Заборона поділу та продажу землі: Здоровіший ринок нерухомості.

Очікується, що змінений Закон про ріелторську діяльність набуде чинності з 1 серпня 2024 року. Це включає заборону на поділ та продаж земельних ділянок у 105 містах і селищах, що на 81 більше порівняно з чинними правилами. З огляду на поточні труднощі на ринку нерухомості, чи погіршать ці нові правила ситуацію?

Продаж земельних ділянок в комуні An Phu Tay, район Binh Chanh. Фото: Хоанг Хунг

Ризик дефіциту та зростання цін.

За словами пана Нгуєна Хоанг Хая, директора Департаменту управління ринком житла та нерухомості Міністерства будівництва , земельні ділянки завжди є сегментом з високим попитом та найбільшою кількістю угод у загальній кількості угод з нерухомістю. У першому кварталі 2024 року по всій країні було успішно укладено 97 659 угод із земельними ділянками, що майже втричі перевищує кількість угод у сегментах квартир та окремих будинків. Насправді, за останні 15 років ринок нерухомості також зазнав багатьох потрясінь через різке зростання цін на землю.

Професор Данг Хунг Во вважає, що нечіткі правила в Законі про землю 2013 року є причиною того, що поділ та продаж землі використовуються з метою постійного зростання цін на землю. Пік зростання цін на землю припав на період 2020-2022 років, коли було оголошено про багато видів планування від центрального до місцевого рівнів, було здійснено значні інвестиції в інфраструктуру міського транспорту, а також застосовувалася тактика земельних брокерів, яка завищувала ціни на землю.

Завдяки рішучим заходам Уряду та відповідних міністерств, лихоманка на ринку нерухомості вщухла до кінця 2022 року. Однак потім ринок увійшов у інший екстремальний стан, коли сегмент земельних ділянок майже повністю заморожений у багатьох населених пунктах протягом останніх двох років. Згідно зі статистикою Міністерства будівництва, запаси нерухомості в проектах у першому кварталі 2024 року становили приблизно 23 029 одиниць, причому більшість запасів припадала на сегменти індивідуального житла та земельних ділянок проектів, а саме 10 855 земельних ділянок.

Міністерство будівництва наразі не має конкретних даних щодо кількості покинутих проектів поділу та продажу земельних ділянок, але навіть якщо поглянути на райони, які два роки тому пережили земельний бум, ситуація стає похмурою. Як правило, на південному сході, в Центральному нагір'ї, в Центральному та Північному регіонах багато проектів залишаються бездіяльними. Багатьом людям, які купили землю за високими цінами, тепер важко «втекти», оскільки ринок позбавлений угод.

Труднощі в короткостроковій перспективі, але стійкість у довгостроковій.

Хоча визнається, що ринок нерухомості певною мірою постраждає від постанови, яка забороняє поділ та продаж землі, експерти залишаються оптимістичними щодо того, що в довгостроковій перспективі ринок може розвиватися більш здорово. За словами доктора Нгуєна Ван Діня, віцепрезидента Асоціації нерухомості В'єтнаму, нова постанова діє як «фільтр», допомагаючи усунути забудовників, які подають заявки на землю лише для розвитку проектів, а потім поділяють та продають ділянки, не приносячи економічної вигоди країні; запобігаючи ситуації спекуляції землею з подальшим занедбанням, коли гроші людей зав'язані в землі, що призводить до значної шкоди для економіки.

Щодо занепокоєння, що правила, що забороняють поділ та продаж землі, вплинуть на права людей, представник Міністерства будівництва підтвердив, що нові правила стосуються лише приватних інвесторів у секторі нерухомості та не впливають на державні проекти розвитку земель, де державний бюджет фінансує розчищення земель та організовує аукціони для людей з метою придбання землі для будівництва житла, задовольняючи потреби в житлі в контексті природного приросту населення. Нові правила також не впливають на осіб із законними правами користування землею, які поділили землю з метою дарування, успадкування або передачі її іншим особам.

З точки зору забудовників, бізнес вважає, що, хоча можуть виникнути негайні труднощі, довгострокова стабільність можлива. Пан Во Хонг Тханг, інвестиційний директор DKRA Group, заявив, що кількість поділів земельних ділянок та продажів у містах II та III типів стрімко зростає в останні роки. Тому посилення правил поділу земельних ділянок відповідно до нового зміненого Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості вплине на весь ринок від півночі до півдня, причому 90% постраждалих інвесторів знаходяться в містах II та III типів. Насправді, поділ та продаж земельних ділянок легко призводять до експлуатації. Багато забудовників зі слабкими фінансовими можливостями скористалися цією політикою, щоб придбати землю, розчистити її, побудувати рудиментарну інфраструктуру, а потім продати землю за високими цінами окремим особам та спекулянтам, щоб повернути свої гроші. Це є першопричиною інфляції цін, створення «земельної лихоманки» та ризиків для ринку нерухомості. Тому очікується, що посилення правил поділу та продажу земельних ділянок сприятиме «фільтрації» інвесторів та формуванню професійного бізнесу в галузі нерухомості.

Тим часом, пан Нгуєн Ван Хау, генеральний директор акціонерного товариства з нерухомості Asian Holdings, заявив: «Заборона на поділ земельних ділянок для продажу в спеціальних міських районах I, II та III типів матиме значний вплив на структуру сегментів ринку нерухомості. Кількість поділених земельних ділянок зменшиться в найближчий період, а дефіцит пропозиції призведе до зростання цін на землю. Однак у довгостроковій перспективі це сприятиме здоровішому розвитку ринку та зробить міське планування більш систематичним».

Закон про діяльність з нерухомістю 2023 року передбачає, що право користування землею не може бути передано фізичним особам для самостійного будівництва будинків або самостійного поділу та продажу земельних ділянок у районах, районах та містах спеціальних міських районів I, II та III типів, а також у випадках, коли право користування землею продається на аукціоні для інвестицій у проекти житлового будівництва, як це передбачено Законом про землю. За даними Міністерства будівництва, у країні є 2 спеціальні міські райони (Ханой та Хошимін); 22 міські райони I типу; 36 міських районів II типу; та 45 міських районів III типу.

МІНЬ ЗУЙ - ДУК ЧРУНГ

Джерело: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html