Необхідно правильно та повно розрахувати прибутки для інвесторів у постанові про ціни на землю.

DNVN - Коментуючи проект Постанови уряду про ціни на землю, В'єтнамська асоціація оцінки (VVA) наголосила на необхідності правильного та повного розрахунку прибутку для інвесторів.

Прибуток інвестора має розраховуватися на основі плати за користування землею.

Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища просить надати коментарі щодо проекту Урядового указу про ціни на землю (Проект), який керує впровадженням Земельного закону 2024 року та містить багато важливих питань, пов'язаних з оцінкою та експертною оцінкою землі.

За оцінками, проект Указу активно врахував коментарі експертів, професійних громадських організацій, таких як VCCI, та професійних асоціацій, таких як В'єтнамська асоціація оцінки, щодо оцінки землі та пов'язаних з цим питань.

Після оголошення проєкту Указу, з метою його комплексного завершення, нещодавно В'єтнамська асоціація оцінки надіслала письмовий коментар, в якому наголосила на необхідності правильного та повного розрахунку прибутку для інвесторів.

Пункт c, пункт 3, стаття 8 Проекту передбачає: «Прибуток інвестора (включаючи вартість власного капіталу та вартість позики) розраховується як відсоток від вартості інвестицій у будівництво, зазначеної у пункті a цього пункту».

VVA вважає, що вищезазначене положення є необґрунтованим, оскільки воно неправильно та неповністю розраховує прибуток від усього проекту за методом надлишку для інвестора. На думку VVA, прибуток інвестора має розраховуватися на основі загальних витрат, які інвестор повинен витратити на завершення проекту до моменту продажу продукту для отримання доходу.

Відповідно, загальна вартість включає всі витрати, зазначені в пунктах a та b пункту 3, зокрема, «плату за користування землею», яка є початковими інвестиційними витратами, які інвестор повинен сплатити для виконання фінансових зобов'язань перед державою.

VVA вважає, що прибутки інвесторів слід розраховувати на основі плати за користування землею.

Пояснюючи аргумент про те, що прибутки інвесторів повинні розраховуватися на основі плати за користування землею, VVA зазначила, що прибутки інвесторів, як це передбачено в Проекті, – це лише прибутки від розвитку нерухомості (інвестиції в розвиток землі), а не прибутки від загальних інвестиційних витрат, включаючи плати за користування землею плюс інвестиційні витрати на розвиток нерухомості.

Таким чином, VVA вважає, що розрахунок лише прибутку від вартості інвестиційного етапу в загальній вартості всіх інвестиційних етапів для формування вартості активу не відповідає принципу ціноутворення при застосуванні оцінки за методом собівартості, поєднаним у методі надлишку, для оцінки активів.

Крім того, якщо прибуток інвестора не розраховується на основі плати за користування землею, яку необхідно сплатити, це є запереченням принципу «вартості грошей у часі» через альтернативну вартість, інфляцію, ризик та принципу «майбутньої вартості грошей», коли люди з грошима інвестують у будь-яку сферу бізнесу.

Щодо положення «Загальні витрати на освоєння земельних ділянок та земельних площ, зазначених у цьому пункті, не включають витрати на компенсацію, підтримку та переселення згідно з планом, затвердженим компетентними органами», то, на думку VVA, воно також потребує розгляду та уточнення.

Зокрема, згідно з VVA, вищезазначений зміст потребує регулювання у напрямку «Якщо держава вираховує з фінансових зобов’язань інвестора компенсацію та витрати на розчищення ділянки, вони не будуть включені до загальної вартості забудови».

Забезпечити правильний та повний розрахунок вартості активів, пов'язаних із землею

У пункті a, пункті 3, статті 6 проекту формули для визначення поточної вартості активів, пов'язаних із землею, VVA пропонує розглянути можливість використання як «амортизаційної вартості», так і «амортизації».

Пояснюючи вищезазначену рекомендацію, згідно з VVA, амортизація активів та їх знос пов'язані між собою, знос призводить до амортизації, але по суті вони різні.

Амортизація – це об'єктивне явище, природна характеристика активів, їхня вартість поступово зменшується з часом використання. Тим часом амортизація – це суб'єктивний захід керівника щодо відшкодування амортизованої вартості активу.

«Відповідно до міжнародної практики та чинних норм В’єтнаму, метод амортизації та метод нарахування амортизації відрізняються. Тому це може призвести до різних результатів, і якщо два консалтингові підрозділи визначають ціну однієї й тієї ж земельної ділянки, один підрозділ розраховує за амортизацією, інший підрозділ розраховує за амортизацією... результати розрахунку ціни на землю будуть різними», – прокоментувала VVA.

Отже, згідно з VVA, мінусова (-) сторона наведеної вище формули повинна використовувати лише один критерій для розрахунку, або амортизацію, або знос, і зазвичай для визначення ціни активу на момент оцінки люди використовують «амортизацію».

Крім того, VVA також запропонувала уточнити положення пункту b, пункту 3 Проекту правил, яке говорить: «У випадку, якщо на момент оцінки багаторічні дерева ще не досягли часу збору врожаю, поточна вартість майна, пов’язаного із землею, визначається загальною вартістю, вкладеною у посадку та догляд до моменту оцінки».

«Вищезазначене положення чітко не визначає відповідальність того, який підрозділ повинен визначати поточну вартість активів, пов’язаних із землею, чи то консалтинговий підрозділ, клієнт, чиї активи мають бути оцінені та надають дані, чи компетентний орган... Тому використання даних може легко призвести до юридичних проблем», – зазначила VVA та запропонувала Редакційному комітету надати додаткові роз’яснення.

Чт Ан

Джерело