2024 Arazi Kanunu'nun Öne Çıkan Noktaları

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), 25 Ocak'ta Ulusal Meclis Daimi Komitesi'ne, Ulusal Meclis'in 2024 Arazi Kanunu'nu geçirmesini memnuniyetle karşıladığını ifade eden bir belge gönderdi. Bu kanun, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliğini ve verimliliğini artırmak için senkronize bir hukuk sistemini mükemmelleştiriyor ve ülkemizi 2045 yılına kadar yüksek gelirli gelişmiş bir ülkeye dönüştürmek için ivme yaratıyor.

Devlet, arazi kullanıcılarına "kırmızı kitap" vermekle yükümlüdür.

HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, 1 Ocak 2025'ten itibaren yürürlüğe girecek olan 2024 Arazi Yasası'nda 9 önemli "önemli nokta" bulunuyor.

2024 Arazi Kanunu 9 önemli maddeyle birlikte 1 Ocak 2025'ten itibaren yürürlüğe girdi.

Öncelikle, 2024 tarihli Arazi Kanunu, 177. maddenin 1. fıkrasında yer alan “ tarım arazisi kullanım hakkının kişilere devri için sınır, her bir arazi türü için kişilere ait tarım arazisi tahsis sınırının en fazla 15 katı” olacak şekilde genişletilmesine ve 192. ve 193. maddelerde yer alan “tarım arazilerinin yoğunlaştırılması” ve “tarım arazilerinin biriktirilmesi”ne ilişkin düzenlemelerle, tarımın hızlı, sürdürülebilir, etkili ve sağlam bir şekilde gelişmesi için gerekli koşulların oluşturulmasına imkân vererek, ulusal gıda güvenliğinin sağlanmasına olanak sağlamaktadır...

Buna göre, 2024 Toprak Kanunu, tarım sektörünün daha fazla gelişmesi, çiftçilerin daha zengin olması ve kırsalın çehresinin daha yenilikçi hale gelmesi için tarım arazilerinin daha etkin kullanılmasına yönelik koşullar yaratacak, bu da kırsal yerleşim alanlarının kentleşme ve gelişme sürecinde hem ekonomiyi hem de gayrimenkul piyasasını olumlu yönde etkileyecek, özellikle milyarder çiftçiler olmak üzere kırsal kesimdeki insanların konut talebini artıracaktır.

İkinci olarak, 2024 tarihli Tapu Kanununun 138 inci maddesinin 9 uncu fıkrasına aşağıdaki hüküm eklenmiştir: “9. Bu maddede belirtilen şartları taşıyan ve tescil ettirilenlere, tapuda kayıtlı taşınmaz malların mülkiyeti ve tapu kullanma hakkı belgeleri vermek Devletin sorumluluğundadır.”

Bu, Devletin, talep üzerine (talep üzerine) veya arazi kullanıcısının talep etmediği durumlarda (talep olmaksızın) tüm arazi kullanıcılarına Arazi Kullanım Hakkı Belgesi verme sorumluluğuna ilişkin yenilikçi bir düzenlemedir.

Le Hoang Chau, "Bu, devlet yönetiminde çok büyük ve köklü bir değişiklik. 2024 Arazi Kanunu, yalnızca arazi kullanıcılarının meşru hak ve çıkarlarını güvence altına almakla kalmıyor, aynı zamanda devletin arazi kullanıcılarına karşı sorumluluğunu tam olarak ortaya koyuyor ve devletin arazi yönetiminin kalitesini artırıyor," diye vurguladı.

Üçüncü önemli husus, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun (Madde 79) Devletin "milli ve kamusal yararlar için sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri alması" için 31 durumu açıkça öngörmesi ve Madde 79'un 32. maddesinde de "Bu maddenin 1 ila 31. fıkralarında öngörülen haller kapsamına girmeyen milli ve kamusal yararlar için proje ve çalışmaların uygulanması amacıyla arazi geri alınması hallerinde, kamuoyunun bilgilendirilmesi, şeffaflık, denetim kolaylığı sağlanması ve bazı yerleşim yerlerinin daha önce olduğu gibi kontrolsüz bir şekilde arazi geri alması durumunun aşılması için, Millet Meclisi bu maddedeki arazi geri alma hallerini düzeltir ve tamamlar" hükmü yer almaktadır.

