Нерухомість: Ціни на нерухомість, ймовірно, зростуть, але важко знизяться, прогнозуючи два ринкові сценарії у 2025 році, новий прайс-лист на землю в Ханої матиме ланцюгову реакцію.

Ціни на нерухомість навряд чи знизяться, експерти прогнозують два ринкові сценарії на 2025 рік, новий прайс-лист на землю в Ханої матиме ланцюгову реакцію, активуючи рівні цін на житло... – це останні новини ринку нерухомості.

У наступні 2-3 роки ринок нерухомості стане більш зрозумілим зі значними змінами, включаючи коливання цін та коригування попиту як з боку інвесторів, так і покупців житла. (Фото: Ань Фуонг)

Пропозиція зростає, але ціни на нерухомість все ще важко знизити

Пропозиція нещодавно відкритих квартир у 2024 році сягне близько 35 000 одиниць, що перевищує попередній прогноз у 22 000–24 000 одиниць. У 2025 році прогнозується, що ця кількість зросте до 40 000 квартир для обох основних ринків, Ханоя та Хошиміна. Однак експерти загалом вважають, що навіть попри значне збільшення пропозиції, «охолодити» ціни на нерухомість все одно буде важко.

Прогнозуючи ринок нерухомості у 2025 році, генеральний директор CBRE Vietnam Дуонг Тхуй Зунг заявив, що ціни на житло не знизяться, але й не зростуть так швидко, як у останній період. Зростання може становити від 5 до 8% порівняно з 2024 роком. Як досягти ціни, яка відповідає платоспроможності людей, залишається складним питанням, великим викликом для ринку, на який наразі немає відповіді.

Згідно з аналізом пані Дунг, індекс цін на квартири в Ханої зріс на 64% порівняно з другим кварталом 2019 року, що вдвічі перевищує зростання в Хошиміні . Середня ціна первинного продажу наближається до 60 мільйонів донгів/м2.

Поділяючи таку ж думку, доцент, доктор Дінь Чонг Тхінь, експерт з економіки , зазначив, що 2024 рік – це час, коли ціни на квартири в Ханої стрімко зростуть. Ціни на квартири зросли з середнього рівня 40 мільйонів донгів/м2 у 2022 році до понад 70 мільйонів донгів/м2 до кінця третього кварталу 2024 року. Примітно, що на ринку більше немає проектів за ціною нижче 60 мільйонів донгів/м2, багато проектів середнього цінового сегмента мають ціни навіть вище 100 мільйонів донгів/м2.

У періоди спеки ціна продажу має тенденцію зростати день у день, тиждень за тижнем, але ліквідність залишається високою. Відкладений попит на житло та інвестиції вивільняється, коли з'являється багато стимулів для відновлення довіри клієнтів та інвесторів до ринку. Зростаючий попит, тоді як пропозиція все ще обмежена, підштовхнув ціни вгору.

Пов'язані новини

Вражаючі фотографії 2024 року: Весь світ шокований безпрецедентними та історичними подіями

Експерти стверджують, що хоча зростання цін на квартири в Ханої сповільнилося, у 2025 році буде важко знизити ціни продажу через збільшення вартості землі. Фактично, ринок Ханоя наслідує сценарій зростання Хошиміна. У наступні 2-3 роки ринок нерухомості стане чіткішим зі значними змінами, включаючи коливання цін та коригування попиту як з боку інвесторів, так і покупців житла. Прогнозується, що вся основна пропозиція в Ханої у 2025 році буде в сегментах високого класу та класу люкс; з яких на класу люкс припадатиме 36%.

З точки зору бізнесу, пан Нго Хю Труонг, заступник генерального директора корпорації Hung Thinh, зазначив, що ціни на нерухомість буде важко знизити в найближчому періоді. Одна з причин полягає в тому, що процес затвердження проекту часто займає багато часу, що збільшує інвестиційні витрати.

Щодо цін на нерухомість, віце-президент Асоціації нерухомості В'єтнаму Нгуєн Ван Дінь також зазначив, що з цього часу до кінця 2025 року положення нового закону не були повністю застосовані, а все ще використовуються для вирішення старої проблеми. Тому очікується, що ціни на землю залишаться на розумному рівні. Однак у період 2026-2027 років, якщо з цього часу до того часу не буде належного коригування, на ціни буде чинитися більший тиск.

За словами пана Діня, для ринку нерухомості існуватимуть два сценарії. За умови належного регулювання ринок залишатиметься стабільним у 2026-2027 роках. Але якщо не буде належного технічного коригування, ціни на нерухомість можуть підскочити до вищих, більш необґрунтованих рівнів. І тоді ринок знову стане складним.

Ринок пережив свій найскладніший період.

Міністерство будівництва щойно оголосило 10 найважливіших показників будівельної галузі у 2024 році. Зокрема, 2024 рік став віхою з точки зору зростання, досягнувши приблизно 7,8-8,2%, що є найвищим показником з 2020 року, перевищуючи цільовий показник, визначений Урядом у Постанові № 01 (6,4-7,3%).

Це також найвищий темп зростання, досягнутий будівельною галуззю з 2020 року, яка є рушійною силою загального зростання ВВП економіки. Рівень урбанізації досяг 44,3%, перевищивши цільовий показник, встановлений Національними зборами, у 43,7%. Будівельна галузь також досягла двох інших цілей, встановлених урядом, зокрема: рівень збору та очищення стічних вод на рівні 18% та середня площа житла по країні 26,5 м² на людину.

Оцінюючи ринок нерухомості минулого року, Міністерство будівництва заявило, що було впроваджено багато синхронних рішень для усунення труднощів на ринку. Робоча група Прем'єр-міністра з питань усунення труднощів та перешкод у реалізації проектів у сфері нерухомості співпрацювала з місцевими органами влади та підприємствами з нерухомості, щоб зібрати інформацію, ситуації та розглянути кожен конкретний проект, обговорити, скерувати та відповісти на них, щоб усунути труднощі та перешкоди у реалізації.

«Ринок нерухомості зазнав позитивних змін, подолавши найскладніший період, щоб набрати обертів для відновлення та розвитку», – наголосили в Міністерстві будівництва.

Ще однією родзинкою минулого року стала особлива увага, приділена розвитку соціального житла. 24 травня Секретаріат видав Директиву № 34 про посилення лідерства партії у розвитку соціального житла в нових умовах.

Міністерство будівництва подає уряду проект постанови щодо пільгових джерел капіталу для розвитку соціального житла. Відповідно, воно пропонує запровадити пільговий пакет позик на соціальне житло у розмірі 100 000 мільярдів донгів з облігаційного капіталу, який застосовуватиметься протягом 5 років. Вищезазначені зусилля стануть передумовою для прискорення розвитку соціального житла по всій країні найближчим часом.

Вплив нового прейскуранта земельних ділянок у Ханої

Згідно з нещодавно опублікованим та чинним прейскурантом на землю Ханоя від 20 грудня 2024 року, ціни на землю в деяких районах Ханоя у 2-6 разів вищі, ніж у прейскуранті на землю, виданому у 2019 році. Зокрема, найвища ціна на землю стосується деяких доріг в районі Хоан Кієм, де вона сягає майже 700 мільйонів донгів/м2.

Деякі думки стверджують, що застосування Ханоєм нового прейскуранта цін на землю може призвести до подальшого зростання цін на житло.

Звіт Міністерства будівництва показує, що якщо застосовувати таблицю цін на землю 2024 року, витрати на використання землі для проектів нерухомості значно зростуть порівняно з попереднім рівнем. Причина полягає в тому, що основні витрати, що впливають на ціни на житло та нерухомість, включають: витрати на компенсацію за розчищення ділянки, плати за використання землі, витрати на будівництво проектів, такі як житло, нерухомість, податки, пов'язані з цим збори...

Зокрема, витрати, пов'язані з платою за користування землею, часто становлять значну частку загальної вартості житлового проекту, коливаючись від 7 до 20% для проектів багатоповерхових квартир та 25-50% для проектів вілл та таунхаусів.

За даними Міністерства будівництва, застосування нового прейскуранта цін на землю матиме ланцюгову реакцію, спровокувавши зростання цін на нерухомість та житло на 15-20% порівняно з попереднім рівнем.

Пан Ву Куонг Куєт, генеральний директор компанії Dat Xanh Mien Bac, зазначив, що для бізнесу наявність прейскуранта на землю сприятиме оцінці цін на землю, що тісно пов’язана з ринковими цінами. Скоригований прейскурант на землю є важливою основою для бізнесу для визначення земельних податків.

Однак, якщо земельний податок визначається за ринковою ціною, то податок на перетворення землекористування для підприємств буде вищим, а отже, ціна продажу нерухомості для покупців буде вищою.

Чи можу я продати квартиру, яка оплачується частинами за новими правилами?

Купівля квартири в розстрочку – це тенденція, яку багато людей надають перевагу володінню будинком, не витрачаючи одразу велику суму грошей. Тож яких правил необхідно дотримуватися під час купівлі квартири в розстрочку?

Купівля-продаж квартир у розстрочку платежу регулюється статтею 167 Закону про житло 2023 року наступним чином:

- Узгоджено сторонами та чітко зазначено в договорі купівлі-продажу житла.

- Протягом періоду розстрочки платежу покупець квартири має право користуватися нею та несе відповідальність за її обслуговування, якщо не домовлено про інше або протягом гарантійного терміну на квартиру.

Зокрема, пункт 2 статті 167 Закону про житло 2023 року стверджує: Покупець житла, який сплачує частинами або в розстрочку, може здійснювати операції з купівлі, продажу, дарування, обміну, іпотеки або внесення капіталу в це житло з іншою особою лише після повної оплати житла, якщо сторони не домовилися про інше.

Згідно з цим положенням, якщо покупець квартири, яка наразі сплачує в розстрочку, хоче продати її комусь іншому, він/вона повинен/повинна сплатити продавцю повну ціну покупки, якщо сторони не домовилися про інше.

Таким чином, якщо квартира купується з розстрочкою платежу з інвестором або з розстрочкою платежу продавцю, лише після сплати повної суми ціни покупки квартири покупець має право продати її іншій особі, якщо сторони не домовилися про інше.

Аналогічно, під час іпотеки банківського кредиту з розстрочкою платежу, якщо ви хочете продати його комусь іншому, згідно з пунктом 5 статті 321 Цивільного кодексу 2015 року, іпотекодавець може продати квартиру, заставлену банку, комусь іншому, якщо банк погодиться або відповідно до положень закону.

Відповідно, якщо сторони домовляються або банк погоджується продати квартиру з оплатою частинами, можна використовувати такі способи:

- Інвестор підписав документ про передачу договору купівлі-продажу квартири, не подавши заяву до державного органу на видачу сертифіката.

- Сторони підписують угоду про розірвання старого договору купівлі-продажу квартири в розстрочку, і продавець безпосередньо підписує договір купівлі-продажу квартири з новим покупцем (якщо старий покупець не передав Червону книжку) або встановлює письмову угоду про продаж квартири в розстрочку між трьома сторонами: старим покупцем, продавцем та новим покупцем.

- Укласти тристоронню угоду між банком, покупцем та продавцем, згідно з якою банк погоджується продати квартиру з розстрочкою платежу іншій особі. Водночас зняти іпотеку з нерухомості, перепідписати договір купівлі-продажу та передати Червону книгу новому покупцеві.

У цьому випадку сторони можуть передати зобов'язання банку щодо кредиту іншій особі відповідно до положень статті 370 Цивільного кодексу 2015 року.

Таким чином, покупець може продати квартиру, оплачуючи її частинами, якщо є згода продавця згідно з вищезазначеним аналізом, або коли частина сплачена повністю, або згідно з домовленістю сторін.