Історія реформи податку на нерухомість не нова. Цей крок з'являється, коли ринок демонструє ознаки перегріву або колапсу. У цей час пропозиція оподаткування майна знову порушується як рішення для стримування спекуляцій та створення сталого джерела доходів до бюджету. Але після кожного раунду обговорення ця тема зникає, коли ринок охолоджується.
Тривалі вагання зумовлені побоюваннями щодо впливу на населення, в той час як середні доходи залишаються низькими, а ціни на житло високими. Ситуація посилюється тиском з боку двох конфліктуючих груп інтересів: тих, хто володіє численною нерухомістю, та робітничого класу, який потребує житла.
За словами професора Дан Хун Во, колишнього заступника міністра природних ресурсів та навколишнього середовища , саме це «суперечність» робить управлінські установи надмірно обережними, через що податкова реформа залишається переважно на рівні теоретичних досліджень, а не конкретних дій. Однак, якщо затримка продовжиться, ринку буде важко повернутися до здорового стану функціонування, коли інвестиційні рішення базуються на реальному грошовому потоці, а не на очікуванні володіння землею та очікування зростання цін.
Цього разу політична рішучість уряду вважається чіткішою, оскільки він розглядає оподаткування як «потужний засіб» для відновлення ринкового порядку. Мета полягає в тому, щоб наблизити сегменти ринку до реального попиту, приборкати спекуляції, наблизити ціни продажу до їхньої справжньої вартості та вивільнити капітал для покупців, які мають реальні потреби в житлі, або тих, хто інвестує у виробництво та бізнес.
Однак, для того, щоб податки були ефективними, необхідною умовою є прозора база даних. Тим часом, протягом багатьох років система інформації про землю та операції залишалася фрагментованою та розпорошеною між різними відомствами. Міністерства, відомства та місцеві органи влади створюють дані відповідно до власних стандартів, без синхронізації, що часто призводить до неточної оцінки активів – ключового фактора при розрахунку податків.
За словами Буй Ван Доаня, директора В'єтнамського інституту досліджень нерухомості, для розробки доцільної податкової політики необхідно почати з «очищення» даних: від прав власності, планування, місця розташування, площі до ринкової вартості та історії транзакцій кожного об'єкта нерухомості.
Оскільки брак даних призведе до широкого заниження вартості активів, що спричинить як втрати доходів, так і створить нерівність між тими, хто дотримується закону, і тими, хто його обходить. Яскравим прикладом є система «дворівневого ціноутворення» – найбільше вузьке місце, що гальмує податкову реформу.
Давньою проблемою є практика угод за «двома цінами». Фактична ціна та ціна, зазначена в нотаріально засвідченому договорі, суттєво відрізняються. Багато об’єктів нерухомості купуються та продаються за цінами, що в 1,5–2 рази перевищують договірну ціну, щоб зменшити податкові зобов’язання. На думку експертів, це явище не лише спотворює ринок, але й унеможливлює розробку податкової політики на основі реальної вартості.
Економіст Ву Дінь Ань проаналізував, що для того, щоб мати справедливий податковий механізм, держава повинна контролювати фактичні ціни купівлі та продажу. Однак, за наявної фрагментованої системи даних, керівний орган майже не в змозі повноцінно контролювати коливання цін, що призводить до труднощів в ефективному застосуванні нової політики.
Експерти загалом погоджуються, що найбільшим «вузьким місцем» сьогодні є не те, чи запроваджувати податки, а те, як зробити так, щоб податок фактично працював на практиці. Для досягнення цього нагальними вимогами є прозорість даних, стандартизована інформація, перевірка справжньої вартості транзакцій та чітка дорожня карта впровадження.
Тільки після усунення цих бар'єрів оподаткування стане важливим інструментом для стабільного та сталого функціонування ринку. І навпаки, якщо питання продовжуватиме потрапляти в замкнене коло «обговорюється, коли гаряче, забувається, коли охолоджується», ринку нерухомості буде важко вийти з дисбалансу попиту та пропозиції, який зберігається вже багато років.
Одним із поширених занепокоєнь на ринку є те, що податок безпосередньо вплине на тих, хто володіє другою нерухомістю. Однак, за словами експертів, метою політики є не охоплення всіх власників кількох об'єктів нерухомості, а радше тих, хто володіє невикористаними або недостатньо використовуваними активами, що призводить до марнотратства та обмеження пропозиції.
Доцент доктор Нгуєн Куанг Туєн підтвердив, що необхідно розрізняти людей, які володіють кількома об'єктами нерухомості для задоволення законних потреб, і тих, хто їх накопичує, чекаючи зростання цін. Для спекулятивних груп оподаткування необхідне, щоб змусити їх або ввести свої активи у використання, або передати їх, тим самим збільшуючи обсяг транзакцій та доповнюючи податкові надходження.
Цей експерт стверджує, що побоювання щодо краху ринку через оподаткування є безпідставними. Розпродаж акцій відбудеться лише серед тих, хто використовує надмірний фінансовий леверидж або займається короткостроковими спекуляціями. Ті, хто має реальні фінансові можливості, не постраждають серйозно.
Певною мірою ринку все ще потрібна спекулятивна діяльність для створення ліквідності. Але спекуляції мають базуватися на прозорій бізнес-діяльності, регульованій податками, а не на накопиченні активів з подальшим їх залишенням бездіяльністю.
Крім того, ще одним ризиком, про який попереджають експерти, що ускладнює впровадження податкової політики, є явище реєстрації нерухомості на ім'я іншої особи. Багато людей володіють великою кількістю нерухомості, але ділять її таким чином, щоб родичі чи знайомі реєстрували її на свої імена, щоб уникнути оподаткування. Це створює значні труднощі у визначенні правильних суб'єктів, які потребують регулювання.
Щоб запобігти цій ситуації, система земельного кадастру, записи та карти мають бути стандартизовані та взаємопов’язані. Коли інформація буде пов’язана, керуючий орган зможе виявляти незвичайні операції, ідентифікувати справжніх власників та боротися з ухиленням від сплати податків.
Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm
