17 нових пунктів Постанови щодо усунення перешкод в організації та реалізації Земельного закону.

(Ілюстративне зображення)

Адвокат Нгуєн Ван Дінь (Асоціація адвокатів Ханоя ) – експерт з питань нерухомості – склав список із 17 важливих нових пунктів Резолюції (що діє з 1 січня 2026 року) порівняно з чинним Законом про землю (Закон про землю 2024 року) наступним чином:

1. Додано три додаткові групи випадків повернення земельних ділянок, зокрема: (1) Реалізація проектів у зонах вільної торгівлі та проекти в міжнародних фінансових центрах; (2) У випадках, коли проект реалізується на підставі угоди про права користування землею, термін дії якої закінчився, і досягнуто згоди щодо понад 75% площі землі та понад 75% землевласників, Провінційна народна рада розглядає та затверджує повернення решти земельної площі, яка буде виділена інвестору; (3) Створення земельного фонду для оплати контрактів BT; оренда землі для продовження виробництва та ведення бізнесу у випадках, коли організації використовують землю, яку повертає держава. (Передбачено статтею 3.2 Постанови)

2. Розширити застосування таблиць цін на землю для всіх цілей (як «вхідних даних» земельних відносин – коли держава повертає землю, так і «вихідних даних» земельних відносин – коли держава розподіляє/орендує землю) та визнати недійсними «конкретні ціни на землю». Таблиці цін на землю та коефіцієнти коригування цін на землю використовуються як основа для розрахунку плати за користування землею, плати за оренду землі та компенсації людям, коли держава повертає землю (стаття 5 Резолюції).

3. Правила щодо зменшення плати за користування землею при зміні цільового призначення земельної ділянки: У випадках, коли садові землі, землі біля ставка або сільськогосподарські угіддя в межах тієї ж ділянки, що й житлові землі, перетворюються на житлові землі (та в деяких інших випадках), плата становитиме: 30% від різниці між платою за користування землею, розрахованою відповідно до ціни житлової землі, та платою за користування землею, розрахованою відповідно до ціни сільськогосподарської землі на момент прийняття рішення про дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки, для площі земельної ділянки, перетвореної в межах місцевого ліміту відведення житлової землі; 50% від різниці для площі земельної ділянки, що перевищує ліміт, але не більше ніж один раз відведення житлової землі; 100% від різниці для площі земельної ділянки, що перевищує подвійний ліміт відведення житлової землі.

Пільговий режим застосовується лише один раз на одне домогосподарство або особу (на одну земельну ділянку). Якщо цільове призначення землі домогосподарства або особи змінилося з моменту набрання чинності Закону про землю 2024 року (1 серпня 2024 року) до набрання чинності новими правилами (1 січня 2026 року), режим застосовуватиметься ретроактивно: якщо плата за користування землею ще не сплачена, її буде перераховано (у розмірі 30% або 50% від різниці). Якщо плата за користування землею вже сплачена (у розмірі 100% від різниці згідно із Законом про землю 2024 року), її буде перераховано та відшкодовано державою… (стаття 10.2, стаття 4.10 Постанови)

4. Дозволити придбання землі до затвердження плану компенсації, підтримки та переселення та організації переселення у таких випадках: (1) Реалізація проекту національного значення, термінового державного інвестиційного проекту без домовленостей про переселення (але план очищення землі має бути опублікований); інші проекти (без домовленостей про переселення), де понад 75% землекористувачів погоджуються на придбання землі до затвердження плану очищення землі; (3) термінові державні інвестиційні проекти, проекти переселення на місці та проекти переселення вздовж основного маршруту будівництва. Провінційний народний комітет регулює тимчасове житло, його тривалість та вартість. (Статті 3.3, 3.4 Резолюції)

5. Дозволяє компетентному органу приймати рішення про придбання землі відповідно до прогресу проекту або прогресу очищення земель. (Стаття 3.5 Резолюції)

6. Дозволити компетентному органу приймати рішення щодо розподілу та оренди землі відповідно до прогресу проекту або прогресу очищення земель. (Стаття 4.1 Резолюції)

7. Дозволити землекористувачам вибирати між сплатою одноразової суми та щорічною оплатою оренди землі. (Стаття 4.2 Постанови)

8. Дозволяє розподіл та оренду землі, а також дозволяє перетворення земельних угідь для вирощування рису та лісових угідь на інші цілі без необхідності отримання схвалення Народної ради провінції. (Стаття 4.3 Резолюції)

9. Додаткові випадки виділення земельних ділянок та оренди земельних ділянок без аукціону або торгів: (1) Земля за плату за контрактами на оренду земельних ділянок; (2) Для реалізації проектів у випадках, коли держава повертає землю, не використовує державний капітал, має рішення про затвердження інвестиційної політики та затвердження/вибір інвестора; (3) Енергетичні проекти, туристичні проекти, пов'язані з торгівлею та послугами, у районах з особливо складними соціально -економічними умовами. (Стаття 4.4 Постанови)

10. Зменшити вимоги до аукціону прав користування землею для житлових проектів; зменшити вимоги до тендерів для відбору інвесторів для проектів міських та сільських житлових районів: потрібен лише план зонування (або генеральний план у випадках, коли план зонування не потрібен). (Статті 4.5, 4.6 Резолюції)

11. Дозволяє коригувати термін користування землею для нових інвесторів, які замінюють ліквідованих або збанкрутували інвесторів; та інвесторів, які отримують передачу проектів. Нові інвестори та інвестори, які отримують передачу проектів, повинні сплачувати додаткові збори за користування землею та орендну плату за землю. (Стаття 4.7 Постанови)

12. Скоротити період повідомлення про придбання землі до 60 днів для сільськогосподарських угідь та 120 днів для несільськогосподарських угідь (Закон про землю 2024 року передбачає 90 днів та 180 днів відповідно); скоротити час публічного розміщення планів компенсації, підтримки та переселення; а також скоротити час проведення діалогів у разі виникнення розбіжностей щодо плану очищення земель. (Стаття 3.9 Резолюції)

13. Уточнення випадків звільнення від плати за користування землею та орендної плати за землю: оцінка землі та розрахунок плати за користування землею та орендної плати за землю не потрібні, а також не потрібно проводити процедури подання заявки на звільнення, крім випадків, коли орендна плата за землю звільняється від плати лише на певну кількість років. Порівняно із Законом про землю 2024 року, Постанова уточнює, що у випадках, коли орендна плата за землю звільняється від плати лише на певну кількість років, оцінка землі та розрахунок орендної плати за землю все ще потрібні. (Стаття 10.1 Постанови)

14. Зменшення умов продажу активів на земельних ділянках, орендованих з щорічними платежами: Активи, що мають дозвіл на будівництво (у випадках, коли потрібен дозвіл на будівництво); активи, що були завершені відповідно до детального плану та проекту, крім випадків, коли реалізація вимагається рішенням суду… Порівняно зі статтею 46 Закону про землю 2024 року, Постанова зменшує умову реєстрації активу, тобто активи, на які не потрібно посвідчувати право власності у свідоцтві про право власності, також можуть бути продані. (Стаття 11.1 Постанови)

15. У випадках, коли землекористувачі виділяють частину житлової ділянки або ділянку, що містить як житлові, так і інші землі, для проїзду, під час поділу або об'єднання земельних ділянок зміна цільового призначення земельної ділянки, виділеної для проїзду, не є обов'язковою. Дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки для частини ділянки не вимагає поділу. Допускається об'єднання земельних ділянок з різним цільовим призначенням земельної ділянки, різними формами землекористування та різною тривалістю землекористування. (Стаття 11.3 Постанови)

16. Спростити систему планування/планування землекористування: відсутність 5-річного плану землекористування (2026-2030) для міст центрального управління, відсутність плану землекористування на районному рівні, відсутність щорічного плану землекористування на районному рівні та відсутність плану землекористування на рівні комуни. (Стаття 12.3 Резолюції)

17. Вимога щодо затвердження Національними зборами та Прем'єр-міністром заходів з рекультивації земель, а також щодо прийняття рішень щодо інвестиційної політики скасовується, якщо вони здійснюються в районах, зазначених у статті 190.3 Закону про землю (Зони охорони історичних та культурних пам'яток, мальовничих місць…; Природна спадщина…; Національні парки, природні заповідники, зони охорони видів та середовищ існування…; Зони морських портів, акваторії перед причалами…; Річкові естуарії та райони, заплановані та використовуються для цілей національної оборони та безпеки). (Стаття 11.6 Резолюції)

Джерело: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm