Нові пункти переглянутого Закону про житло 2023 року: Студенти можуть купувати дешеве житло

Нещодавно, 27 листопада, 15-та Національна асамблея ухвалила змінений Закон про житло. У нещодавно опублікованому звіті про аналіз галузі нерухомості компанія Vietcap Securities вказала на важливі зміни між Законом про житло 2013 року та зміненим Законом про житло 2023 року.

Земельний фонд для розвитку соціального житла в комерційних проектах

У Законі про житло 2013 року вимога щодо виділення землі під соціальне житло в комерційних проектах конкретно не врегульована. Однак, Указ 49/2021/ND-CP (чинний з 1 квітня 2021 року) передбачає, що інвестиційні проекти будівництва комерційного житла та міських районів із масштабом землекористування 2 гектари або більше у спеціальних міських районах та міських районах I типу або 5 гектарів або більше у міських районах II та III типу повинні резервувати 20% від загальної площі житлової землі в проектах детального планування, затверджених компетентними органами, та мати інвестовані кошти у будівництво систем технічної інфраструктури для будівництва соціального житла.

У Законі про житло 2023 року зі змінами чітко передбачено, що Народний комітет провінції повинен виділити достатньо земельних коштів для будівництва соціального житла відповідно до затвердженої програми та плану розвитку житла провінції.

У спеціальних міських районах I, II та III типу, на основі урядових постанов, Провінційний народний комітет вирішує, що інвестор інвестиційного проекту будівництва комерційного житла повинен резервувати частину житлової земельної ділянки в проекті, який інвестував у будівництво системи технічної інфраструктури для будівництва соціального житла, або організувати земельний фонд соціального житла, який інвестував у будівництво системи технічної інфраструктури, в місці, відмінному від обсягу інвестиційного проекту будівництва комерційного житла в цьому міському районі, або сплатити кошти, еквівалентні вартості земельного фонду, який інвестував у будівництво системи технічної інфраструктури для будівництва соціального житла.

Таким чином, можна побачити, що інвестори можуть бути більш гнучкими у виконанні своїх зобов'язань щодо розвитку соціального житла, оскільки вони не зобов'язані будувати соціальне житло всередині комерційних проектів і можуть обирати альтернативні варіанти, такі як облаштування земельних ділянок для соціального житла поза межами комерційних проектів або сплата коштів місцевим органам влади.

Стимули для інвесторів проектів соціального житла

Закон про житло 2013 року передбачає, що інвестори звільняються від сплати плати за користування землею (ЗЗ) та орендної плати за землю за земельні ділянки, виділені або орендовані державою для інвестування в будівництво соціального житла.

Однак насправді деяким інвесторам доводиться чекати на процедури визначення цін на землю, розрахунку прав користування землею та орендної плати за землю, перш ніж проводити процедури звільнення.

Згідно зі зміненим Законом про житло 2023 року, інвестори звільняються від сплати плати за користування землею та орендної плати за землю на всій площі проєкту. Крім того, інвесторам не потрібно виконувати процедури визначення цін на землю, розрахунку звільнених від сплати плати за користування землею та орендної плати за землю, а також не потрібно виконувати процедури запиту на звільнення від сплати плати за користування землею та орендної плати за землю.

Згідно з оцінкою Vietcap, чітке зазначення в Законі про відсутність потреби в процедурах визначення прав користування землею допоможе скоротити процедури для інвесторів проектів соціального житла.

Інвесторам проектів соціального житла надається можливість скоротити час та збільшити норму прибутку (Фото: Хай Лонг).

Прибуткова норма для інвесторів

Закон про житло 2013 року чітко не визначає норму прибутку для проектів соціального житла, проте більш детальні інструкції містяться в Декреті 100/2015 (чинний з 10 грудня 2015 року), який передбачає, що ціна продажу соціального житла визначається інвестором проекту на основі розрахунку всіх витрат на відшкодування інвестиційного капіталу для будівництва житла, відсотків за кредитом (якщо такі є) та стандартного прибутку від усього проекту, що не перевищує 10% від загальної вартості інвестицій; без урахування стимулів, встановлених державою. Комерційна частина має бути врахована у всьому проекті соціального житла та забезпечувати принцип максимального стандартного прибутку у 10%.

Новим пунктом у зміненому Законі про житло 2023 року є те, що інвестори мають право на максимальний прибуток у розмірі 10% від загальної вартості інвестицій у будівництво соціального житла, а також їм дозволено резервувати максимум 20% від загальної площі житлової землі в межах проекту для інвестицій у будівництво систем технічної інфраструктури з метою інвестування в будівництво бізнес-, сервісних, комерційних та житлових об'єктів.

Інвестор інвестиційного проекту будівництва соціального житла має право окремо обліковувати, не включати інвестиційні витрати на будівництво сервісних, комерційних та комерційних житлових проектів до вартості проекту соціального житла, та має право на весь прибуток за територію сервісних, комерційних та комерційних житлових проектів; у разі інвестування в будівництво комерційного житла інвестор повинен сплатити податок за користування землею за територію будівництва комерційного житла відповідно до положень закону про землю.

Таким чином, інвестори можуть отримати додатковий прибуток від розвитку соціального житла через комерційну зону.

Розширення кола осіб, які мають право на придбання соціального житла

Змінений Закон про житло 2023 року вносить зміни та доповнення до двох груп суб'єктів, які мають право на отримання соціальної підтримки у сфері житла.

По-перше, студенти університетів, академій, коледжів, професійно-технічних училищ, спеціалізованих шкіл, як це передбачено законом; учні державних шкіл-інтернатів для етнічних меншин.

Друге – це підприємства, кооперативи, кооперативні спілки в індустріальних парках.

Принципи продажу, оренди з правом викупу та оренди соціального житла

Згідно з положеннями Закону про житло 2013 року, орендар або покупець соціального житла не має права перепродавати житло протягом мінімального періоду 5 років з дати повної оплати оренди з правом викупу або купівлі житла.

У випадку, якщо протягом 5 років з дати, коли покупець або орендар повністю сплатив за купівлю або оренду будинку, і має потребу продати будинок, він може бути проданий лише управлінню соціальним житлом або суб'єкту, який має право на придбання соціального житла, якщо цей управлінець не купує його за максимальною ціною продажу, що дорівнює ціні продажу такого ж типу соціального житла в тому ж місці та в той самий час продажу.

Згідно зі зміненим Законом про житло 2023 року, протягом 5 років покупці та орендарі можуть перепродавати соціальне житло лише інвестору інвестиційного проекту будівництва соціального житла або суб'єктам, які мають право купувати соціальне житло за максимальною ціною продажу, що дорівнює ціні продажу цього соціального житла, зазначеній у договорі купівлі-продажу з інвестором інвестиційного проекту будівництва соціального житла.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-moi-cua-luat-nha-o-sua-doi-2023-sinh-vien-duoc-mua-nha-gia-re-20231205091850163.htm