Поточний стан проектів міської зони в Тхань Хоа - Недостатність потенціалу інвесторів до державного управління (Частина 1): 7 років очікування червоних книг

(Baothanhhoa.vn) - Протягом останніх років тисячі домогосподарств у нових міських районах міста Тхань Хоа витратили мільярди донгів на купівлю землі та будівництво просторих будинків, але досі не отримали сертифікатів на право користування землею (GCNQSDD або червоні книги). Від MBQH 2125 фази 1 до серії проектів, що "підвішують" червоні книги, це показує, що картина міського управління виявляє багато недоліків. Настав час для сильних, проривних рішень, щоб покласти край цій ситуації, відкривши шлях для більш сталого, цивілізованого та гуманного міського розвитку.

Báo Thanh Hóa•29/04/2025

Куточок житлового району MBQH 2125, фаза 1, район Донг Ве, місто Тхань Хоа. Фото: PV

Історії з додатків

У березні 2025 року газета Thanh Hoa отримала петицію від домогосподарств, які проживають у MBQH 2125, фаза 1 (що належить до проекту житлового будівництва та зелених парків у південній міській зоні міста Тхань Хоа, район Донг Ве, місто Тхань Хоа ).

Одна з петицій починається словами: «Це вже четвертий раз, коли ми надсилаємо петицію до відповідних органів влади щодо Інвестора проекту MBQH 2125 Фази 1 за невидання червоних книг; відповідь Інвестора проекту MBQH 2125 Фази 1 та відповідних органів влади є незадовільною, свідчить про ознаки затримки та ігнорування законних побажань домогосподарств».

Відомо, що проект MBQH 2125, Фаза 1, є одним із великих проектів міського розвитку в місті Тханьхоа площею ^{82 188,8 м²} , що включає 633 земельні ділянки (85 земельних ділянок під вілли, 548 прилеглих земельних ділянок). Акціонерне товариство з нерухомості Ханой Хоанг Зіа є переможцем аукціону з продажу прав землекористування для проекту (згідно з Рішенням народного комітету провінції Тханьхоа № 2939/QD-UBND від 2 серпня 2018 року). Компанія виконала свої фінансові зобов'язання щодо сплати плати за землекористування та отримала сертифікат на право землекористування. Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища (тепер Департамент сільського господарства та природних ресурсів) з 2019 року координував дії з відповідними підрозділами щодо організації передачі землі на полі акціонерному товариству з нерухомості Ханой Хоанг Зіа.

Хоча держава видала інвестору проєкту сертифікати на право користування землею, домогосподарства, які придбали землю на цій ділянці, ще не отримали червоних книг. Це стало проблемою та турботою для багатьох домогосподарств, оскільки це також стосується багатьох суміжних прав.

Пані НХА, мешканка MBQH 2125, фаза 1, сказала: «Ми багато разів зустрічалися та просили інвестора продовжити процедури видачі червоних книг домогосподарствам, які купили землю, але вони не відповіли. Проживання посеред галасливого міського району міста без червоної книги значно вплинуло на життя та діяльність людей, наприклад, неможливість зареєструвати народження, шлюб або навчання в окрузі».

Родина пані LTG є однією з родин, які придбали землю в MBQH 2125, фаза 1, у формі «договору позики» та побудували будинок у 2022-2023 роках. Її будинок також є однією з багатьох квартир, побудованих неправильно порівняно з заданим проектом. Передня частина будинку не має 4 поверхів та 1 верхнього поверху, а задня частина не має вільного простору. Пані Г. поділилася: «У цьому районі більшість будинків, побудованих до 2024 року, не спроектовані відповідно до затвердженого зразка, тому що на той час вони просто купували землю та будували без будь-яких вказівок, нагляду чи нагадувань з боку інвестора. Багато домогосподарств зараз стурбовані, проектування та щільність забудови будинків неправильні, чи буде спосіб подолати це в майбутньому, щоб заповнити заявку на червону книгу? Через будинки без червоної книги багато прав землекористувачів також обмежені, вони не можуть отримати іпотеку, щоб позичити гроші в банку, а якщо вони хочуть переїхати в зручніше для роботи місце, їм доводиться відкладати це!»

Правові питання та питання відповідальності

Повертаючись до юридичної історії першого етапу проекту MBQH 2125, можливо, суть проблеми полягає у способі реалізації проекту інвестором. Згідно з нормативними актами першого етапу проекту MBQH 2125, інвестор повинен завершити всі будівельні елементи необробленого будинку відповідно до проекту, затвердженого компетентним органом, перш ніж мати змогу продавати його клієнтам, але реальність зовсім інша.

Вид на місто Тхань Хоа згори. Фото: PV

«Відразу після перемоги в аукціоні з продажу прав землекористування, оскільки не було коштів на будівництво будинку в сирому вигляді, акціонерна компанія Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, у співпраці з акціонерною компанією Vietnam Prosperity Investment Group, не будувала будинок в сирому вигляді, але, виходячи з потреби клієнтів у придбанні землі для будівництва будинків, вони проконсультувалися з клієнтами щодо продажу землі у формі «Договору позики». Цей договір позики вимагає конфіденційності інформації», – поділилося домогосподарство, яке придбало землю на цій ділянці.

Деякі домогосподарства додали: «Згідно з угодою з клієнтом, номер лота «кредитного договору» – це номер лота та номер боргу земельної ділянки в проекті. Клієнти, які сплачують повну суму, згідно з домовленістю, отримають від інвестора документи, зокрема: кредитний договір, протокол передачі земельної ділянки, зобов’язання побудувати будинок відповідно до проектних креслень із доданими документами для самостійного будівництва будинку клієнтом. Коли клієнт завершить будівництво чорнового будинку, інвестор прийме його та продовжить дії щодо укладання договору купівлі-продажу та виконає процедури щодо видачі клієнту червоної книги».

Це досить поширена форма «обходу закону», оскільки замість того, щоб будувати сирий будинок і продавати готовий, інвестор продає землю людям через «договір позики», а потім дозволяє людям будувати власний будинок. Така ситуація призводить до двох основних і легко очевидних наслідків: люди не мають повних юридичних документів на продаж землі з інвестором, не мають права власності на землю, за яку вони заплатили; через недбале управління багато домогосподарств не дотримуються будівництва будинків відповідно до затверджених містобудівних проектів, що призводить до багатьох наслідків згодом.

«Відразу після виграшу аукціону з права користування землею, через відсутність фінансування для будівництва будинку-сирцю, акціонерна компанія Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, у координації з акціонерною компанією Vietnam Prosperity Investment Group, не будувала будинок-сирцю, а, виходячи з потреб клієнтів у придбанні землі для житла, проконсультувала клієнтів щодо продажу землі у формі «Договору позики». Цей договір позики вимагає конфіденційності інформації»,...

Це досить поширена форма «обходу закону». Замість того, щоб будувати сирий будинок і продавати готовий, інвестор продає людям землю через «договір позики», а потім дозволяє людям будувати власний будинок...

Пані Л.Т. Т., мешканка MBQH 2125, фаза 1, сказала: «Спочатку, коли замовники починали будувати будинки, інвестор не перевіряв та не контролював, тому багато домогосподарств довільно будували будинки за власними проєктами, не дотримуючись загальних проектних креслень. В останні роки нагляд став суворішим, замовники будували за затвердженим проєктом. Більше того, кожне домогосподарство, починаючи будівництво, повинно сплатити завдаток у розмірі 100 мільйонів донгів, щоб зобов’язатися будувати за проєктом, та 30 мільйонів донгів за управління проєктом та нагляд».

Щільність населення MBQH 2125, фаза 1, наразі досить щільна. Спостереження репортера за деякими рядами будинків на ділянці показують, що деякі домогосподарства будують за проектом, деякі – за неправильним. Багато домогосподарств хвилюють, чи будинок побудований за правильним проектом, чи ні, коли домогосподарства, які купують землю на цій ділянці, отримають червоні книги? «Ми хвилюємося, бо чули, що інвестор не виконує процедури видачі червоних книг клієнтам, оскільки інвестор більше не керує всіма червоними книгами, чи можливо, що активи домогосподарств будуть порушені?» – запитала мешканка пані НТТ.

Під тиском петиції народу та вказівок Провінційного народного комітету, у лютому 2025 року акціонерна компанія Hanoi Royal Real Estate відповіла письмово. В офіційних відправленнях № 03/CV-HNHG від 10 лютого 2025 року та 04/CV-HNHG від 14 лютого 2025 року компанія заявила: «На сьогоднішній день компанія завершила будівництво 570 земельних ділянок із загальної кількості 633 земельних ділянок, які виграли аукціон, і продовжує інвестувати в будівництво решти 63 земельних ділянок». Щодо мобілізації капіталу через «кредитні договори», компанія вважає, що це законна діяльність, що ґрунтується на пункті 3 статті 7 Закону про підприємства 2020 року. Щодо затримки у виконанні робіт, компанія звинуватила «багато факторів, як суб'єктивних, так і об'єктивних, особливо в ситуації, коли пандемія COVID-19 триває, що значно впливає на економіку В'єтнаму загалом та на компанію зокрема». Варто зазначити, що компанія зобов’язалася: «Очікується, що вона завершить видачу сертифікатів на право користування землею домогосподарствам, які відповідають вимогам, у другому кварталі 2025 року».

Проект MBQH 2125 Фаза 1 є типовим прикладом недоліків в управлінні міськими проектами в Тхань Хоа. Той факт, що інвестор не будував сирі будинки відповідно до затвердженого проекту, а використовував форму «продажу землі» через кредитні договори для домогосподарств для будівництва власних будинків, без нагляду та управління під час процесу будівництва, призвів до багатьох наслідків. Через 7 років з початку проекту люди купували землю та оселялися, але досі, після численних пропозицій та петицій, їм не видавали червоні книги, що викликало обурення громадськості.

Останнє зобов'язання інвестора завершити випуск червоних книг у другому кварталі 2025 року є позитивним сигналом, але для забезпечення впровадження відповідно до встановленої дорожньої карти необхідний пильний нагляд з боку органів влади, що сприятиме вирішенню проблем у першому етапі проекту MBQH 2125. У цій ситуації державним органам управління необхідно вжити більш радикальних рішень щодо управління замовленнями на будівництво та інших питань у нових проектах міських районів, щоб уникнути подібних ситуацій у майбутньому.

До Дунга - В'єт Хьонг

Урок 2: Проекти "Клонування" MBQH 2125 фази 1

Джерело: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm