Kredi hukuku politikalarıyla piyasayı düzenlemeyi öneriyoruz

Dünyada uygulanan önlemler

VARS'a göre, gayrimenkul piyasasının kredi politikaları ve yasalarıyla düzenlenmesi, piyasanın sürdürülebilir ve istikrarlı gelişimini sağlamanın ve ekonomi üzerinde istikrarsızlaştırıcı etkilerden kaçınmanın etkili yollarından biridir. Daha olumsuz bir ifadeyle, gayrimenkul piyasasındaki patlama veya durgunluk, büyük finansal krizlere yol açabilir.

Tarihsel olarak, gayrimenkul sektörü, bu sektörün doğrudan etkileri ve inşaat, turizm , finans ve bankacılık gibi bu önemli sektörden etkilenen ekonomik sektörlerin destekleyici etkisi nedeniyle, Vietnam'ın ekonomik zorluklarının başlıca nedenlerinden biri olarak sıklıkla listelenmiştir. Bahsedilebilecek faktörler arasında batık borçlar, yüksek gayrimenkul stoğu, sermaye hareketliliğindeki zorluklar ve yatırımcı güveninin kaybı yer almaktadır.

Yukarıdaki zorluklar yalnızca piyasanın gelişimini doğrudan etkilemekle kalmıyor, aynı zamanda tüm ekonomi için yaygın sonuçlara da yol açıyor. Bu nedenle, arz ve talep yasalarına azami saygı temelinde, piyasa "istikrarsızlık belirtileri" gösterdiğinde, devletin gayrimenkul piyasasının düzenlemesini proaktif olarak güçlendirmesi son derece gereklidir. Bu aynı zamanda dünyadaki birçok ülkenin hükümetleri ve finans kuruluşları tarafından da uygulanan bir önlemdir.

Emlak piyasasının düzenlenmesi ekonominin olumsuz etkilenmemesi için önemli bir tedbirdir.

Özellikle, gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir ve istikrarlı gelişimini sağlamak ve ekonomi üzerindeki istikrarsızlaştırıcı etkilerden kaçınmak için birçok ülke hükümeti, kredi politikasını gayrimenkul piyasasını düzenlemek için bir araç olarak kullanmıştır. Hükümet, krediyi sıkılaştırarak veya gevşeterek gayrimenkul fiyatlarını kontrol edebilir, balonları önleyebilir ve piyasa istikrarını sağlayabilir. Ancak, bu politikanın esnekliği her piyasaya ve her ülkenin kendine özgü ekonomik durumuna bağlıdır. Bazı ülkelerin bu konudaki deneyimleri aşağıdaki gibidir:

Örneğin Çin'de, yatırım sermayesinin akışını kontrol etmek için Çin hükümeti, özellikle spekülasyon amaçlı krediler olmak üzere kredi yoluyla gayrimenkul alımına birçok kısıtlama getirmiştir. Ayrıca, spekülatif paranın yabancı gayrimenkul piyasalarına akmasını önlemek için yurt dışındaki sermaye akışını da kontrol etmiştir.

Özellikle 2010 yılında Çin'deki emlak piyasası hızla gelişti ve konut fiyatları hızla arttı. O dönemde Çin'de on milyonlarca daire uzun süredir inşa edilmişti, ancak içlerinde kimse yaşamıyordu. Bu durum o kadar uzun sürdü ve o kadar ciddi bir hal aldı ki, 2017 sonunda Çin hükümeti "evler spekülasyon için değil, yaşamak içindir" politikası uygulamak zorunda kaldı ve aynı zamanda spekülatörleri gerçek konut ihtiyacı olan ev alıcılarından ayırmak için piyasayı kontrol ve düzenlemeye yönelik bir politika sisteminin kurulmasını emretti.

İkinci ev veya daha fazlasına sahip olmak için getirilen çok katı düzenlemelere ek olarak, ikinci ev alıcılarının %60-85, üçüncü ev alıcılarının ise %100'e varan peşinat ödemesi; ev satın alan herkesin mülkü en az üç buçuk yıl elinde tutması; ev fiyatlarının fırlamasına izin veren bölgelerdeki üst düzey yetkililerin işten çıkarılması; hatta referans fiyatlandırma önlemleri uygulanarak satın alma kotalarının dağıtılması... Bunlara ek olarak, birçok Çin şehri konut kredisi kredisine sınırlama getirmek, konut kredisi faiz oranlarını artırmak ve ipotek düzenlemelerini sıkılaştırmak gibi bir dizi önlem de uyguladı. Bu düzenlemeler, spekülasyonu önemli ölçüde azaltarak bir nebze etkili oldu.

Spekülasyonu önlemek için birçok düzenleme "ev alıcılarının cebine" uygulanıyor.

Singapur'da, spekülasyonu kontrol altına almak ve bir emlak balonunun oluşmasını önlemek amacıyla, Singapur hükümeti, özellikle ikinci veya üçüncü ev alıcıları için gayrimenkul satın almak amacıyla alınan kredilerde asgari mevduat faiz oranını artırdı. Aynı zamanda, kredi tutarını azaltmak ve emlak fiyatlarını kontrol altına almak için hükümet, sıkı bir kredi politikasıyla birlikte kredi vadesini de sınırladı.

Kanada'da hükümet, yüksek riskli kredileri sınırlamak için kredi-değer oranlarına ilişkin düzenlemeleri sıkılaştırdı. Toronto ve Vancouver gibi büyük şehirlerdeki ev alıcıları, gayrimenkul satın almak için borç alırken genellikle daha yüksek peşinat ödemek zorunda kalıyor. Birçok ülke ayrıca, spekülasyonu sınırlamak, artan konut fiyatlarını frenlemek ve Avustralya, Kanada gibi büyük şehirlerdeki orta gelirli insanları korumak için yabancı gayrimenkul alıcılarına kredi kontrol önlemleri uyguluyor.

Diğer ülkelerdeki deneyimler, kredi politikasının hükümetlerin gayrimenkul piyasasını düzenlemede kullandıkları önemli araçlardan biri olduğunu göstermektedir. Diğer ülkelerde başarıyla uygulanan politikaların çoğu, Vietnam'da da referans alınabilir, öğrenilebilir ve uygulanabilir.

Piyasayı düzenlemek için Vietnam'a başvurulması gerekiyor

Dünyanın birçok ülkesinde etkinliği yakalanan VARS, piyasanın 3 ayda %20'den fazla yukarı veya aşağı dalgalanması veya gayrimenkul piyasasında sosyo-ekonomik istikrarı etkileyen ancak halkın konut talebini etkilemeyen başka dalgalanmalar olması durumunda piyasayı düzenlemek için kredi politikası konusunda bir dizi çözüm önermektedir:

Öncelikle, spekülatörlere yönelik kredi politikalarını sıkılaştırın. Spekülatif amaçlarla borç alan veya aşırı kaldıraç kullanan kişi sayısını azaltmak için kredi kuruluşları, kredi-değer oranlarını ayarlayarak, daha yüksek öz sermaye ödemeleri talep ederek veya ikinci ev alıcılarına veya daha fazlasına daha yüksek faiz oranları uygulayarak kredi limitlerini ayarlayabilir.

İkincisi, kredi izleme ve yönetimini güçlendirmektir. Hükümet, bankaların gayrimenkul kredileri hakkında daha fazla bilgi vermesini zorunlu kılarak kredi kalitesi kontrolüne ilişkin düzenlemeler getirebilir ve böylece risk izlemeyi güçlendirebilir. Düşük gelirli kişilerin konut ihtiyaçlarını karşılamak için sosyal konut geliştirme projeleri ve uygun fiyatlı konutlar için finansmana öncelik vererek sosyal konut projeleri için bir kredi mekanizması kurabilir.

VARS, piyasayı en makul şekilde düzenlemek için pek çok önlem öneriyor.

Ayrıca devletin, ilk kez ev sahibi olacaklar veya yeni evli genç çiftler gibi toplumsal istikrarı sağlamak amacıyla bazı öncelikli gruplara yönelik olarak faiz oranlarını düşürme ve uzun vadeli, avantajlı faiz oranlı kredileri destekleme gibi krediyi gevşetme politikasına da sahip olması gerekiyor.

Ancak VARS'a göre, politikayı "doğru ve eksiksiz" bir şekilde uygulayabilmek için Devletin, gerçek konut alıcıları ile gerçek üretim ve ticari amaçlarla kullananlar ile spekülatörler ve vurguncular arasında net bir ayrım sağlayacak kadar büyük, doğru ve güncel bir veri tabanı sistemi kurması gerekiyor. Devletin ne zaman müdahale etmesi gerektiğini belirlemek için bir temel oluşturmak adına, gayrimenkul işlem fiyat endeksinin ve bazı etkileyici göstergelerin duyurulmasının hızlandırılması son derece önemlidir.

Özellikle, gayrimenkul fiyatlarının şu anda olduğu gibi endişe verici olduğu bir ortamda, gayrimenkul piyasasını daha kapsamlı bir şekilde düzenlemek için kredi politikaları, gayrimenkul devir vergisi veya emlak vergisi uygulamasıyla birleştirilmelidir. Aynı zamanda, düzenleyici politikaların uygulanması esnek olmalı, gayrimenkul piyasasının istikrarını sağlamalı ve riskleri en aza indirmelidir.

Kaynak: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html