Ринок житла в Хошиміні відновлюється, капітал активно перетікає до передмість

Збільшення обсягу угод та пропозиції допомогло ринку житла Хошиміна відновитися після періоду стагнації, але високі ціни викликають хвилю інвестицій та купівлі житла в передмістях.

Після періоду стагнації ринок житла в Хошиміні поступово відновлюється, спостерігаючи різке зростання обсягів угод та нової пропозиції у третьому кварталі 2025 року.

Однак, постійно висока ціна продажу призвела до того, що тенденція відтоку капіталу та попиту на житло змістилася до сусідніх районів, таких як Бінь Дуонг (старий), Лонг Ан (старий) та Ба Ріа-Вунг Тау (старий), що стало чіткішим, відкривши новий етап розвитку для розширеної столичної області Хошимін.

Ринок житла відновлюється, але ціновий тиск залишається високим

Згідно зі звітом CBRE Vietnam, у третьому кварталі 2025 року в Хошиміні було зареєстровано 2549 новозбудованих квартир та 220 малоповерхових будинків – значне збільшення порівняно з першою половиною року.

Більшість пропозиції надходить з наступних етапів існуючих проектів або перезапущених після тривалої паузи. Схід продовжує залишатися «світлою плямою», на яку припадає понад 75% від загального обсягу нової пропозиції квартир.

Первинна ціна продажу квартир у Хошиміні досягла 87 млн. донгів/м2, що на 6,3% більше порівняно з попереднім кварталом та на 31% більше, ніж за аналогічний період 2024 року. Вторинна ціна також різко зросла до 60 млн. донгів/м2, що відображає те, що попит на купівлю житла залишається високим, хоча покупці, як правило, більш обережні щодо коливань цін.

У сегменті високого класу, за даними JLL Vietnam, у другому кварталі 2025 року на ринку було зафіксовано 739 успішних транзакцій, що в шість разів більше, ніж у першому кварталі року. Проекти з хорошим прогресом будівництва, такі як Dhome (DHA Corp.) або Opus One (район Лонг Бінь), досягли високих показників поглинання.

Тим часом у сегменті таунхаусів було продано 54 одиниці, що майже вдвічі більше, ніж у першому кварталі, при цьому проект Sholi Binh Tan досяг рівня поглинання понад 70% завдяки конкурентним цінам.

Первинна ціна елітних квартир досягла 5 076 доларів США/м2, що на 0,6% менше, ніж у попередньому кварталі, але все ж таки на 1,6% більше, ніж у аналогічному періоді минулого року. Тим часом первинна ціна продажу таунхаусів становила 16 842 доларів США/м2, що на 3% більше, ніж у попередньому році.

«Стабільне зростання цін як на первинному, так і на вторинному ринках, незважаючи на високий рівень, свідчить про сильну впевненість покупців та інвесторів у довгостроковому прибутковому потенціалі житлової нерухомості в Хошиміні», – сказала пані Транг Ле, генеральний директор JLL Vietnam.

Пані Фам Нгок Тхієн Тхань, директорка дослідницького та консалтингового відділу CBRE у Хошиміні, зазначила: «Після тривалого періоду стагнації ринок малоповерхової нерухомості в Хошиміні поступово відновлюється».

У третьому кварталі було зафіксовано понад 170 успішних транзакцій, що на понад 100% більше, ніж у попередньому кварталі, переважно у західному районі, такому як Бінь Тан та Бінь Чань, де все ще є земельний фонд та більш прийнятні ціни.

Однак пані Тхань також зазначила, що високі ціни та дедалі звужуючіша пропозиція товарів середнього цінового сегмента ускладнюють життя реальних покупців.

Відтік капіталу до передмість – неминуча тенденція ринку

Незважаючи на ознаки відновлення, експерти кажуть, що Хошимін все ще перебуває у стані реального дефіциту поставок, особливо в середньому сегменті.

«Незважаючи на збільшення нової пропозиції, ринок Хошиміна все ще суттєво не відповідає реальному попиту. Ціновий тиск змусив багатьох покупців та інвесторів переїхати до сусідніх населених пунктів, де є багато земельних фондів, а ціни є більш прийнятними», – сказала пані Дуонг Туй Дунг, керуючий директор CBRE Vietnam.

Житлова нерухомість у старому районі Бінь Дуонг . (Фото: Hong Dat/VNA)

За даними CBRE Vietnam, у районі Бінь Дуонг (старий) за перші 9 місяців цього року було запропоновано майже 11 000 нових квартир на продаж із середньою ціною менше 60 мільйонів донгів/м2, що лише вдвічі менше, ніж у Хошиміні.

У районах Ба Ріа-Вунг Тау та Лонг Ан (старий район) також зафіксовано збільшення обсягу транзакцій, особливо в районах з великим обсягом інвестицій у транспортну інфраструктуру, таких як кільцева дорога №3, швидкісна автомагістраль Б'єн Хоа-Вунг Тау, Тан Ван Нхон Трач.

Пан Лам Тоан Тон (35 років, район Тан Мі, Хошимін) поділився: «Ми з дружиною хотіли купити квартиру в центрі міста, але ціна зросла занадто швидко. Після огляду передмістя ми вирішили обрати квартиру в Ді Ані, ціна лише на 60% нижча порівняно зі старим районом міста Тху Дик, але інфраструктура дуже хороша. Їздити на роботу все ще зручно, а вартість набагато розумніша».

Згідно з прогнозом JLL Vietnam, у 2025 році в Хошиміні з'явиться додатково 5000-5500 розкішних квартир та 1300 нових таунхаусів. Водночас ключові інфраструктурні проекти, такі як термінал T3, перехрестя Ан Фу та кільцева дорога 3, створять імпульс для ринку наступного року.

Однак JLL також вважає, що процес реструктуризації адміністративних кордонів та реформування процедур державного інвестування може призвести до тимчасового періоду обережності на ринку, перш ніж він увійде в новий цикл зростання.

З точки зору бізнесу, пан Нгуєн Ван Хієн, представник компанії з розвитку житлових проектів у районі Бінь Тхо, прокоментував: «Найбільшими труднощами зараз є юридичні питання та капітальні витрати. Хоча попит все ще дуже хороший, багато інвесторів змушені коригувати хід реалізації, щоб забезпечити грошовий потік. Однак, враховуючи позитивні сигнали від вилучення 86 зупинених проектів, ми очікуємо, що ринок знову оживе у четвертому кварталі та на початку 2026 року».

Багато експертів також вважають, що регіональна зв'язність стає незворотною тенденцією. Супутникові райони із синхронним плануванням з точки зору транспортного сполучення, соціальної інфраструктури та комунальних послуг приваблюють молодих клієнтів – групу з реальними потребами в житлі, але обмеженими фінансовими можливостями.

Нерухомість у районі Вунгтау. (Фото: Хюїнь Сон/VNA)

«Розширений Хошимін стане найдинамічнішим районом країни в найближчі кілька років. Коли різниця в цінах між центром міста та передмістям все ще велика, тенденція до переїзду капіталу та покупців до міст-супутників неминуча», – наголосила пані Дуонг Туї Дунг, генеральний директор CBRE Vietnam.

Ринок житла в Хошиміні та сусідніх районах демонструє чіткі ознаки відновлення з точки зору обсягу угод та пропозиції, але високий ціновий тиск та дефіцит середнього сегмента залишаються складними проблемами.

В умовах активних інвестицій у регіональну інфраструктуру та поступового скасування правової політики, потоки капіталу та попит на житло розширюються до сусідніх населених пунктів, сприяючи формуванню багатополярного міського простору – неминучої тенденції розвитку ключового економічного регіону Півдня./.

Джерело: ВНА

Джерело: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm