Ho Chi Minh Şehri, arazilerin bölünmesini ve satışını yasakladı: Arazi fiyatlarının artması bekleniyor ancak "ateşlenmesi" pek olası değil

Ho Chi Minh Şehri neden arazilerin bölünmesini ve satışını yasaklıyor?

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 21 Ekim'den itibaren yürürlüğe giren 83/2024 sayılı Kararı yayınladı. Karara göre, bölgedeki gayrimenkul ve konut inşaatı yatırım projelerine yatırım yapan yatırımcıların, projedeki teknik altyapıya sahip arazi kullanım haklarını, kendi konutlarını inşa etmeleri için kurum ve kişilere devretmelerine izin verilmeyecek. Bu düzenleme, yatırımcıların Ho Chi Minh Şehri'nin belediye, kasaba ve ilçelerinde arazi yoluyla yeniden yerleşim hedefi olan durumları kapsam dışı bırakıyor.

Böylece Ho Chi Minh Şehri, Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi ve Can Gio'nun da dahil olduğu 5 ilçede, kuruluşların ve bireylerin kendi evlerini inşa etmeleri için arazi parsellerinin bölünmesini ve satışını yasaklıyor.

Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi, daha önce, arazi parsellerinin bölünmesini ve satışını yasaklamasının nedenini, şehrin 2021-2030 döneminde Ho Chi Minh Şehri'ne bağlı ilçelere veya şehirlere yatırım yapma ve bunları ilçeler veya şehirler haline getirme projesi geliştirmesi olarak açıklamıştı. 2030 yılına kadar ilçeler, Ho Chi Minh Şehri'ne bağlı şehirler olma yolunda kentsel hedeflere yönelik altyapı inşaatına yatırım yapmaya odaklanacak.

Ticari konut inşaatı yatırım projeleri arasında ayrımcılığı önlemek ve yönetmeliklerin uygulanmasını birleştirmek için, Ho Chi Minh Şehri'ndeki gayrimenkul projesi yatırımcıları, yönetmeliklere uygun olarak komple konut inşaatına yatırım yapmalı, ardından arazi kullanım haklarını, konut mülkiyet haklarını ve araziye bağlı diğer varlıkları kuruluşlara ve bireylere devretmek için gerekli işlemleri yapmalıdır. Bu yönetmelik, yönetmeliklere uygun koşulları sağlayan belediye, kasaba ve ilçelerde arazi üzerinden yeniden yerleşim hedefleyen gayrimenkul projeleri için bir istisnadır.

Bu nedenle, şehir genelindeki arsaların ifraz ve satışını yasaklayan düzenleme, Devlet konut yönetimini birleştirmek ve proje yatırımcılarının sorumluluğunu artırarak, teknik altyapı ve sosyal altyapının inşasında eş zamanlı yatırım yapılmasını sağlamak; insanların izinsiz, ruhsatsız veya mimari yönetimle ilgili düzenlemelere uymadan yapı inşa etmelerini önlemek amacını taşımaktadır. İnşaat Dairesi Başkanlığı, bölge genelindeki arsaların ifraz ve satışının yasaklanmasının gerekli olduğuna inanmaktadır.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, yukarıdaki açıklamanın 2023 tarihli Emlakçılık Kanunu hükümleri ve pratik durumla tutarlı olmadığını belirtti. Çünkü proje hâlâ bir proje. Şu anda Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi ve Can Gio olmak üzere 5 bölge, Ho Chi Minh Şehri'nin ilçeleri veya şehirleri değil, ilçe statüsündedir.

2023 tarihli Gayrimenkul Yatırımları Kanunu ve 2023 tarihli Konut Kanunu hükümlerine göre, bu 5 ilçede hâlâ "kalan alanlarda, İl Halk Komitesi, yerel koşullara göre, proje yatırımcılarının teknik altyapılı arsa kullanım haklarını bireylere kendi evlerini inşa etmeleri için devredebilecekleri alanları belirler" hükmü bulunmaktadır. Ayrıca, yukarıda belirtilen 5 ilçedeki projelerde teknik altyapılı arsa kullanım haklarını kendi evlerini inşa etmek için devretmek isteyen kişilerin talebi hâlâ çok yoğundur.

Bu nedenle, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin, Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio olmak üzere 5 ilçedeki kasabalar hariç olmak üzere, komünlerde satılık arazi parsellerinin bölünmesi yönünde düzenlemeleri gözden geçirmesini ve değiştirmesini ve konut inşaat projelerine yatırım yapmak için arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılması durumunda bu düzenlemeyi değiştirmesini önerdi.

Bu görüşü paylaşan gayrimenkul uzmanı Dinh Minh Tuan - Batdongsan.com.vn Güney Bölgesi Müdürü - kentleşmek için sakinleri çekmek, iyi altyapıya yatırım yapmak ve cazip emlak fiyatlarına sahip olmak gerektiğini söyledi. Ho Chi Minh Şehri'ne bağlı bölgelerin bölge veya şehir haline gelebilmesi için, insanların o bölgede yaşamayı seçmeleri ve daha ucuz emlak fiyatları elde etmek için daha uzaklara gitmeyi kabul etmeleri gerekiyor.

Ancak bu 5 ilçede arsa ve arazilerin ifrazı ve satışı yasaklandığında, çevre ilçelerle konut fiyatları arasındaki fark çok yüksek olmayacak ve bu da insanların göç etme kararını zorlaştıracak. Bu nedenle, Sayın Tuan, projenin hedefine 2030 yılına kadar ulaşmanın zor olacağına inanıyor.

Yukarıdaki uzman, Ho Chi Minh Şehri'nin şu anda hazırlık planlarını göz önünde bulundurması, emlak fiyatlarını etkileyen kararları sınırlandırması veya varsa, etkiyi kademeli olarak azaltmak için bir yol haritası oluşturması gerektiğini öne sürdü. Aynı zamanda, Ho Chi Minh Şehri arazi bölünmesini ve satışını yasaklarsa, şehir merkezleri gibi bazı yoğun kentsel bölgelerde de yasaklayabilir. Nüfusun seyrek olduğu uzak bölgeler acele etmemelidir.

Ho Chi Minh Şehri, 5 banliyö bölgesi de dahil olmak üzere bölge genelinde arazi parsellerinin bölünmesini ve satışını yasakladı (İllüstrasyon: Nam Anh).

Arazi ve konut fiyatlarının keskin bir şekilde artması bekleniyor ancak "ateşlenmesi" pek olası değil

Uzmanlar, Ho Chi Minh Şehri'nde arazilerin bölünmesini ve satışını yasaklayan düzenlemenin, aynı zamanda yeni bir arazi fiyat listesi de yayınlanmasıyla birlikte piyasa üzerinde önemli bir etki yaratabileceğinden endişe duyuyor. Konut ve bölünmüş arazilerin fiyatları keskin bir şekilde artacak. Bununla birlikte, altyapı projeleri için tazminat ve arazi temizleme fiyatları da artabilir.

Bay Dinh Minh Tuan, arazilerin bölünmesinin ve satışının yasaklanmasının, Ho Chi Minh şehrinde zaten kıt olan arazi arzını daha da kıtlaştıracağını ve insanların banliyölere taşınma fırsatını daraltacağını söyledi.

Yeni arsa fiyat listesinin etkisi nedeniyle arsalarını konut alanına dönüştürmek isteyenlerin daha fazla para harcamak zorunda kalacağını ve bu nedenle bunu yapmanın daha zor olacağını söyledi. İmar ve satışın kısıtlanması, önümüzdeki dönemde arsa ve konut fiyatlarının artmasına neden olacak. Piyasa fiyatlarındaki artış, yıllık arsa fiyat listesini tersine çevirerek kamu yatırım altyapı projelerinin arazi temizleme maliyetlerini etkileyecek ve tahmini maliyeti artıracaktır.

Ayrıca, bu düzenleme küçük proje geliştirme birimlerinin konut inşa etmek, inşaatı tamamlamak ve ürün satmak için gerekli altyapıya sahip olmak gibi uygulamaları hayata geçirmek için yeterli kapasiteye sahip olmasını da zorunlu kılıyor. Artan girdi maliyetleri, düşük fiyatlı ürünleri satmalarını zorlaştırıyor. Alıcıları sınırlayan artan fiyatlar, "hayalet" kentsel alanların oluşmasına yol açabiliyor.

Genel olarak, arsaların bölünmesini ve satışını yasaklayan düzenlemenin, ev alıcıları için yasal riskleri azaltmaya yardımcı olacağına inanıyor. Ancak, piyasanın henüz zorlu bir dönemden geçtiği şu dönemde, düzenlemenin hayata geçirilmesi uygun olmayabilir. İnsanlar arsaya daha az ilgi duyduğundan, piyasa durgunlaşmış durumda. Uygulanması halinde, emlak fiyatlarındaki artış, Ho Chi Minh Şehri'nin merkez bölgesinde nüfus azalması ve dış mahallelerde kentleşme hedefine ulaşılmasını zorlaştıracaktır.

Ancak Ho Chi Minh Şehri'nin doğru kararını destekleyen DKRA Group Genel Müdür Yardımcısı Vo Hong Thang, arazi bölünmesinin yasaklanmasının şehrin birçok sorununu çözmesine yardımcı olduğunu söyledi. Yatırımcıların arazileri ayrım gözetmeksizin bölüp satmalarına izin verilirse, bu durum planlamayı bozabilir. Özellikle de şehrin büyük imar projeleri varken, projeler için yüzlerce hektarlık alana ihtiyaç duyulurken, arazi bölünmesi sorunuyla karşı karşıya kalınıyor.

Bay Thang'a göre, arazi ürünleri çoğunlukla yatırımcıların kâr amacıyla alıp satması içindir ve çok az gerçek alıcı vardır. Bu nedenle, parsellenmiş araziler sıklıkla kullanılmaz, kentleşme düzeyi düşüktür ve bu da kaynak israfına yol açar.

Ayrıca, arsaların bölünmesinin ve satışının yasaklanmasının, arzın kıt olduğu bir ortamda arsa ve konut arsalarının fiyatlarını artırabileceğini de kabul etti. Ancak, mevcut güney arazi piyasasının likiditesi düşük ve Devletin uygun yönetim politikaları var, bu nedenle bir arazi "ateşi" yaşanması pek olası değil.

Yatırımcılar, Ho Chi Minh şehrinin Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau gibi diğer banliyö pazarlarında uygun ürünleri tamamen arayabilirler. Gerçek alıcılar için, mevcut ikincil ürünler, arazi, mevcut yerleşim alanlarındaki mevcut müstakil evler, apartman ürünleri gibi birçok iyi seçeneğe sahip olabilirler diye ekledi.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm