Національний житловий фонд: стратегічний крок у політиці соціального забезпечення

В умовах зростання цін на житло мрія про житло для мільйонів людей з низьким та середнім рівнем доходу у великих містах залишається викликом. Очікується, що створення Національного фонду житла – нового фінансового інструменту, схваленого Національними зборами у Резолюції № 201/2025/QH15 – відкриє сталий напрямок для допомоги людям у доступі до житла за розумними цінами, водночас створюючи імпульс для розвитку ринку більш збалансованим та здоровим чином.

Проект соціального житла Thu Thiem Green House у районі Катлай ( Хошимін ). Проект включає 1040 квартир різної площі, від 1 до 2 спалень, вартістю близько 25 мільйонів донгів/м², і був введений в експлуатацію наприкінці 2024 року. Фото: An Hieu - Huyen Tran/Tin Tuc та газета Dan Toc.

Вирішення проблеми тиску на житло

Згідно зі статистикою Міністерства будівництва , у країні наразі понад 2,4 мільйона працівників промислових парків та мільйони малозабезпечених міських працівників терміново потребують житла. Однак пропозиція соціального житла задовольняє лише близько 40% фактичного попиту.

Тим часом ціни на комерційне житло продовжують стрімко зростати. У Ханої середня ціна на квартири зросла з 25 мільйонів донгів/м2 у 2015 році до понад 85 мільйонів донгів/м2 наразі. Різниця в цінах збільшилася більш ніж утричі менш ніж за 10 років. Аналогічно, в Хошиміні звичайна ціна також перевищила 90 мільйонів донгів/м2, що робить володіння житлом практично неможливим для людей із середнім рівнем доходу.

Д-р Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, зазначив, що ціни на житло зростають швидше, ніж доходи людей, що робить нагальною потребу в соціальному житлі та недорогому орендному житлі. Створення Національного фонду житла є правильним кроком для фундаментального вирішення цієї проблеми.

За словами пана Діня, насправді політика соціального житла впроваджується вже давно, але обмежені ресурси, складні механізми розподілу капіталу та контрольований прибуток від інвестицій зменшили зацікавленість бізнесу. Така ситуація призводить до дисбалансу між попитом і пропозицією, що створює великий тиск на ринок міського житла. Однак, формування Національного фонду житла можна вважати новим інституційним кроком.

У Резолюції 201/2025/QH15 Національний житловий фонд визначено як позабюджетний державний фінансовий фонд із юридичним статусом, який працює некомерційно. Фонд складається з двох рівнів: Центрального фонду, створеного та керованого урядом; Місцевого житлового фонду, організованого та керованого Провінційним народним комітетом відповідно до єдиного механізму.

Капітал фонду формується з багатьох каналів: асигнувань з державного бюджету; вартості земельного фонду, інвестованого в технічну інфраструктуру; доходів від продажу та оренди державного житла; коштів від аукціонів з продажу прав користування землею; та інших законно мобілізованих та спонсорованих коштів у країні та за кордоном.

Основна місія фонду полягає в інвестуванні в розвиток соціального житла, орендного житла та житла з правом викупу, особливо для посадовців, державних службовців, працівників, робітників та працівників. Крім того, фонд також бере участь у підтримці інвестицій у технічну та соціальну інфраструктуру проектів соціального житла.

Д-р Во Трі Тхань, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, оцінив, що за умови прозорого проектування та управління Національним житловим фондом він може стати важливим інструментом політики, подібним до моделей житлових фондів у Кореї чи Сінгапурі. Це основа для формування стійкої екосистеми фінансування житла, яка допоможе мільйонам людей отримати можливість оселитися.

Цей експерт проаналізував, що створення Національного фонду житла несе три великі очікування для людей. По-перше, фонд створить більше пропозиції доступного житла шляхом інвестицій або спільних інвестицій у проекти соціального житла та орендного житла. Коли буде більше пропозиції, тиск на ціни на комерційне житло може бути зменшений, і люди матимуть більше варіантів, що відповідають їхньому доходу.

Далі, фонд безпосередньо підтримуватиме тих, хто цього дійсно потребує, особливо молодих працівників, працівників індустріальних парків, нещодавно закінчених чиновників та державних службовців – тих, хто наразі майже не має доступу до комерційного житла. Місцеві органи влади можуть використовувати кошти фонду для надання пільгових кредитів або інвестувати в будівництво фондів орендного житла відповідно до механізму поворотного кредитування.

Зокрема, фонд сприятиме розвитку синхронної міської інфраструктури, оскільки проекти соціального житла, що інвестуються фондом, повинні будуть бути пов’язані з транспортною інфраструктурою, школами, охороною здоров’я та державними службами. Це допоможе людям не лише «мати дім», але й «мати місце, варте життя».

Однак, за словами економіста Дінь Мінь Туана, для ефективності фонду потрібен диверсифікований механізм мобілізації капіталу. Джерелом капіталу для цього фонду не повинно бути лише державний бюджет. Необхідно чітко визначити співвідношення внесків з таких каналів: держава, банки, підприємства, люди та міжнародні організації. Тільки тоді фонд матиме довгострокову життєздатність та уникне залежності.

Подолання труднощів, відкриття можливостей для отримання житла

Експерти загалом погоджуються, що попри високі очікування, Національний фонд житла все ще стикається з багатьма практичними викликами. Найбільшою та першою проблемою, з якою доведеться зіткнутися, є капітал.

Створення фонду з початковим статутним капіталом близько 5 000 мільярдів донгів, який зросте до 10 000 мільярдів донгів протягом перших 3 років, вважається скромним початком порівняно з потребою в сотнях тисяч мільярдів донгів щороку на будівництво соціального житла. Тому залучення соціальних ресурсів є нагальною вимогою.

Поряд із цим, існує механізм операційної діяльності та моніторингу. Як позабюджетний фонд, що діє як державне підприємство, Національний фонд житла повинен мати прозорий механізм управління, незалежний аудит та публічне використання капіталу, щоб уникнути ризиків та збитків.

Пан Ле Ван Бінь – заступник директора Департаменту землекористування (Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища) зазначив, що необхідно чітко визначити механізм авансування капіталу, кредитування та повернення капіталу, щоб фонд міг ефективно працювати, уникаючи ситуації «застою» капіталу без створення реальних продуктів.

Крім того, необхідно визначити правильних бенефіціарів. Оскільки насправді багато попередніх проектів соціального житла все ще мають ситуацію, коли «ті, хто потребує, не можуть купити, ті, хто може купити, не потребують». Тому критерії доступу та механізм затвердження мають бути більш прозорими, гнучкими та відповідними фактичному доходу в кожному населеному пункті.

Крім того, якість та розташування житла також є ключовими факторами. Якщо соціальне житло побудовано далеко від центру та не має інфраструктури, людям все одно доведеться нести високі транспортні витрати, навіть якщо вони орендують дешеве житло.

Щодо цього змісту, доктор Во Трі Тхань наголосив, що Національний житловий фонд не лише вирішує питання кількості, але й має бути спрямований на покращення якості життя. Соціальне житло має бути близько до місця роботи, мати послуги та зручний транспорт. Тільки тоді люди справді матимуть стабільне житло.

Щоб очікування стали реальністю, експерти погоджуються, що для того, щоб Національний фонд житла відігравав свою роль, необхідні три фактори: чіткі інституції – сталий капітал – прозоре управління.

Відповідно, необхідно найближчим часом видати керівний указ, який визначатиме механізм діяльності, повноваження та обов'язки центральної та місцевої влади. Децентралізація управління має бути пов'язана з відповідальністю за використання та повернення капіталу.

Водночас необхідно диверсифікувати форми мобілізації капіталу, такі як: випуск житлових облігацій, залучення фінансових установ та некомерційних організацій до участі або дозвіл підприємствам відраховувати податки під час внесків до фонду.

Крім того, необхідно сприяти державно-приватному партнерству (ДПП) у розвитку соціального житла, вважаючи це привабливою та сталою інвестиційною сферою, а не лише завданням соціального забезпечення.

Крім того, необхідно пов’язати розвиток соціального житла з міським плануванням та розвитком інфраструктури громадського транспорту, щоб люди могли жити поблизу свого робочого місця та зменшувати витрати на проживання.

Створення Національного житлового фонду є стратегічним кроком у процесі вдосконалення житлової політики, спрямованої на досягнення мети «забезпечення кожного придатним, безпечним та сталим житлом». За умови синхронного, прозорого впровадження та за участю багатьох секторів економіки, фонд не лише допоможе мільйонам людей реалізувати свою мрію про оселитися, але й сприятиме стабілізації ринку нерухомості, сприятиме економічному зростанню та забезпеченню соціального забезпечення. Д-р Нгуєн Ван Дінь підтвердив, що Національний житловий фонд є важливим поворотним моментом у житловій політиці. Коли механізм роботи буде вдосконалено, фонд стане ефективним інструментом, який допоможе В'єтнаму наблизитися до мети оселитися для всіх людей.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm