Оскільки ринок постійно встановлює нові рівні цін, установка «кожен сантиметр землі на вагу золота» привертає увагу покупців, що робить житлову землю в Ханої головною ціллю.

Зростання цін на нерухомість, встановлення нових орієнтирів, високий попит на житлову землю в Ханої та останні правила щодо іпотеки земельних прав… є одними з останніх новин ринку нерухомості.

Нерухомість на землі стає альтернативним варіантом, оскільки ціни не завищуються штучно, як у випадку з квартирами. (Фото: Лінь Ан)

Ціни на нерухомість постійно зростають.

За словами пані Фам Тхі Мієн, заступниці директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму (Асоціації ріелторів В'єтнаму), ціни на нерухомість постійно встановлюють нові високі рівні, значно перевищуючи темпи зростання доходів переважної більшості населення.

Зокрема, індекс цін на нерухомість у Ханої та Хошиміні у другому кварталі 2024 року зріс на 58% та 27% відповідно порівняно з другим кварталом 2019 року. Доступні проекти комерційних квартир повністю зникли з цих міст. Навіть квартири середнього цінового сегмента стають дедалі рідкіснішими, поступово витісняючись сегментами високого класу та класу люкс, причому понад 80% квартир, запущених у Ханої та Хошиміні у 2024 році, коштували 50 мільйонів донгів/м2 або вище. Ціни на багато нещодавно запущених проектів квартир сягають десятків тисяч доларів США за квадратний метр.

Постійно високі ціни на квартири на первинному ринку призвели до різкого зростання цін на старі квартири, причому багато квартир, яким кілька десятиліть, торгуються вдвічі або втричі дорожче, ніж початкові ціни. Після цього буму цін на квартири ціни на окремі будинки, включаючи вілли та таунхауси, також значно зросли, зокрема в деяких проектах у районах/повітах, віддалених від центру Ханоя, оскільки пропозиція в центральній частині міста стає дедалі меншою.

Якщо раніше ціни на вілли в сотні мільйонів донгів за квадратний метр вважалися високими, то зараз деякі вілли рекламуються за цінами до 1 мільярда донгів за квадратний метр і все ще вважаються нормальними. Ціни на землю також постійно зростають. Багато провінцій і міст переживають локальні «буми» на юридично обґрунтованих земельних ділянках через відновлення інвестиційної активності або штучний попит і пропозицію, створені певними групами інвесторів для підвищення цін. У деяких провінціях і містах, таких як Хайзионг , ціни перевищили пік буму 2022 року.

Пані Мієн вважає, що в короткостроковій перспективі ціни на первинну нерухомість буде важко знизити, особливо в сегменті квартир – типу житла, який переважно задовольняє житлові потреби в міських районах. Це пояснюється тим, що в умовах постійно зростаючого попиту на нерухомість, особливо інвестиційного, забудовники надаватимуть пріоритет розвитку елітного сегмента, щоб максимізувати прибуток, оскільки землі стає дефіцитнішими, витрати на будівництво зростають, а інфраструктура та зручності все більше вдосконалюються.

Нова правова база виключає забудовників зі слабкими фінансовими можливостями, змушуючи решту забудовників на «ігровому полі» розвивати великомасштабні міські райони з інтегрованою інфраструктурою та зручностями, а також мати широкий вплив. Це означає вищі витрати, що ускладнює падіння цін на нерухомість.

Водночас, той факт, що на ринку залишаються лише забудовники з потужними фінансовими ресурсами, існуючими можливостями або перевагами у придбанні землі, продовжуватиме зберігати монополію на пропозицію, а великі забудовники продовжуватимуть визначати ринкові ціни, часто на вищих рівнях, щоб максимізувати прибутки.

Житлова земля в Ханої користується великим попитом.

Земля та будинки стають альтернативним варіантом, оскільки ціни не такі волатильні, як на квартири. Опитування Batdongsan.com.vn показує, що ціни на окремі будинки в районах центральних районів міста, таких як Донг Да, Ба Дінь, Тхань Суан, Кау Зіай, Нам Ту Льєм, Ха Донг та Хоанг Май, з початку року зросли в середньому на 10-20%. Обсяг угод в агентствах нерухомості, що спеціалізуються на продажу землі та будинків у Ханої, зріс в середньому на 10-30% за останні три місяці, що збігається з періодом, коли ціни на квартири різко коливалися.

Пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, також заявив, що дані ринку нерухомості Batdongsan.com.vn показують, що окремі будинки та таунхауси підтримують стабільний рівень інтересу. За перші три місяці 2024 року окремі будинки та таунхауси продемонстрували тенденцію до зростання обсягів угод та інтересу у всіх цінових діапазонах. Зокрема, інтерес різко зріс майже у всіх районах та комунах Ханоя.

Зокрема, порівняно з початком 2023 року, інтерес до приватних будинків у районі Нам Ту Лієм зріс на 43%, Хоангмай – на 28%, Донг Да – на 21%, Ха Донг – на 26% та Тхань Суан – на 12%. Що стосується цін, то середня ціна приватних будинків у Ханої зросла з 95 мільйонів донгів/м2 у першому кварталі 2021 року до 164 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі 2024 року.

Таким чином, середній темп зростання цін на окремі будинки є досить стабільним, в середньому 15-20% на рік залежно від району. Ця стабільність, без коливань цін або нестабільного зростання, підтримує стабільний та стабільний обсяг угод з окремими будинками та таунхаусами, що робить їх привабливими цілями для реальних покупців та інвесторів на тлі постійно коливаючихся цін на квартири в Ханої.

Експерт з нерухомості Тран Хуу Сьєм, голова правління MSP Land System, зазначив, що багато факторів забезпечують майбутнє зростання житлової нерухомості, що призводить до сильного переміщення капіталу в цей сегмент.

Зокрема, правові зміни в нещодавно прийнятому Законі про землю та Законі про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості сприяють розвитку ринку нерухомості у прозорому та здоровому напрямку. Зокрема, очікується, що ціни на землю в майбутньому зростуть через зміни в частоті оновлення цін, оскільки система цін на землю та щорічні прейскуранти на землю більше не оновлюються.

Крім того, ціни на земельні ділянки, таунхауси та окремі будинки з чітким правовим статусом також зростуть, оскільки детальні умови видачі сертифікатів на право користування землею на безспірну землю стануть суворішими, прозорішими та зрозумілішими; а точність визначення ціни стане жорсткішою.

Крім того, голова Земельної системи MSP вважає, що, у зв'язку з традиційним в'єтнамським мисленням «кожен сантиметр землі на вагу золота», житлова нерухомість завжди є привабливою завдяки високому попиту на володіння житлом та накопичення активів серед в'єтнамців. Дефіцит землі у внутрішніх районах міста, у поєднанні з постійно зростаючим попитом, також призведе до зростання цін та обсягів угод. Тому цей сегмент завжди вважається безпечною гаванню для капіталу, приваблюючи як покупців нерухомості, так і інвесторів.

Бакзянг видав нові правила щодо поділу земельних ділянок.

Народний комітет провінції Бакзянг щойно видав Рішення № 24, в якому детально викладено обмеження на виділення земельних ділянок для житлової забудови, обмеження на визнання земельних ділянок для житлової забудови; мінімальну площу та умови для поділу та консолідації земель; обмеження на виділення сільськогосподарських угідь; обмеження на виділення невикористаних земель фізичним особам для використання; обмеження на отримання сільськогосподарських угідь; критерії та умови зміни цільового призначення рисових угідь, захисних лісових угідь, лісових угідь спеціального використання та виробничих лісових угідь на інші цілі; та інші види документів землекористувачів, що діють у провінції до 15 жовтня 1993 року.

Відповідно, у нормативних актах зазначено, що умови поділу земельних ділянок такі: для житлової забудови мінімальна площа житлової забудови повинна становити 32 м2, мінімальний розмір фасаду повинен становити 4 м, а мінімальна глибина від лінії забудови (якщо така є) повинна становити 5,5 м для початкових ділянок з існуючою глибиною 5,5 м або більше.

У випадках, коли земельна ділянка рекультивується державою, а її існуюча глибина менше 5,5 м, мінімальна глибина повинна становити 3 м.

Щодо ліміту виділення землі для фізичних осіб, згідно з новими правилами, для житлової землі в міських районах у межах районів міста Бакзянг (за винятком випадків, коли комуни в межах адміністративних кордонів районів та міст перетворюються на райони або селища через створення нових, поділ або об'єднання адміністративних кордонів), максимум становить 100 м².

Міські житлові землі в містах; житлові землі в містах, перетворені на райони; житлові землі в районах міста В'єт Єн; житлові землі в комунах Дінь Трі, Сонг Кхе, Тан Тьєн, Донг Сон, Тан Мі, Сонг Май міста Бакзянг; житлові землі в комунах у межах міста Бакзянг, перетворені на райони; сільські житлові землі, що прилягають до швидкісних автомагістралей, національних автомагістралей та провінційних доріг, максимальною площею 120 м².

Житлова земля в комунах в межах адміністративних меж районів та міст, які були перетворені на райони або селища міського типу внаслідок встановлення, поділу або об'єднання адміністративних меж (після набрання чинності Постанови Постійного комітету Національних зборів про встановлення, поділ та об'єднання адміністративних меж), обмежена максимум 200 м².

Площа житлової землі в комунах районів, міст та селищ середньої смуги обмежена максимумом 300 м². Площа житлової землі в гірських комунах районів та селищ обмежена максимумом 360 м².

У випадках, коли земельна ділянка була утворена до 18 грудня 1980 року, площа житлової землі визначається у 5-кратному розмірі ліміту відведення житлової землі, що відповідає кожному регіону чи району, але не перевищує площі земельної ділянки, що використовується на даний момент, та не більше 800 м².

У випадках, коли земельна ділянка була утворена між 18 грудня 1980 року та до 15 жовтня 1993 року, визнана межа житлової площі визначається як трикратний розмір ліміту житлового землекористування, що відповідає кожному регіону та району, але загальна площа не повинна перевищувати площу земельної ділянки, що використовується на даний момент, але не більше 600 м².

Це рішення набирає чинності з 21 вересня та замінює Рішення № 40 від 2021 року та Рішення № 44 від 2023 року Провінційного народного комітету.

Умови, за яких землекористувачі можуть заставляти свої права землекористування, визначені у статті 45 Закону про землю 2024 року. (Фото: Ха Фонг)

Важливі правила щодо іпотеки свідоцтв про право власності на землю.

Умови, за яких землекористувачі можуть іпотечувати свої права користування землею, визначені у статті 45 Закону про землю 2024 року.

Умови реалізації права на іпотеку свідоцтва про право власності на землю.

Відповідно до пункту 1 статті 45 Закону про землю 2024 року, землекористувачі можуть заставати свої права користування землею за умови виконання таких умов:

Наявність Сертифіката на право користування землею або Сертифіката на право власності на житло та право користування землею або Сертифіката на право користування землею, права власності на житло та інші активи, закріплені за землею, за винятком таких випадків: (1) Успадкування права користування землею; (2) Перетворення сільськогосподарських угідь при консолідації земельних ділянок, обміні земельних ділянок, даруванні права користування землею державі, житловим громадам; (3) Господарські організації з іноземним інвестиційним капіталом, які отримують передачу проектів нерухомості; (4) Домогосподарства та фізичні особи, які використовують землю, яким не видано Сертифікатів на право користування землею, Сертифікатів на право власності на будинки та право користування землею, Сертифікатів на право користування землею, права власності на будинки та інші активи, закріплені за землею, Сертифікатів на право користування землею, права власності на активи, закріплені за землею, але відповідають умовам для видачі Сертифікатів на право користування землею, права власності на активи, закріплені за землею, дозволяються передавати права користування землею, здавати в оренду, суборенду права користування землею, а також вносити капітал з правами користування землею для реалізації проектів.

Земля, яка не є предметом суперечок або суперечки щодо якої були вирішені компетентними державними органами, судовими рішеннями або арбітражними рішеннями, що набрали чинності.

Права користування землею не підлягають арешту чи іншим заходам для забезпечення виконання судових рішень, як це передбачено законом про примусове виконання цивільних рішень. Протягом періоду користування землею права користування не підлягають тимчасовим надзвичайним заходам, як це передбачено законом.

Чи потрібно нотаріально посвідчувати іпотечний договір із використанням свідоцтва про право власності на землю?

Згідно з пунктом 3 статті 27 Закону про землю 2024 року, нотаріальне посвідчення та засвідчення автентичності договорів та документів, що здійснюють права землекористувачів, здійснюється таким чином:

Договори про передачу, дарування, іпотеку або внесок капіталу з використанням прав землекористування або прав землекористування та активів, пов'язаних із землею, повинні бути нотаріально посвідчені, за винятком випадків, передбачених пунктом b цього пункту.

Договори оренди, договори суборенди права користування землею, права користування землею та активів, пов'язаних із землею, договори про перетворення прав користування сільськогосподарськими землями; договори про передачу або внесення капіталу у формі права користування землею, права користування землею та активів, пов'язаних із землею, а також активів, пов'язаних із землею, де однією або обома сторонами, що беруть участь в угоді, є організації, що займаються діяльністю у сфері нерухомості, повинні бути нотаріально посвідчені або засвідчені відповідно до вимог сторін.

Документи, що стосуються успадкування права користування землею, права користування землею та активів, закріплених за землею, повинні бути нотаріально посвідчені або засвідчені відповідно до положень цивільного законодавства. Нотаріальне посвідчення та засвідчення здійснюються відповідно до положень закону про нотаріальне посвідчення та засвідчення. Тому, при іпотеці свідоцтва про право власності на землю, іпотечний договір має бути нотаріально посвідчений або засвідчений.

Які документи потрібні для оформлення іпотеки на землю?

Зокрема, згідно зі статтею 27 Декрету 99/2022/ND-CP, особа, яка запитує реєстрацію іпотеки, повинна подати один комплект документів, включаючи наступне: Оригінал заяви відповідно до mẫu số 01a; Договір гарантії або нотаріально засвідчений/сертифікований договір гарантії (1 оригінал або 1 засвідчена копія);

Оригінал свідоцтва (свідоцтва про право власності на землю, свідоцтва про право власності на будинок), крім випадків, коли реєстрація заходів забезпечення подається одночасно з: (1) Документами про реєстрацію землі та майна; або; (2) Документами, що засвідчують право власності на майно, прибудоване до земельної ділянки.

Чи можна продати землю, що знаходиться в іпотеці?

Відповідно до пункту 8 статті 320 та пункту 5 статті 321 Цивільного кодексу 2015 року, іпотекодавець не має права продавати, обмінювати або дарувати іпотечне майно, окрім як за згодою іпотекодержателя. Таким чином, іпотекодавець має право продати землю лише за згодою іпотекодержателя.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html