Основні моменти Земельного закону 2024 року

25 січня Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) надіслала до Постійного комітету Національних зборів документ, у якому висловила свою підтримку голосуванню Національних зборів за прийняття Закону про землю 2024 року, який удосконалює синхронну правову систему для підвищення ефективності та результативності управління та використання земель, створюючи імпульс для перетворення нашої країни на розвинену країну з високим рівнем доходу до 2045 року.

Держава відповідає за видачу «червоних книг» землекористувачам.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови HoREA, Закон про землю 2024 року, який був прийнятий і набуде чинності з 1 січня 2025 року, має 9 видатних «особливостей».

Закон про землю 2024 року було прийнято та набуло чинності з 1 січня 2025 року, і він містить 9 визначних моментів.

По-перше, Закон про землю 2024 року дозволяє розширити «ліміт для отримання передачі прав користування сільськогосподарськими землями фізичних осіб до не більше ніж 15-кратного ліміту для виділення сільськогосподарських земель фізичними особами для кожного типу земель» у пункті 1 статті 177 та положення про «концентрацію сільськогосподарських земель» та «акумуляцію сільськогосподарських земель» у статтях 192 та 193 з метою створення умов для швидкого, сталого, ефективного розвитку сільського господарства та надійного забезпечення національної продовольчої безпеки...

Відповідно, Закон про землю 2024 року створить умови для більш ефективного використання сільськогосподарських угідь, щоб сільськогосподарський сектор міг розвиватися все більше і більше, фермери могли багатшити, а обличчя сільської місцевості могло стати все більш інноваційним, що позитивно вплине як на економіку, так і на ринок нерухомості в процесі урбанізації та розвитку сільських житлових районів, збільшуючи попит на житло для сільського населення, особливо для фермерів-мільярдерів.

По-друге, пункт 9 статті 138 Закону про землю 2024 року додав таке положення: «9. Держава відповідає за видачу сертифікатів про право користування землею та право власності на активи, пов’язані із землею, у справах, які зареєстровані та відповідають умовам, встановленим цією статтею».

Це інноваційне положення щодо обов'язку держави видавати сертифікати права користування землею всім землекористувачам на запит (із запитом) або навіть у випадках, коли землекористувач не запитує (без запиту).

«Це дуже велика та фундаментальна зміна в державному управлінні. Закон про землю 2024 року не лише забезпечує законні права та інтереси землекористувачів, але й повною мірою демонструє відповідальність держави перед землекористувачами та покращує якість державного управління землею», – наголосив пан Ле Хоанг Чау.

Третій важливий момент: Закон про землю 2024 року (стаття 79) конкретно передбачає 31 випадок, коли держава «повертає землю для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах», а пункт 32 статті 79 також передбачає: «У випадках повернення землі для реалізації проектів та робіт в національних та суспільних інтересах, які не підпадають під випадки, передбачені пунктами 1–31 цієї статті, Національні збори вносять зміни та доповнення до випадків повернення землі, зазначених у цій статті», щоб забезпечити публічність, прозорість, легкість нагляду та подолати ситуацію, коли деякі населені пункти безконтрольно повертали землю, як це траплялося раніше.

Водночас, Розділ VII Закону про землю 2024 року містить суворі правила щодо «компенсації, підтримки та переселення, коли держава повертає землю», щоб забезпечити законні та законні права та інтереси людей, чия земля повертається.

Наступним важливим моментом є те, що Закон про землю 2024 року скасував систему цін на землю та закріпив таблицю цін на землю у статті 159, згідно з якою таблиця цін на землю складається щорічно, а перша таблиця цін на землю оголошується та застосовується з 1 січня 2026 року та коригується з 1 січня наступного року, що допоможе таблиці цін на землю наблизитися до ринкової ціни на землю, але це регулювання також збільшить робоче навантаження на населені пункти.

Водночас, пункт 5, стаття 158 та стаття 160 Закону про землю 2024 року передбачають 4 методи оцінки землі, включаючи метод порівняння, метод доходу, метод надлишку та метод коригування коефіцієнта ціни на землю для визначення конкретних цін на землю. У разі необхідності встановлення інших методів оцінки землі, які не були встановлені, Уряд має запропонувати та отримати згоду Постійного комітету Національних зборів для забезпечення безперебійного функціонування оцінки землі для соціально-економічного розвитку.

П'ятим важливим моментом є те, що Закон про землю 2024 року доповнив Розділ VIII про «розвиток, управління та експлуатацію земельних фондів». Якщо принципи розвитку, управління та експлуатації земельних фондів будуть впроваджені, Державна організація розвитку земельного фонду стане найбільшим постачальником земельних ресурсів на первинному ринку землі, обслуговуючи інвестиції в соціально-економічний розвиток, а завдяки впровадженню аукціонів з прав землекористування та торгів на проекти з використанням землі, вся диференціальна земельна орендна плата буде збиратися до державного бюджету для обслуговування суспільних інтересів, а також буде підтримуватися та узгоджуватися людьми, чиї землі повертаються, та суспільством.

Забезпечення законних інтересів людей, чиї землі повертаються

По-шосте, Розділ IX Закону про землю 2024 року конкретно регулює «розподіл земельних ділянок та оренду земель шляхом аукціону прав землекористування» (стаття 125) для чистих земель, створених державою, або «розподіл земельних ділянок та оренду земель шляхом торгів для відбору інвесторів для реалізації інвестиційних проектів з використанням земельних ділянок» (стаття 126) для земель, які не були очищені, забезпечуючи узгодженість та єдність з положеннями Розділу VIII щодо розвитку, управління та експлуатації земельних фондів.

«Розподіл та оренда земельних ділянок шляхом аукціону прав землекористування» забезпечує узгодженість та однорідність з положеннями Розділу VIII щодо розвитку, управління та експлуатації земельного фонду.

Зокрема, стаття 126 визначає механізм реалізації «конкурсу з відбору інвесторів» для земельних ділянок, які не були очищені, та передбачає, що «інвестор-переможець відповідає за надання капіталу для здійснення компенсації, підтримки та переселення, як того вимагає компетентний державний орган»...

Цей контент гарантує, що законні інтереси землекористувачів, чиї землі повертаються, будуть компенсовані за правильною ринковою ціною, а також будуть переселені з пріоритетом переселення на місці, і більше не буде ситуації, коли інвесторів хтось «підтримує», щоб вони «дешево купували» землю у людей.

Водночас, це гарантує законні та законні інтереси інвесторів чітко знати витрати та час для завершення компенсації за очищення ділянки та отримання землі для реалізації проекту, і більше не буде ситуації, коли «посередники», що ховаються за «землевласниками», створюють труднощі для інвесторів.

Крім того, вся «диференціальна рента», що надходить до державного бюджету для обслуговування суспільних інтересів, отримає підтримку та консенсус людей, чиї землі повертаються, та суспільства.

У 7-му ключовому моменті асоціація зазначила, що стаття 127 Закону про землю 2024 року дуже широко визначає «використання землі для реалізації проектів соціально-економічного розвитку шляхом укладання угод про отримання прав землекористування» або «наявність прав землекористування» для більшості проектів соціально-економічного розвитку, включаючи проекти соціального житла, за винятком деяких обмежень щодо проектів комерційного житла відповідно до пункту b, пункту 1, статті 127.

По-восьме, HoRER вітає статтю 30 Закону про землю 2024 року, яка передбачає, що землекористувачі мають «право обирати форму орендної плати за землю», або «сплачувати річну орендну плату за землю», або «сплачувати орендну плату за землю одноразово за весь термін оренди». Пункт b, пункт 1, стаття 34 Закону про землю 2024 року також дозволяє організаціям, які орендують землю державою та отримують річну орендну плату за землю, мати право «заставляти власні активи, пов’язані з землею».

Це «заохочуватиме» землекористувачів обирати метод «державної оренди землі та стягнення річної орендної плати» відповідно до політики Резолюції 18-NQ/TW, оскільки інвестори мають право «закладати власні активи, пов’язані із землею, у кредитних установах» для легшого доступу до кредитів.

Зокрема, за словами представника HOREA, дев'ятим важливим моментом є те, що Національні збори дозволяють негайне застосування низки положень Закону про землю 2024 року, таких як положення про оцінку землі або положення про землекористування для реалізації проектів з вторгнення в море, щоб усунути практичні перешкоди, особливо дозвіл на негайне застосування положень про оцінку землі створить умови для того, щоб уряд розробив та оприлюднив «Декрет про регулювання цін на землю» для реалізації Закону про землю 2024 року, замість оприлюднення «Декрету про внесення змін та доповнень до низки статей Декрету № 44/2014/ND-CP, що регулюють ціни на землю».

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html