Ринок нерухомості В'єтнаму терміново потребує збільшення загального попиту та створення пропозиції.

Останнім часом уряд запропонував багато потужних рішень для підтримки ринку нерухомості, щоб він відновився та прорвався. Зокрема, у Постанові 33 уряд запропонував багато конкретних та детальних рішень для «порятунку» ринку. Фактично, ринок також отримав деякі позитивні сигнали, але не зміг прорватися.

Виступаючи перед журналістами газети «Журналіст та громадська думка», пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), сказав: «За перші 7 місяців 2023 року ринок нерухомості продовжував стикатися з багатьма труднощами».

+ Як ви оцінюєте ринок нерухомості з початку 2023 року дотепер?

- Хоча ринок нерухомості демонструє ознаки покращення після вжитих урядом рішень щодо подолання труднощів, загалом протягом останніх 7 місяців ринок все ще стикався з багатьма труднощами, низькою ліквідністю та дуже обмеженою пропозицією.

Основними причинами є невирішені правові питання та обмежений доступ до капіталу, низка інцидентів у другій половині 2022 року, що вплинули на довіру інвесторів, та загалом невирішена низка фундаментальних ринкових проблем, таких як правові питання, дефіцитна пропозиція, дисбаланс попиту та пропозиції тощо.

Фактично, В'єтнам не використовує повний потенціал та сильні сторони ринку нерухомості. Промислова, туристична та розважальна нерухомість зосереджені лише в деяких регіонах, не створюючи рушійної сили та широкої привабливості в усіх районах країни.

Ринок нерухомості В'єтнаму терміново потребує збільшення попиту та створення джерел пропозиції. Зображення 1

Пан Ле Хоанг Чау прогнозує, що ринок нерухомості В'єтнаму залишатиметься млявим до кінця 2023 року та зможе відновитися та розвиватися більш здорово, прозоро та більш стандартизовано лише з другого чи третього кварталу 2024 року завдяки досягненням у правовому середовищі, позитивним перспективам економічного зростання та синхронному розвитку сучасної інфраструктури.

Багато сегментів інвестиційного ринку все ще стикаються зі значними бар'єрами та перешкодами. Потенційні земельні ресурси не використовуються оптимально. Нерухомість в промислових парках, економічних зонах, зонах переробки експорту та високотехнологічних зонах все ще розвивається обережно та помірними темпами, з низьким рівнем заповнюваності.

Попит на житло для всіх соціальних класів дуже великий, особливо на житло для людей з низьким та середнім рівнем доходу, але рівень реагування обмежений.

+ Чи можете ви чіткіше проаналізувати труднощі ринку в поточний період?

– Наразі існує 3 основні труднощі та перешкоди, які заважають ринку нерухомості прорватися.

По-перше, труднощі, пов'язані з політикою та законами, такі як труднощі, пов'язані із земельним законодавством, труднощі, пов'язані із законодавством про планування, та деякі труднощі, пов'язані з інвестиційним законодавством.

Наприклад, що стосується планування, деякі проекти з детальними планами 1/500 були затверджені, але вони не відповідають планам зонування та загальним планам, і зараз переглядаються, коригуються та оновлюються відповідно до нормативних актів.

Або ж багато проектів стикаються з труднощами, перешкодами та повільним впровадженням через правила щодо методів оцінки землі; у багатьох випадках планування землекористування було оголошено, але щорічного плану землекористування на районному рівні немає...

По-друге, це труднощі з потоком капіталу. Зокрема, доступ до кредитів для підприємств у сфері нерухомості все ще нелегкий, головним чином через 3 проблеми: високі процентні ставки, законність проектів та впевненість у ліквідності ринку. Фактично, реальна процентна ставка становить близько 11-12% на рік.

Нещодавнє зниження процентних ставок на 0,5-2% – це значний результат зусиль уряду та банківської системи. Цей крок позитивно впливає на економіку та ринок нерухомості.

Однак, скорочення тривалості проекту на 1 рік може допомогти підприємствам заощадити до 12-15% капітальних витрат на відсотках. Не кажучи вже про економію на заробітній платі, машинах та обладнанні тощо протягом усього року.

Суворі правила контролю ризиків для кредитів на нерухомість допомагають зробити ринок здоровішим, ближчим до реальних потреб та уникнути цінових бульбашок.

