeffaflığı sağladığını ve sakinlerin haklarını koruduğunu söyledi.

Yeni Kanun, özellikle sözleşmede belirtilmeyen durumlarda ortak ve ayrı mülkiyetin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler ekleyerek, konut alıcılarının haklarının korunmasına yardımcı olmuştur. Kanun, balkon ve localara bağlı ekipman ve bileşenlerin ortak mülkiyetinin belirlenmesine ilişkin yeni yollar eklemiştir.

Yangın sigortası ile Yönetim Kurulu ücreti arasındaki net ayrım, hizmet bedeli birim fiyatıyla birlikte, sakinlerin ücretlerin kullanım amacını daha iyi anlamalarına yardımcı olmaktadır. Ayrıca, yeni Kanun, ortak mülkler için hizmetlerden elde edilen gelirin, işletme yönetim fonunu desteklemek yerine bakım fonuna aktarılmasını öngörmekte ve bu da ortak mülklerin bakımı için uygun bir mekanizma oluşturulmasına ve altyapı kalitesinin iyileştirilmesine katkıda bulunmaktadır.

2023 Toplu Konut Kanunu, apartman yönetim sürecini şeffaflaştırarak, sakinlerin haklarını güvence altına alıyor.

Ayrıca, Apartman Yönetim Kurulu Üyelerine Apartman Yönetim ve İşletmeciliği Alanında Mesleki Bilgi ve Beceri Eğitimi Planının Apartman Kongresinde duyurulmasına ilişkin yeni düzenlemede, Yönetim Kurulu üyelerinin apartman yönetimi ve işletmeciliği alanında mesleki bilgi ve beceriye sahip olmalarını sağlayacak şekilde eğitim ve sertifika almaları (tanıma kararının alındığı tarihten itibaren en geç 3 ay) zorunluluğu getirilmiştir.

95/2024/ND-CP sayılı Kararname ile yönlendirilen Konut Kanunu, yatırımcıların, tamamlanan işlerin kabul tutanakları, yangın önleme ve yangınla mücadele kabul sonuçlarını onaylayan belgeler, uzman inşaat kuruluşlarından alınan onay bildirimleri, otopark alanlarının çizimleri vb. dahil olmak üzere projenin yasal belgelerini alıcılara ve kiracılara kamuya açıklamasını da zorunlu kılmaktadır. Bu düzenleme, yatırımcıların proje işletme sürecini ve dairelerin piyasaya arzını etkileyebilir, ancak şeffaflığı, işletme güvenliğini sağlayacak ve ev alıcıları için riskleri en aza indirecektir.

Ayrıca, apartman binalarının sınıflandırılması sıkı bir şekilde düzenlenmiş olup daha spesifik kriterlere sahiptir, bu da alıcıların projenin kalitesini doğru bir şekilde değerlendirmesine yardımcı olur, daire fiyatlarını mantıksız bir şekilde artıracak şekilde kendi kendini sınıflandırma durumunun önüne geçer.

"Projeler A, B, C sınıfı olarak sınıflandırılmak yerine 1, 2, 3 olarak sınıflandırılacak. Sınıflandırma, konum, apartman binasının konumu; apartman binasındaki olanaklar; park yeri; koridor, lobi; asansör; elektrik temini; daire dahil olmak üzere 8 zorunlu kritere dayanacak; asgari kriter inşaat standartlarına uygunluk. Bunlara ek olarak, işletme yönetimi hizmetleri; çevre; güvenlik, emniyet, yangın önleme; yeşil binalar, verimli enerji kullanımı; dijitalleşme ve akıllı evler gibi 5 ek kriter daha bulunuyor." diye analiz etti Savills uzmanları.

Kaynak: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html