На ринку квартир у Ханої продовжує спостерігатися дисбаланс між попитом і пропозицією.

Попит на житло в Ханої продовжує бути стриманим.

Звіт Savills про ринок нерухомості Ханоя за перший квартал 2024 року показує, що пропозиція квартир, зафіксована в першому кварталі 2024 року, зросла на 41% у порівнянні з попереднім кварталом та на 99% у річному обчисленні до 4062 одиниць. Первинна пропозиція за квартал досягла 12 928 одиниць, що на 9% більше, ніж у попередньому кварталі, але на 34% менше, ніж у річному обчисленні.

Дисбаланс між попитом і пропозицією в сегменті квартир продовжує існувати. На ринку продовжується дефіцит продукції вартістю до 30 мільйонів донгів/м2 (клас C), ця продукція становить лише 4% від нової пропозиції та була розпродана. З 2020 року первинна пропозиція класу C скорочувалася на 47% на рік.

Пані До Тху Ханг, старший директор з консалтингу та досліджень Savills Hanoi, прокоментувала: «Пропозиція в основному зосереджена в квартирах класу B, що становить майже 90%. Квартири класу C на первинному ринку, а квартири класу A становлять лише дуже незначну частку. Більше того, відтепер і до кінця року, незважаючи на прийняття важливих законів, нова пропозиція не змогла покращитися».

Нерухомість - Ханойський ринок квартир продовжує демонструвати дисбаланс між попитом і пропозицією — (Джерело: Інтернет)

Тим часом, в обох великих містах, Ханої та Хошиміні , щорічний природний попит на житло становить близько 50 000 будинків. Це результат імміграції, виїзду дорослих з дому та зменшення середньої кількості людей в будинку... Цей попит протягом деякого часу не задовольнявся обмеженою пропозицією, що спричиняло відкладений попит на житло. Крім того, макроекономічні фактори, такі як коливання ринку золота та низькі процентні ставки, змусили інвесторів шукати розумні та довгострокові інвестиційні канали, що непомітно збільшило попит на квартири на ринку Ханоя.

Порівнюючи лінійки продуктів, покупці з реальними потребами в житлі можуть побачити, що ціни на квартири все ще є більш прийнятними, ніж на продукти з прибудованою землею в проекті, такі як вілли та таунхауси. Це призводить до історії про зростання попиту та первинних цін на квартири в сегменті у першому кварталі 2024 року. Звіт Savills за квартал показує, що первинна ціна квартир у Ханої досягла 59 млн. донгів/м2, що на 3% більше, ніж у попередньому кварталі, та на 14% більше, ніж у попередньому році.

Крім того, за умови, що ціни на первинному ринку зафіксовані на високому рівні, вторинний ринок також зафіксував збільшення обсягу транзакцій, а ціни також зросли порівняно з попередніми цінами. Вторинний ринок у попередній період також мав більш розумний рівень цін, ніж ціни на первинному ринку, проте зі зростанням попиту на житло ціни на вторинному ринку в перші місяці 2024 року також зросли.

За словами пані Ханг, психологія покупців змінилася. Погляд на квартири як на «споживчий матеріал», здається, відійшов у минуле, але тепер цей погляд змінився, покупці поступово усвідомлюють, що квартири у великих містах також є цінним активом. Навіть якщо раніше рішення про купівлю квартири потрібно було довго обмірковувати, оскільки це також вважалося великою сумою грошей, то останнім часом покупці житла не зволікають з прийняттям рішення про покупку. Рішення про купівлю тепер приймається швидше, як і завдаток.

Однак, вона також пояснила, що це не історія всього ринку: «Щодо проектів квартир, де ціна не відповідає якості продукту, покупці можуть не швидко прийняти рішення. Проекти у першому кварталі 2024 року, які привертають увагу ринку, – це всі проекти від авторитетних інвесторів з продуктами, які після виходу на ринок мають певну гарантію якості, а також інші правові фактори. Водночас ці інвестори часто використовують провідні бренди та консалтингові підрозділи, від дизайнерських підрозділів, підрозділів ландшафтного дизайну до дизайну продуктів. У багатьох проектах інвестори навіть обирали авторитетні іноземні підрозділи для підвищення репутації самого проекту. Хороші проекти, авторитетні інвестори та гарантована законність – це проекти, які фіксують позитивний обсяг транзакцій».

Зміщення попиту в бік доступних районів

Зіткнувшись зі зростанням цін, деякі проекти були оцінені вище їхньої фактичної вартості. Пані Ханг порадила покупцям ретельно враховувати цінність використання та доцільність проекту.

«Загалом, якщо ціни продовжуватимуть зростати, покупці враховуватимуть своє фінансове становище. Хоча реальний попит на житло все ще становить більшість, якщо ціни продовжуватимуть зростати, покупці можуть розглянути та обрати оренду квартир у центральній частині міста або ж погодитися на перехід попиту на пропозицію в сусідніх провінціях Ханоя за розумними цінами», – сказала пані Ханг.

Нерухомість – ринок квартир у Ханої продовжує демонструвати дисбаланс між попитом і пропозицією (Рисунок 2). — Пані До Тху Ханг, старший директор з консалтингу та досліджень, Savills Hanoi

Покупці житла з реальними потребами в житлі можуть обрати джерела постачання в сусідніх населених пунктах, таких як Хунг Єн або Бакнінь , 4-й або 3,5-й пояси, завдяки розвитку інфраструктури. Інфраструктура залишається найважливішим важелем зміни структури вартості ринку житла. Розвиток інфраструктури наблизить приміські райони до центру міста, що допоможе скоротити час у дорозі. Перш за все, в сусідніх провінціях або приміських районах інвестори можуть отримати доступ до земельних ділянок за нижчими цінами, створюючи більш доступну пропозицію житла.

Відомо, що житлові потреби сусідніх провінцій дедалі більше задовольнятимуть потреби Ханоя в житлі. Хунг Єн та Бакнінь забезпечать будівництво близько 203 000 квартир з 2024 по 2026 рік. Очікується, що переглянуті закони сприятимуть розвитку ринку нерухомості та призведуть до певних покращень пропозиції. З 2025 року на ринку буде близько 84 400 квартир зі 101 проекту на продаж.

Н.Гіанг

Джерело