Однак наразі фінансові можливості більшості підприємств у сфері нерухомості обмежені, власний капітал низький, операції переважно залежать від банківського кредитного капіталу, що призводить до труднощів із доступом до кредитного капіталу.

Процентна ставка за кредитами в рамках пакету соціального житла на суму 120 000 мільярдів донгів є занадто високою (8,7% для бізнесу, 8,2% для покупців житла на рік), що створює труднощі для інвесторів та покупців житла.

По-третє, труднощі із сукупним попитом та ринковою довірою. Можна побачити, що сукупний попит різко впав у більшості сегментів, особливо в елітному житлі, туристичній нерухомості, елітних курортах та землі. Ринкова довіра різко знизилася.

Згідно з попереднім опитуванням, проведеним В'єтнамською асоціацією нерухомості, дві третини підприємств з розвитку проектів майже не мали нової діяльності з розвитку проектів за останній рік.

Тим часом, брокерські фірми з нерухомості скоротили приблизно на 50-70% свого персоналу. Інвестори, більшість з них, не інвестували в ринок нерухомості останнім часом.

+ Отже, які ваші рекомендації, щоб допомогти ринку нерухомості прорватися?

– Найнагальнішим питанням зараз є збільшення загального попиту та створення ключового джерела пропозиції для в’єтнамського ринку нерухомості. Найбільшим попитом на в’єтнамському ринку нерухомості наразі користується сегмент доступного комерційного житла. Тому для збільшення загального попиту необхідно швидко, потужно та різноманітно розвивати цей тип.

Однак, найближчим часом Уряду необхідно ефективно впровадити рішення для підтримки ринку нерухомості відповідно до Програми соціально-економічного відновлення та розвитку на 2023 рік та на період 2023-2025 років.

Крім того, терміново завершити перегляд правових процедур для проектів у сфері нерухомості, які відстають від графіка/призупинені, та ретельно опрацювати їх у 2022 та 2023 роках, щоб створити умови для повторної реалізації проектів, забезпечуючи постачання товарів на ринок.

Я також сподіваюся, що держава звільнить від вимоги видачу дозволів на будівництво інвестиційних проектів на територіях із затвердженим детальним плануванням 1/500 відповідно до підпункту h пункту 1 статті 2 Постанови Уряду № 43/NQ-CP від 6 червня 2014 року «Про низку ключових завдань реформування адміністративних процедур у формуванні та реалізації інвестиційних проектів з використанням землі для покращення бізнес-середовища».

Щодо кредитного капіталу, я вважаю, що комерційним банкам також потрібно збільшити підтримку процентних ставок/комісій для операцій з нерухомістю з електронними платежами та безготівковими платежами.

Крім того, я пропоную встановити таку процентну ставку за кредитами на ринку нерухомості в період 2023-2025 років: для сегмента комерційного житла, придатного для отримання доходу, рекомендується ставка нижче 7%/рік.

Сегмент соціального житла: для бізнесу рекомендована ставка становить менше 6%/рік; для покупців житла рекомендована ставка становить менше 4,5%/рік. Для сегмента туристичної та курортної нерухомості рекомендована ставка становить менше 9%/рік. Нарешті, для сегмента елітної житлової нерухомості та інших сегментів рекомендована ставка становить від 9%/рік.

Орієнтувати та заохочувати тенденцію до випуску облігацій для громадськості замість приватного випуску; продовжувати суворо розглядати порушення, пов'язані з корпоративними облігаціями, скасуванням депозитів та декларуванням "подвійної ціни" при передачі нерухомості, щоб посилити стримуючий ефект та забезпечити права інвесторів, зменшити бюджетні втрати; удосконалити правову базу для захисту інвесторів у корпоративні облігації та сертифікати фондів.

Зрештою, я рекомендую сприяти видачі сертифікатів власності на активи туристичної та курортної нерухомості вторинним інвесторам, щоб швидко вивільнити десятки мільярдів доларів США ресурсів та стимулювати розвиток туристичної та курортної нерухомості на основі Декрету № 10/2023/ND-CP про внесення змін та доповнень до низки статей декретів, що регулюють реалізацію Закону про землю.

+ Щиро дякую!

В'єт Ву (Впровадження)

Джерело