 |
| Протягом наступних 2-3 років ринок нерухомості стане чіткішим зі значними змінами, включаючи коливання цін та коригування попиту як з боку інвесторів, так і покупців житла. (Фото: Ань Фуонг) |
Незважаючи на збільшення пропозиції, ціни на нерухомість навряд чи впадуть.
Очікується, що пропозиція нових квартир у 2024 році досягне приблизно 35 000 одиниць, що перевищує попередній прогноз у 22 000-24 000 одиниць. У 2025 році ця кількість, за прогнозами, зросте до 40 000 квартир на обох основних ринках Ханоя та Хошиміна. Однак експерти загалом погоджуються, що навіть за значного збільшення пропозиції, ціни на нерухомість все одно буде важко знизити.
Прогнозуючи ринок нерухомості у 2025 році, генеральний директор CBRE Vietnam Дуонг Туй Дунг вважає, що ціни на житло не впадуть, але й не зростатимуть так швидко, як у останній період. Зростання може становити від 5 до 8% порівняно з 2024 роком. Як досягти цін, доступних для пересічної людини, залишається складним питанням і головним викликом для ринку, відповідь на який наразі невідома.
Згідно з аналізом пані Дунг, індекс цін на квартири в Ханої зріс на 64% порівняно з другим кварталом 2019 року, що вдвічі перевищує зростання в Хошиміні . Середня первинна ціна продажу наближається до 60 мільйонів донгів/м2.
Погоджуючись з цією точкою зору, доцент доктор Дінь Чонг Тхінь, експерт з економіки , зазначив, що 2024 рік був часом, коли сегмент квартир у Ханої зазнав швидкого та помітного зростання цін. Ціни на квартири, які в середньому становили 40 мільйонів донгів/м2 у 2022 році, зросли до понад 70 мільйонів донгів/м2 до кінця третього кварталу 2024 року. Примітно, що на ринку більше немає проектів за ціною нижче 60 мільйонів донгів/м2, а багато проектів середнього цінового сегмента мають ціни навіть вище 100 мільйонів донгів/м2.
У періоди інтенсивного попиту ціни продажу, як правило, зростають щодня або щотижня, але ліквідність залишається високою. Відкладений попит на житло, як для проживання, так і для інвестицій, нарешті вибухнув, оскільки різні фактори відновили довіру клієнтів та інвесторів до ринку. Це зростання попиту, у поєднанні з постійним дефіцитом пропозиції, призвело до зростання цін.
| Пов'язані новини |
 Приголомшливі фотографії 2024 року: Весь світ шокований безпрецедентними та історичними подіями. |
Експерти вважають, що хоча тенденція до зростання цін на квартири в Ханої сповільнилася, у 2025 році буде важко знизити ціни продажу через зростання вартості землі. Фактично, ринок Ханоя дотримується того ж сценарію зростання, що й ринок Хошиміна. У наступні 2-3 роки ринок нерухомості стане чіткішим зі значними змінами, включаючи коливання цін та коригування попиту як з боку інвесторів, так і покупців житла. Прогнозується, що вся первинна пропозиція в Ханої у 2025 році належатиме до сегментів високого класу та класу люкс; причому на розкіш припадатиме 36%.
З точки зору бізнесу, пан Нго Хю Труонг, заступник генерального директора Hung Thinh Group, вважає, що ціни на нерухомість буде дуже важко знизити в найближчому періоді. Одна з причин полягає в тому, що процес затвердження проекту часто займає значний час, що збільшує інвестиційні витрати.
Щодо цін на нерухомість, Нгуєн Ван Дінь, віце-голова Асоціації нерухомості В'єтнаму, також зазначив, що з цього часу і до кінця 2025 року положення нового закону не застосовуються повністю, а чинні правила все ще використовуються. Тому прогнозується, що ціни на землю залишаться на розумному рівні. Однак у період 2026-2027 років, якщо з цього часу не буде внесено відповідних коректив, тиск на ціни буде посилений.
За словами пана Діня, для ринку нерухомості існують два сценарії. За умови належного регулювання ринок залишатиметься стабільним у 2026-2027 роках. Однак, якщо не буде належних технічних коригувань, ціни на нерухомість можуть піднятися до вищих, більш необґрунтованих рівнів. У такому разі ринок знову зіткнеться з труднощами.
Ринок пройшов свій найскладніший етап.
Міністерство будівництва щойно оголосило 10 ключових показників будівельної галузі у 2024 році. Серед них 2024 рік відзначився значними темпами зростання приблизно на 7,8-8,2%, що є найвищим показником з 2020 року та перевищує цільовий показник, встановлений Урядом у Постанові № 01 (6,4-7,3%).
Це також найвищий темп зростання, досягнутий будівельною галуззю з 2020 року, що сприяло загальному зростанню ВВП економіки. Рівень урбанізації досяг 44,3%, перевищивши цільовий показник у 43,7%, встановлений Національними зборами. Будівельна галузь також досягла двох інших цілей, поставлених урядом, зокрема: рівень збору та очищення стічних вод на рівні 18% та середня площа житла по країні 26,5 м2 на людину.
Оцінюючи ринок нерухомості за минулий рік, Міністерство будівництва заявило, що для подолання труднощів на ринку було впроваджено багато комплексних рішень. Робоча група Прем'єр-міністра з питань вирішення труднощів та перешкод у реалізації проектів у сфері нерухомості співпрацювала з місцевими органами влади та підприємствами у сфері нерухомості для збору інформації та оцінки ситуації, розглядаючи кожен конкретний проект, щоб надати рекомендації, рішення та усунути труднощі та перешкоди у реалізації.
«Ринок нерухомості зазнав позитивних змін, подолавши найскладніший період, щоб набрати обертів для відновлення та розвитку», – наголосили в Мінбуді.
Ще однією яскравою подією минулого року стала особлива увага, приділена розвитку соціального житла. 24 травня Центральний Комітет партії видав Директиву № 34 про посилення партійного керівництва розвитком соціального житла в нових умовах.
Міністерство будівництва подає уряду проект постанови про пільгові джерела капіталу для розвитку соціального житла. Відповідно, воно пропонує запровадити пільговий кредитний пакет у розмірі 100 000 мільярдів донгів на соціальне житло з облігаційного капіталу, який застосовуватиметься протягом 5 років. Ці зусилля стануть основою для прискорення розвитку соціального житла по всій країні в найближчий період.
Вплив нового прейскуранта цін на землю в Ханої.
Згідно з нещодавно опублікованим та чинним прейскурантом на землю для Ханоя, який набрав чинності 20 грудня 2024 року, ціни на землю в деяких районах Ханоя у 2-6 разів вищі, ніж прейскурант на землю, опублікований у 2019 році. Найвищі ціни на землю спостерігаються на деяких вулицях району Хоан Кієм, сягаючи майже 700 мільйонів донгів/м2.
Дехто вважає, що впровадження Ханоєм нового прейскуранта цін на землю може призвести до подальшого зростання цін на житло.
У звіті Міністерства будівництва зазначено, що якщо застосовуватиметься прейскурант земельних ділянок 2024 року, витрати на користування землею для проектів нерухомості значно зростуть порівняно з попереднім періодом. Причина полягає в тому, що основні компоненти, що впливають на ціни на житло та нерухомість, включають: компенсацію за землю та витрати на її очищення, плату за користування землею, витрати на будівництво проектів (таких як житло та нерухомість), податки та пов'язані з ними збори.
Зокрема, плата за користування землею зазвичай становить значну частку загальної вартості житлового проекту, коливаючись від 7 до 20% для проектів багатоповерхових квартир та від 25 до 50% для проектів вілл та таунхаусів.
За даними Міністерства будівництва, застосування нового прейскуранта цін на землю матиме хвильовий ефект, спровокувавши зростання цін на нерухомість та житло на 15-20% порівняно з попереднім рівнем.
Пан Ву Куонг Куєт, генеральний директор компанії Dat Xanh Northern Vietnam, зазначив, що для бізнесу наявність прайс-листа на землю сприятиме процесу оцінки землі, щоб точно відображати ринкові ціни. Скоригований прайс-лист на землю є важливою основою для бізнесу для визначення земельного податку.
Однак, якщо земельний податок визначається на основі ринкової вартості, податок на перетворення землекористування для бізнесу буде вищим, що призведе до вищої ціни продажу нерухомості для покупців.
Чи допустимо продавати квартиру, за яку все ще сплачують частинами, згідно з новими правилами?
Купівля квартири в розстрочку є популярною тенденцією для багатьох людей, які хочуть володіти житлом, не сплачуючи велику суму наперед. Отже, яких правил потрібно дотримуватися під час купівлі квартири в розстрочку?
Купівля та продаж квартир з відстрочкою або розстрочкою платежу регулюється статтею 167 Закону про житло 2023 року наступним чином:
- Як погоджено сторонами та чітко зазначено в договорі купівлі-продажу житла.
- Поки квартира оплачується частинами, покупець має право користування та несе відповідальність за її утримання, якщо не домовлено про інше або в межах гарантійного терміну на квартиру.
Зокрема, пункт 2 статті 167 Закону про житло 2023 року підтверджує, що: покупці житла, які сплачують частинами або з відстрочкою платежів, можуть здійснювати такі операції, як купівля, продаж, дарування, обмін, іпотека або внесення капіталу в це житло з іншими особами, лише після сплати повної ціни покупки, якщо сторони не домовилися про інше.
Згідно з цим положенням, якщо покупець квартири, який сплачує частинами, хоче продати її комусь іншому, він зобов'язаний сплатити продавцю повну ціну покупки, якщо сторони не домовилися про інше.
Отже, якщо ви купуєте квартиру через план оплати від забудовника або в розстрочку від продавця, ви маєте право продати її іншій особі лише після сплати повної ціни покупки, якщо сторони не домовилися про інше.
Аналогічно, під час іпотеки квартири під банківський кредит з розстрочкою платежу, якщо іпотекодавець бажає продати її іншій особі, згідно з пунктом 5 статті 321 Цивільного кодексу 2015 року, іпотекодавець може продати квартиру, заставлену банку, іншій особі, якщо банк на це погодиться або як це передбачено законом.
Відповідно, якщо сторони домовляються або банк погоджується продати квартиру, за яку здійснюється оплата частинами, можна використовувати такі способи:
- Забудовник підписав документ про передачу договору купівлі-продажу квартири до подання заяви на отримання свідоцтва про право власності до державних органів.
- Сторони розірвуть старий договір купівлі-продажу квартири в розстрочку, а продавець безпосередньо підпише новий договір купівлі-продажу квартири з новим покупцем (якщо старий покупець ще не передав свідоцтво про право власності) або створить письмову угоду про продаж квартири в розстрочку між трьома сторонами: старим покупцем, продавцем та новим покупцем.
- Укласти тристоронню угоду між банком, покупцем та продавцем, за якою банк погоджується продати квартиру, що оплачується частинами, іншій стороні. Одночасно зняти іпотеку, підписати новий договір купівлі-продажу та передати право власності (Червону книгу) новому покупцеві.
У цьому випадку сторони можуть передати зобов'язання банку за кредитом іншій стороні відповідно до статті 370 Цивільного кодексу 2015 року.
Отже, покупець може продати квартиру, поки вона ще оплачується частинами, якщо продавець погоджується, як проаналізовано вище, або коли всі платежі частинами здійснено, або за згодою обох сторін.
Коментар (0)