98 Sayılı Kararın Kentsel Alanı Yeniden Yapılandırma Haklarının Genişletilmesi başlıklı bazı maddelerinin değiştirilmesi ve tamamlanması

Ho Chi Minh Şehri'nin kalkınması için bir dizi özel mekanizma ve politikanın pilot uygulamasına ilişkin 98/2023/QH15 sayılı Ulusal Meclis Kararı'nın (98 sayılı Karar olarak anılacaktır) bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan taslak Karar, kentsel kalkınma modelinin toplu taşıma (TOD) yönelimine göre mükemmelleştirilmesini önermektedir. Bu yeni içerikler, Ho Chi Minh Şehri'nin TOD projelerini uygulamada ve kentsel alanı yeniden yapılandırmada esnek olmasına, ekonomiyi geliştirmesine ve metro kullanımını teşvik etmesine yardımcı olacaktır.

Báo Sài Gòn Giải phóng•06/12/2025

1 numaralı metro hattındaki Van Thanh metro istasyonu, toplu taşıma ile TOD kentsel alanının geliştirilmesine yöneliktir. Fotoğraf: HOANG HUNG

Metro geliştirme kaynakları yeni mekanizmayı bekliyor

Ben Thanh - Tham Luong metro hattı (2. metro hattı) boyunca, Ho Chi Minh şehrinin birçok yoğun nüfuslu bölgesinden geçmek üzere tasarlanmış 11 istasyon bulunmaktadır. Ancak, ilgili imar planları, istasyonların konumlarının tam olarak belirlenmediği 2015 yılından önce oluşturulmuştur. TOD modelinin uygulanmasında uygun olması için, imar planında inşaat yoğunluğunu artıracak ve istasyonların etrafında karma alanlar düzenleyecek yerel düzenlemeler yapılması gerekmektedir. Yani, tüm hat boyunca TOD sınırları belirlenmeli; otobüs - metro - karayolu bağlantı sistemi yürüme mesafesinde entegre edilmelidir.

Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi'ne göre, planlamayı yerel olarak düzenleme yetkisi, bölgenin Halk Komitesi'ne aittir. Ancak, bir fikir birliği sağlanamaması, "her bölgenin kendine özgü bir tarzı olması" riskini kolayca doğuracağından, Ho Chi Minh Şehri, Merkez Hükümeti'nin Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne TOD projelerini uygulamak için planlama değişikliklerini onaylama yetkisi vermesini önermiştir.

İnşaat Dairesi ayrıca, 2 numaralı metro hattı boyunca, 1/82a bloğu (26,65 hektar), Bay Hien Sergi- Spor Merkezi (5,1 hektar), C30 alanı (40,9 hektar) ve Tham Luong deposu gibi yasal statüsü açık olan birçok büyük ölçekli kamu arazisi bulunduğunu tespit etti. Bunlar, TOD geliştirme için büyük potansiyele sahip önemli konumlardır; ancak bu arazi fonundan yararlanmak için Ho Chi Minh Şehri'nin metro tarafından yaratılan artan arazi değerini tahsil etmesine izin verilmektedir. Bu içerik 98 Sayılı Karar'da belirtilmemiştir.

İnşaat Bakanlığı'na göre, dikkat edilmesi gereken 3 yeni gelir kaynağı daha bulunmaktadır. Bunlar, arazi kullanım katsayısının (FAR) ayarlanmasıyla elde edilen artan taban alanından elde edilen gelir; TOD planlaması ve metro yatırımıyla yaratılan artan arazi değerinden elde edilen gelir; ve istasyon alanından yararlanan ticari faaliyetlerden elde edilen altyapı iyileştirme ücretleridir. Birçok ülke, altyapı geliştirme yatırımlarının maliyetini karşılamak için bu araçları kullanmıştır; ancak 98 Sayılı Karar da dahil olmak üzere mevcut düzenlemeler, artan arazi değerinin geri kazanılmasından (Arazi Değerinin Yakalanması) bahsetmemektedir, bu nedenle Ho Chi Minh Şehri'nin uygulama için bir dayanağı bulunmamaktadır.

Bu arada, Dr. Ngo Viet Nam Son'un analizine göre, metro yatırımı istasyon çevresindeki arazi fiyatlarını %20-50 oranında artırıyor. Devletin bu katma değeri geri kazanması için bir mekanizma yoksa, TOD toplu taşıma gelişimi için sürdürülebilir bir sermaye kaynağı yaratamayacaktır.

TOD projelerini uygulama yetkisinin genişletilmesi

TOD'un en önemli gerekliliklerinden biri, metro istasyonuna 10-15 dakikalık yürüme mesafesindeki nüfus yoğunluğunu ve ekonomik faaliyetleri artırmaktır. Ancak, mevcut yönetmeliklerde yer alan yapı yoğunluğu, yükseklik, yeşil ağaç endeksi vb. standartlar hâlâ bağlayıcı olduğundan, prosedürlerin birçok aşamadan geçmesi ve uzun zaman alması gerekmektedir.

Ho Chi Minh Kent Demiryolu Yönetim Kurulu Başkanı Phan Cong Bang, TOD'un ancak tüm toplu taşıma ağının birleşik bir sistem olarak çalıştığında etkili olduğunu söyledi. Bu sayede insanlar istasyona rahatça yürüyebilir, metro, otobüs ve bisiklet kullanmak için kart veya uygulama kullanabilirler.

Ancak, yetkinin merkezden dağıtılmış olması ve her metro hattı veya her ulaşım biriminin farklı bir teknoloji seçebilmesi, TOD'un uygulanmasını zorlaştırmaktadır. Bu nedenle Ho Chi Minh Şehri, tüm ağ için kendi teknoloji standartlarını, elektronik bilet standartlarını ve bağlantı altyapısı standartlarını belirlemeyi önermiştir.

Ho Chi Minh Şehri, trafik sıkışıklığı sorununu çözmek için 2030 yılına kadar yaklaşık 19,67 milyar ABD doları tutarında toplam ön yatırımla 232 km'lik kentsel demiryolu hattını tamamlamayı hedefliyor. Hesaplamalara göre, merkezi hükümetin başkenti ve şehir bütçesi şu anda talebin yalnızca %66'sını karşılıyor.

Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi Müdürü Bay Tran Quang Lam'a göre şehir, ek kaynakları harekete geçirmek için acilen bir proje geliştiriyor. Bu projede TOD modeline göre arazi fonlarının kullanılmasına odaklanılıyor ve özellikle temel altyapı projeleri için daha fazla sermaye yaratmak amacıyla inşaat-devret (BT) sözleşmeleri olmak üzere kamu-özel sektör ortaklığı (PPP) mekanizmaları genişletiliyor.

Ulusal Meclis Karar Taslağı, Ho Chi Minh Şehri'nin TOD projelerini uygulama yetkisinin genişletilmesini önererek 98 sayılı Karar'ın bazı maddelerini değiştiriyor ve tamamlıyor. Yeni atılım noktası, Ho Chi Minh Şehri'nin, 3 No'lu Çevre Yolu üzerindeki tren istasyonları ve kavşakların çevresinde arazi kullanım haklarını açık artırma yoluyla tazmin etmek, arazi temizlemek ve temiz arazi fonları oluşturmak için bütçeyi kullanmasına izin verilmesidir.

Bu arazi fonunun işletilmesinden elde edilen gelir, kentsel gelişim, ticaret, hizmet projelerinin uygulanması veya BT sözleşmeleri kapsamındaki demiryolu projeleri için yatırımcılara ödeme yapılması için tutuluyor... Uzmanlara göre, bu önerilerle Ho Chi Minh Şehri, metro ile ilişkili kentsel alanların planlanması, yatırım yapılması ve işletilmesi için daha fazla kaynağa sahip olacak, yakında modern TOD merkezleri oluşacak, toplu taşımanın çekiciliği artacak ve insanların yaşam kalitesi yükselecek.

Yorum (0)