İyi kar elde etmek için kiraya vermek amacıyla ev satın almak: Hızlı kontrol ipuçları

Vietnam'da gayrimenkul alım satımı, günümüzde popüler bir gayrimenkul yatırım şeklidir. Yatırımcılar, istikrarlı kar potansiyeli ve uzun vadede varlık biriktirme olanağı nedeniyle bu iş türünden genellikle birçok fayda elde ederler.

Ancak, kiralık mülklere yatırım yapmak da belirli riskler taşır. Mülk sahibi olsanız bile, kiracı bulmak veya istikrarlı bir kira geliri elde etmek her zaman kolay değildir. Ayrıca, yönetim, bakım ve onarım maliyetleri de yatırımcının karlılığını etkileyebilir.

Peki, bir gayrimenkule kira geliri elde etmek için yatırım yapmaya değer olup olmadığını belirlemenin bir yolu var mı? ABD'deki en büyük gayrimenkul yatırım sosyal medya platformu olan BiggerPockets , yatırımcıların potansiyel gayrimenkul fırsatlarını hızlı bir şekilde değerlendirmelerine yardımcı olmak için %2 kuralını açıklıyor.

%2 kuralını uygulayın.

%2 kuralı, kiralık gayrimenkullerin karlılık potansiyelinin ön değerlendirmesini yapmak için kullanılan basit ama etkili bir araçtır. Bu kurala göre, bir gayrimenkulün aylık kira geliri, karlı bir yatırım olarak kabul edilmesi için gayrimenkulün satın alma fiyatının %2'sine eşit veya daha yüksek olmalıdır.

Öncelikle, vergi, harç ve emlakçı hizmetleri gibi ilgili masraflar da dahil olmak üzere, gayrimenkulü satın almak için gereken para miktarını belirlemeniz gerekir. Ardından, beklenen kira gelirini hesaplamanız gerekir.

Bu verileri kendiniz toplayabilir veya profesyonel emlakçılık firmaları aracılığıyla temin edebilirsiniz.

Aylık kira geliri, satın alma fiyatının %2'sine eşit veya daha yüksekse, bu mülk iyi bir yatırım olma potansiyeline sahiptir.

Aylık kira geliri satın alma fiyatının %2'sinden az ise, bu yatırım beklenen getiriyi sağlamayabilir. Yine de bu mülke yatırım yapmak istiyorsanız, istenen getiri oranına ulaşmak için kira fiyatını ayarlamanız veya işletme maliyetlerini düşürmeniz gerekecektir.

Örneğin, 2 milyar VND'ye bir daire satın aldığınızı varsayalım. %2 kuralına göre, iyi bir getiri sağlamak için minimum aylık kira geliri 40 milyon VND'dir.

Hanoi'de bir gayrimenkul kompleksi (Fotoğraf: Tran Khang).

Eğer aylık kira geliri 50 milyon VND'ye ulaşırsa, bu potansiyel olarak karlı bir yatırım anlamına gelir. Tersine, kira geliri ayda sadece 30 milyon VND ise, istenen yatırım getirisini elde etmek için kira fiyatını ayarlamayı veya giderleri azaltmayı düşünmeniz gerekir.

Ancak, %2 kuralı yalnızca kaba bir tahmindir ve herhangi bir mülkün karlılık potansiyeli için mutlak doğruluk garantisi vermez. Gayrimenkul yatırımının gerçek getirisini etkileyen birçok başka faktör vardır. Örneğin, aylık kira geliri, mülkün türüne, konumuna, büyüklüğüne ve olanaklarına ve piyasa koşullarına bağlıdır.

Bazı alternatif araçlar

%2 kuralı, birçok yatırımcı tarafından kiralık bir mülkün karlılığını hızlı bir şekilde belirlemek için kullanılan basit ve popüler bir araçtır. Ancak bu sadece genel bir kuraldır ve yatırım yapmaya karar vermeden önce daha kapsamlı bir analiz yapmanız gerekir. Yatırım yapmadan önce daha çeşitli bir bakış açısı elde etmek için başka yöntemler de kullanabilirsiniz.

Öncelikle, Brüt Kira Çarpanı (GRM) var. Bu ölçüt, gayrimenkulün satın alma fiyatı ile toplam yıllık kira arasındaki oranı hesaplar. Örneğin, bir gayrimenkulün maliyeti 3 milyar VND ise ve toplam yıllık kira 300 milyon VND ise, GRM 10 olur. Genel olarak, daha düşük bir GRM, daha cazip bir yatırım fırsatını gösterir. Bununla birlikte, bu aracın bir dezavantajı, işletme maliyetlerini hesaba katmamasıdır.

İkinci olarak, Net İşletme Geliri (NOI) vardır. Bu gösterge, işletme giderleri düşüldükten sonra, vergiler ve ipotek ödemeleri öncesinde bir mülkün yıllık getirisini hesaplar. NOI, mülkün karlılığı hakkında daha net bir tablo sunar. NOI pozitif ise, mülk işletme maliyetlerini karşılayacak kadar kira geliri elde eder.

Üçüncüsü, Nakit Akışı Analizi'dir. Nakit akışı analizi sadece kira gelirine odaklanmaz; işletme giderleri, faiz ödemeleri, vergiler vb. dahil olmak üzere tüm gelen ve giden nakit akışlarını dikkate alır. Pozitif nakit akışı, likiditeyi korumak ve sürdürülebilir karlılığı sağlamak için çok önemlidir.

Dördüncüsü ise Sermayeleştirme Oranı (Cap Rate). Bu ölçüt, bir gayrimenkul için yıllık yatırım getirisini hesaplar. Sermayeleştirme Oranı, Net Faiz Marjı (NOI)'nın gayrimenkul satın alma fiyatına bölünmesiyle hesaplanır. Daha yüksek bir Sermayeleştirme Oranı, daha iyi bir yatırım fırsatını gösterir, ancak genellikle daha yüksek riskle birlikte gelir.

Beşinci yöntem ise gelecek değer analizidir. Sadece mevcut karlara odaklanmak yerine, mülkün gelecekteki değerini de göz önünde bulundurun. Ancak bu yöntem genellikle gayrimenkul konusunda deneyim ve bilgi gerektirir.

Yatırımcılar bu alternatifleri birleştirerek, daha bilinçli ve kapsamlı yatırım kararları alabilmek için bütüncül bir yatırım stratejisi oluşturabilirler.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm