Згідно зі звітами про дослідження ринку, проведеними компаніями з нерухомості, ціни на житло продовжують зростати. Порівняно з п'ятирічною давниною, ціни на квартири в Хошиміні зросли вдвічі, особливо в елітному сегменті. Домінування цього сегмента призвело до зростання цін на житло, що ускладнює доступ до житла для людей із середнім рівнем доходу.
Ціни на житло неухильно зростають.
Пан Фонг, мешканець району Ан Лак (Хошимін), розповів, що кілька років тому він придбав розкішну квартиру в колишньому районі Бінь Тхань за 4 мільярди донгів, яка зараз зросла до 9 мільярдів донгів. Примітно те, що, хоча ціна зросла майже вдвічі, вона не збирається зупинятися.
Тим часом, у новому проєкті в районі Бінь Чунг (Хошимін) щойно виставлено на продаж квартири за ціною понад 90 мільйонів донгів/м², що вдвічі перевищує оціночну ціну 5-6 років тому. У міському районі Фу Мі Хунг, який вважається найпрестижнішим у Хошиміні, ціни на квартири зараз коливаються від 80 до 95 мільйонів донгів/м², порівняно з лише приблизно 37-38 мільйонами донгів/м² 7-8 років тому.
Згідно з останнім звітом Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), з 2020 по 2023 рік сегмент елітного житла становив приблизно 70% від загальної пропозиції ринку. Це призвело до незбалансованого розвитку ринку, змінивши «пірамідальну» модель житла на протилежний бік.
Тільки за перші шість місяців 2025 року в Хошиміні було запущено лише 4 проекти комерційного житла, загальною кількістю 3353 елітні квартири вартістю понад 10 239 мільярдів донгів. Не було жодного проекту в сегментах середнього або доступного житла. Тим часом обсяг соціального житла також був дуже скромним: лише 205 000 м² будівельної площі, що еквівалентно 4100 квартирам, що становить лише близько 11,7% від плану на 2025 рік. За словами пана Ле Хоанг Чау, голови HoREA, ціни на житло постійно зростали протягом останніх багатьох років і наразі залишаються на високому рівні. Елітна квартира може коштувати до 90 мільйонів донгів/м², що еквівалентно приблизно 9,7 мільярда донгів/квартира, що значно перевищує доступність середньостатистичної людини.
Ціни на квартири в Хошиміні зросли більш ніж удвічі за останні 5 років.
Savills Vietnam оцінює, що ринок житла в Хошиміні протягом останніх п'яти років стикається з серйозною нестачею пропозиції. Незважаючи на цільовий показник будівництва 235 000 нових будинків у період з 2021 по 2025 рік, місто наразі виконало лише 24% плану, залишивши майже 179 000 одиниць дефіциту. У другому кварталі 2025 року в Хошиміні на ринок виведено лише 1600 нових квартир, що довело загальну пропозицію на первинному ринку за перші шість місяців до 6800 одиниць. Однак коефіцієнт поглинання житла досяг лише 45%, тобто було продано лише 3800 одиниць. Вважається, що основними причинами є повільні процеси затвердження та правові бар'єри.
Плата за користування землею занадто висока.
Пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора DKRA Consulting та інвестиційний директор DKRA Group, зазначив, що вартість землі, включаючи витрати на придбання, податки, юридичні витрати, відсотки за кредитом тощо, наразі становить значну частину загальних інвестиційних витрат на проект, тоді як витрати на будівництво або якість квартир легше контролювати. Тому він очікує, що коли з проектів будуть усунені правові перешкоди, а також знижена плата за користування землею, ціни на нерухомість у Хошиміні «знизяться».
Д-р Фам В'єт Туан, директор Інституту економіки та екологічних ресурсів у Хошиміні, вважає, що зростання цін на землю та метод надлишку при визначенні плати за користування землею є основними причинами високого зростання цін на квартири. За його словами, застосування цін на землю, близьких до ринкової вартості, як це передбачено Законом про землю та Указом 71/2024, створило штучну інфляцію цін на ринку, особливо після скасування рамки цін на землю. Тому він стверджує, що до Закону про землю 2024 року необхідні корективи, щоб зменшити відсоток ціни на землю, що використовується при зміні цільового призначення землекористування, щоб контролювати виробничі витрати та стабілізувати ціни на нерухомість. Визначення цін на землю контрольованим чином сприятиме зниженню цін на житло та підвищенню соціального добробуту.
На семінарі «Ціни на землю, земельні податки… Як зробити їх розумними», організованому газетою Thanh Nien 22 липня, адвокат Труонг Ань Ту, голова правління юридичної фірми TAT, зазначив, що державі потрібні більш розумні рішення щодо стягнення податків, пов’язаних із землею, особливо щодо побудови таблиць цін на землю та податкової політики.
За його словами, ціни на землю мають визначатися таким чином, щоб узгоджувати інтереси всіх сторін, тобто держава не втрачає податкових надходжень, підприємства все ще забезпечують ефективність бізнесу та норму прибутку, не порушують ринкову пропозицію та попит, а люди все ще мають доступ до землі. Це головна мета, яку необхідно забезпечити. Це означає, що ціни на землю не обов'язково повинні повністю базуватися на ринкових цінах.
Пані Во Нят Льєу, директорка Інституту розвитку проектів нерухомості PROPIIN, вказала на важливу змінну: плата за користування землею часто становить до 50% від загальної вартості проекту, а земельні ділянки – близько 20%. Багато міжнародних інвесторів вагалися через відсутність стандартизованих формул оцінки та непередбачувані коливання вартості.
Тому вона запропонувала скасувати або значно зменшити плату за перетворення землекористування для домогосподарств, площа яких становить менше 300 м², та запровадити вищі податки для осіб, які володіють кількома земельними ділянками. Ціни на землю також необхідно підтримувати стабільними протягом достатнього періоду, уникаючи ситуацій, коли населені пункти занадто швидко підвищують ціни, створюючи диспропорції між регіонами та провокуючи спекулятивні хвилі.
Заступник міністра фінансів Ле Тан Кан також визнав, що двома найбільшими вузькими місцями наразі є метод розрахунку «додаткових платежів» та зборів за користування землею під час перетворення сільськогосподарських угідь на землі житлової забудови. Він зазначив, що Міністерство фінансів завершило розробку проекту Указу про внесення змін до Указу 103/2024 та направило його до Міністерства юстиції на оцінку, перш ніж подавати його на розгляд уряду. Мета полягає в тому, щоб якомога швидше вирішити ці питання, оскільки населені пункти постійно повідомляють про випадки «фінансової неможливості» через надмірно високі збори та податки.
Підвищення ефективності землекористування
Голова HoREA вважає, що для зниження цін на житло Хошиміну необхідно надати пріоритет збільшенню пропозиції соціального житла, а також рішуче реформувати адміністративні процедури. Зокрема, слід видати пілотну резолюцію та внести зміни до Закону про житло 2023 року, щоб надати Департаментам будівництва повноваження затверджувати проекти соціального житла, замість того, щоб вимагати затвердження через Закон про інвестиції, як це відбувається зараз.
Крім того, він запропонував внести зміни до Указу 100/2024/ND-CP, щоб збільшити коефіцієнт землекористування для проектів соціального житла максимум до 1,5 раза. Це допомогло б збільшити кількість квартир на 50% на тій самій земельній площі, тим самим зменшивши вартість квартир.
Крім того, місцевим органам влади необхідно ефективно координувати свої дії, щоб скоротити час на затвердження планування та отримання ліцензій. Розвиток доступного комерційного житла також слід заохочувати за допомогою пільгової кредитної політики, особливо для молоді. Уряду також необхідно реструктуризувати ринок, заохочуючи підприємства до переходу на сегмент доступного житла, у поєднанні з програмою будівництва 1 мільйона одиниць соціального житла до 2030 року.
Ще одним важливим рішенням є внесення змін до Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості, щоб дозволити передачу проектів, які ще не виконали своїх фінансових зобов'язань щодо землі, за умови, що новий інвестор виконає ці зобов'язання. Це допомогло б відродити зупинені проекти та збільшити пропозицію.
Джерело: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
Коментар (0)