Aynı zamanda 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun VII. Bölümü, arazisi geri alınan kişilerin meşru ve yasal hak ve çıkarlarının güvence altına alınması amacıyla "Devletin araziyi geri alması durumunda tazminat, destek ve yeniden iskân" konusunda sıkı düzenlemeler içermektedir.

Bir diğer önemli husus ise 2024 Tapu Kanunu'nun arsa fiyat çerçevesini kaldırıp 159'uncu maddesinde arsa fiyat tablosunu şart koşması, buna göre arsa fiyat tablosunun her yıl oluşturulması ve ilk arsa fiyat tablosunun 1 Ocak 2026'dan itibaren ilan edilip uygulanması ve takip eden yılın 1 Ocak'ından itibaren düzeltilmesi, arsa fiyat tablosunun piyasa arsa fiyatına yaklaşmasına yardımcı olacak, ancak bu düzenleme aynı zamanda yerel yönetimler üzerindeki iş baskısını da artıracaktır.

Aynı zamanda, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 158. maddesinin 5. fıkrası ve 160. maddesi, belirli arsa bedellerinin belirlenmesinde emsal yöntemi, gelir yöntemi, fazlalık yöntemi ve arsa bedeli düzeltme katsayısı yöntemi olmak üzere 4 arsa değerleme yöntemi öngörmektedir. Belirlenmemiş başka arsa değerleme yöntemlerinin belirlenmesinin gerekmesi halinde, Hükümet, sosyo-ekonomik kalkınma için arsa değerlemesinin sorunsuz bir şekilde işlemesini sağlamak amacıyla Ulusal Meclis Daimi Komisyonu'na teklifte bulunacak ve onayını alacaktır.

Beşinci önemli nokta, 2024 Arazi Kanunu'na "arazi fonlarının geliştirilmesi, yönetimi ve işletilmesi" başlıklı VIII. Bölüm'ün eklenmesidir. Arazi fonlarının geliştirilmesi, yönetimi ve işletilmesi ilkeleri uygulanırsa, Devlet Arazi Fonu Kalkınma Teşkilatı, sosyo-ekonomik kalkınmaya yatırım yapan birincil arazi piyasasındaki en büyük arazi fonu sağlayıcısı haline gelecektir. Arazi kullanım hakları ihaleleri ve arazi kullanan projeler için ihalelerin uygulanması yoluyla, tüm arazi kira farkı kamu yararına hizmet etmek üzere devlet bütçesine aktarılacak ve arazisi geri kazanılan kişiler ve toplum tarafından desteklenecek ve kabul edilecektir.

Toprakları geri alınan kişilerin meşru çıkarlarının güvence altına alınması

Altıncı olarak, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun IX. Bölümü, Devlet tarafından oluşturulan temiz araziler için "arazi kullanım haklarının açık artırma yoluyla tahsisi ve kiralanması" (Madde 125) veya temizlenmemiş araziler için "araziler üzerinde yatırım projeleri gerçekleştirmek üzere seçilmiş yatırımcılara ihale yoluyla tahsisi ve kiralanması" (Madde 126) hükümlerini özel olarak düzenlemektedir ve arazi fonlarının geliştirilmesi, yönetimi ve işletilmesi hakkındaki VIII. Bölüm hükümleriyle tutarlılık ve birliği sağlamaktadır.

“Arazi tahsisi ve arazi kullanım hakları ihalesi yoluyla kiralanması”, arazi fonu geliştirme, yönetimi ve işletilmesine ilişkin VIII. Bölüm hükümleriyle tutarlılık ve birliği sağlar.

Özellikle 126. maddede, henüz temizlenmemiş araziler için “yatırımcı seçme ihalesi”nin nasıl yapılacağı düzenlenmiş ve “kazanan yatırımcının, yetkili devlet kurumu tarafından gerekli görülen tazminat, destek ve yeniden iskân işlemlerini gerçekleştirmek için sermaye sağlamakla yükümlü olduğu” hükme bağlanmıştır...

Bu içerikler, arazileri geri alınan arazi kullanıcılarının meşru ve yasal çıkarlarının doğru piyasa fiyatı üzerinden tazmin edilmesini ve yerinde iskana öncelik verilerek yeniden yerleştirilmesini sağlar ve yatırımcıların insanlardan arazileri "ucuza satın almak" için birilerinin "arkasında" olduğu bir durum artık ortadan kalkar.

Aynı zamanda, yatırımcıların, arsa tahsisi ve saha temizliği için tazminatın tamamlanması için gereken maliyet ve süreyi net bir şekilde bilmeleri, yasal ve meşru çıkarlarının sağlanması ve artık yatırımcılara zorluk çıkaran "aracıların" "arazi sahiplerinin" arkasına saklanması durumu ortadan kalkacaktır.

Ayrıca, kamu yararına hizmet etmek üzere devlet bütçesine toplanan tüm "fark kirası", toprağı geri alınan halkın ve toplumun desteğini ve mutabakatını alacaktır.

Dernek, 7. vurguda, 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 127. maddesinin, sosyal konut projeleri de dahil olmak üzere çoğu sosyo-ekonomik kalkınma projesi için "arazi kullanım hakkı alma anlaşmaları yoluyla sosyo-ekonomik kalkınma projelerini uygulamak için arazi kullanımı" veya "arazi kullanım hakkına sahip olma" hususunu çok gevşek bir şekilde düzenlediğini, ancak 127. maddenin 1. fıkrasının b bendi uyarınca ticari konut projelerine getirilen bazı kısıtlamalar hariç olmak üzere, belirtti.

Sekizinci olarak, HoRER, arazi kullanıcılarının "arazi kirası ödeme şeklini seçme hakkına" sahip olduğunu, yani "yıllık arazi kirası ödemek" veya "kira süresinin tamamı için arazi kirasını bir defada ödemek" hakkını şart koşan 2024 Arazi Kanunu'nun 30. Maddesini memnuniyetle karşılamaktadır. 2024 Arazi Kanunu'nun 34. Maddesinin 1. Fıkrasının b bendi de, Devlet tarafından arazi kiralayan ve yıllık arazi kirası tahsil eden kuruluşlara "araziye bağlı kendi varlıklarını ipotek etme" hakkı tanımaktadır.

Bu durum, yatırımcıların krediye daha kolay erişebilmek için “araziye bağlı varlıklarını kredi kuruluşlarına ipotek ettirme” hakkına sahip olmaları nedeniyle, arazi kullanıcılarının 18-NQ/TW sayılı Karar politikasına uygun olarak “devletin arazi kiralaması ve yıllık kira tahsilatı” yöntemini seçmelerini “teşvik edecektir”.

Özellikle HOREA temsilcisine göre, 9. vurgu, Ulusal Meclis'in, pratik engelleri ortadan kaldırmak için 2024 Arazi Kanunu'nun arazi değerlemesi veya deniz tecavüzü projelerinin uygulanmasında arazi kullanımına ilişkin hükümler gibi bir dizi hükmünün derhal uygulanmasına izin vermesidir; özellikle arazi değerlemesi hükümlerinin derhal uygulanmasına izin verilmesi, Hükümet'in 2024 Arazi Kanunu'nu uygulamak için "Arazi fiyatlarını düzenleyen 44/2014/ND-CP sayılı Kararname'nin bir dizi maddesini değiştiren ve tamamlayan Kararname" çıkarmak yerine "Arazi fiyatlarını düzenleyen Kararname" geliştirmesi ve çıkarması için koşullar yaratacaktır.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html