Dünya çapında hayata geçirilen önlemler.
VARS'a göre, gayrimenkul piyasasını krediyle ilgili yasal politikalar aracılığıyla düzenlemek, sürdürülebilir ve istikrarlı piyasa gelişimini sağlamanın ve ekonomiye istikrarsız etkilerden kaçınmanın etkili yollarından biridir. Daha da kötüsü, gayrimenkul piyasasındaki ani yükseliş veya düşüş büyük finansal krizlere yol açabilir.
Tarihsel olarak, gayrimenkul sektörü, bu sektörün doğrudan etkileri ve inşaat, turizm , finans ve bankacılık gibi destekleyici ekonomik sektörler üzerindeki dolaylı etkileri nedeniyle Vietnam'ın ekonomik zorluklarının başlıca nedenlerinden biri olarak gösterilmiştir. Buna katkıda bulunan faktörler arasında batık krediler, yüksek gayrimenkul stoğu, sermaye bulmada yaşanan zorluklar ve yatırımcı güveninin azalması yer almaktadır.
Bu zorluklar sadece piyasa gelişimini doğrudan etklemekle kalmaz, aynı zamanda tüm ekonomiye zincirleme etkiler de yaratır. Bu nedenle, arz ve talebin doğal yasalarına azami ölçüde saygı gösterirken, piyasa "istikrarsızlık belirtileri" gösterdiğinde devletin gayrimenkul piyasasının düzenlemesini proaktif olarak güçlendirmesi kesinlikle gereklidir. Bu, dünyanın birçok ülkesindeki hükümetler ve finans kuruluşları tarafından da benimsenen bir önlemdir.
Gayrimenkul piyasasının düzenlenmesi, ekonomiye olumsuz etkilerin önlenmesi için hayati bir önlemdir.
Özellikle, gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir ve istikrarlı gelişimini sağlamak ve ekonomiyi istikrarsızlaştırıcı etkilerden kaçınmak için birçok hükümet, gayrimenkul piyasasını düzenlemek amacıyla kredi politikalarını bir araç olarak kullanmıştır. Krediyi sıkılaştırarak veya gevşeterek, hükümetler gayrimenkul fiyatlarını kontrol edebilir, balon oluşumunu önleyebilir ve piyasa istikrarını sağlayabilir. Bununla birlikte, bu politikanın esnekliği her piyasaya ve her ülkenin özel ekonomik durumuna bağlıdır. Bu konuda bazı ülkelerin deneyimleri şöyledir:
Örneğin, Çin'de yatırım akışlarını kontrol etmek için Çin hükümeti, özellikle spekülasyon amaçlı krediler olmak üzere, krediyle yapılan gayrimenkul alımlarına birçok kısıtlama getiriyor. Ayrıca, spekülatif paranın yabancı gayrimenkul piyasalarına akmasını önlemek için sermaye çıkışlarını da kontrol ediyorlar.
Özellikle 2010 yılında Çin'deki emlak piyasası hızlı bir büyüme yaşadı ve ev fiyatları fırladı. O dönemde Çin'de on milyonlarca daire çoktan tamamlanmış olmasına rağmen boş kalmıştı. Bu durum devam etti ve 2017 yılının sonunda hükümetin "evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil" politikasını uygulamaya koymasına ve aynı zamanda spekülatörler ile gerçek konut ihtiyacı olan ev alıcılarını ayırt etmeyi amaçlayan bir piyasa kontrol ve düzenleme politika sistemi kurulmasını emretmesine kadar kötüleşti.
İkinci veya daha fazla eve sahip olma konusunda çok katı düzenlemelere ek olarak, örneğin ikinci ev alıcılarından %60-85, üçüncü ev alıcılarından ise %100'e varan peşinat istenmesi; ev satın alan herkesin mülkü en az üç buçuk yıl elinde tutması; konut fiyatlarının fırladığı bölgelerdeki üst düzey yetkililerin görevden alınması; hatta referans fiyatlandırma ve satın alma kotalarının uygulanması gibi önlemler de alınmıştır... Ayrıca, birçok Çin şehri ipotek kredisine sınırlama getirme, ipotek faiz oranlarını yükseltme ve ipotek düzenlemelerini sıkılaştırma gibi çeşitli önlemler de almıştır. Bu düzenlemeler, spekülasyonu önemli ölçüde azaltmada bir ölçüde etkili olmuştur.
"Ev alıcılarının cüzdanlarını etkileyen" birçok düzenleme, spekülasyonu önlemek amacıyla uygulanıyor.
Singapur'da, spekülasyonu kontrol altına almak ve emlak balonunun oluşmasını önlemek için hükümet, özellikle ikinci veya üçüncü ev alıcıları için emlak kredilerinde asgari peşinatı artırdı. Aynı zamanda, kredi miktarlarını azaltmak ve emlak fiyatlarını dizginlemek amacıyla hükümet, daha sıkı bir kredi politikasıyla birlikte kredi vadesini de sınırladı.
Kanada'da hükümet, yüksek riskli kredileri sınırlamak için kredi-değer oranlarına ilişkin düzenlemeleri sıkılaştırdı. Toronto ve Vancouver gibi büyük şehirlerdeki ev alıcıları, mülk satın almak için borçlanırken genellikle daha yüksek peşinat ödemek zorunda kalıyorlar. Birçok ülke de spekülasyonu engellemek, yükselen konut fiyatlarını kontrol altına almak ve büyük şehirlerdeki orta gelirli sakinleri korumak için yabancı ev alıcılarına yönelik kredi kontrolleri uyguluyor; Avustralya ve Kanada buna örnek gösterilebilir.
Diğer ülkelerdeki deneyimler, kredi politikasının hükümetlerin gayrimenkul piyasasını düzenlemek için kullanabileceği önemli araçlardan biri olduğunu göstermektedir. Diğer ülkelerde başarıyla uygulanan birçok politika, Vietnam'da da referans alınabilir, öğrenilebilir ve uygulanabilir.
Bu durum, piyasayı düzenlemek için Vietnam'da da uygulanmalıdır.
Dünyanın birçok ülkesinde elde edilen etkinliğe dayanarak, VARS, piyasanın 3 ay içinde %20'den fazla dalgalanma gösterdiği veya gayrimenkul piyasasının insanların konut talebini etkilemeden sosyo-ekonomik istikrarı etkileyen diğer dalgalanmalar yaşadığı durumlarda piyasayı düzenlemek için aşağıdaki gibi çeşitli kredi politikası çözümleri önermektedir:
Öncelikle, spekülatörler için kredi politikaları sıkılaştırılmalıdır. Spekülatif amaçlarla veya aşırı kaldıraç kullanarak borç alanların sayısını azaltmak için, kredi kurumları kredi-değer oranını değiştirerek, daha yüksek bir öz sermaye geri ödeme oranı talep ederek veya ikinci bir ev veya daha fazlasını alanlara daha yüksek faiz oranları uygulayarak kredi limitlerini ayarlayabilirler.
İkinci olarak, kredi denetimi ve yönetiminin güçlendirilmesi gerekmektedir. Hükümet, kredi kalitesi kontrolüne ilişkin düzenlemeler getirerek, bankaların gayrimenkul ile ilgili krediler hakkında daha ayrıntılı bilgi vermesini zorunlu kılabilir ve böylece risk izlemesini artırabilir. Sosyal konut projeleri için bir kredi mekanizması kurulması, sosyal konut ve uygun fiyatlı konut projelerine öncelik verilmesi, düşük gelirli bireylerin konut ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlamaktadır.
VARS, piyasayı en makul şekilde düzenlemek için çeşitli önlemler önermektedir.
Ayrıca, hükümetin kredi kısıtlamalarını hafifletecek politikalar uygulaması da gerekiyor; bu politikalar arasında faiz oranlarının düşürülmesi ve ilk kez ev sahibi olacaklar veya yeni evlenmiş genç çiftler gibi sosyal istikrarı hedefleyen diğer öncelikli gruplar için tercihli faiz oranlarıyla uzun vadeli kredilerin desteklenmesi yer alıyor.
Ancak VARS'a göre, politikaların doğru ve etkili bir şekilde uygulanabilmesi için, devletin, gayrimenkulleri üretim ve ticari amaçlarla kullanan gerçek alıcılar ile spekülasyon ve kar amacı güdenler arasında net bir ayrım sağlamak üzere yeterince büyük, doğru ve güncel bir veri tabanı oluşturması gerekmektedir. Gayrimenkul işlem fiyat endekslerinin ve diğer etkileyici göstergelerin yayınlanmasının hızlandırılması, devletin ne zaman müdahale etmesi gerektiğinin belirlenmesi açısından çok önemlidir.
Özellikle gayrimenkul fiyatlarıyla ilgili mevcut endişeler göz önüne alındığında, gayrimenkul piyasasını daha kapsamlı bir şekilde düzenlemek için kredi politikaları, gayrimenkul devir vergisi veya emlak vergisi uygulamasıyla birleştirilmelidir. Aynı zamanda, düzenleyici politikaların uygulanması esnek olmalı, gayrimenkul piyasasında istikrar ve düzeni sağlarken riskleri en aza indirmelidir.
[reklam_2]
Kaynak: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
Yorum (0)