Низький рівень народжуваності та його вплив на ринок нерухомості В'єтнаму

В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) нещодавно опублікувала суперечливий звіт під назвою «Зниження народжуваності та довгостроковий вплив на ринок житла», в якому стверджується, що В'єтнам вступає у фазу, коли демографічні фактори починають впливати на попит на нерухомість. Однак багато хто також стверджує, що в короткостроковій перспективі важливішими є «жорсткі» фактори, такі як ціни на житло, пропозиція та вартість позик.

Згідно з даними VARS, рівень народжуваності у В'єтнамі знизився з 3,8 дитини на жінку у 1989 році до лише 1,91 дитини у 2024 році. У великих містах, таких як Ханой та Хошимін, цей рівень наближається до порогу «дуже низької народжуваності» – нижче 1,3 дитини на жінку. Це означає, що кількість нових домогосподарств, ключового рушійної сили ринку житла, поступово зменшуватиметься в найближчі роки, особливо в сегменті великих квартир, призначених для великих сімей.

VARS прогнозує, що якщо ця ситуація збережеться, В'єтнам може зіткнутися з аналогічним дисбалансом попиту та пропозиції на ринку нерухомості, як і Південна Корея чи Японія, країни, які сильно постраждали від старіння населення та надзвичайно низького рівня народжуваності.

Доктор Фам В'єт Туан, директор Інституту ресурсів та навколишнього середовища, погоджується з прогнозом, заявляючи: «У довгостроковій перспективі на ліквідність нерухомості впливають багато політичних рішень: закони, виробничі витрати, економічні кризи та чисельність населення. Якщо чисельність населення не зростатиме, особливо за низького рівня народжуваності, то попит на житло поступово зменшуватиметься, що призведе до зниження ліквідності».

З іншої точки зору, пані Во Нят Льєу, генеральний директор Академії фінансових технологій нерухомості Propiin, наголосила: «Низький рівень народжуваності — це не лише демографічна проблема, а й ключовий фактор, що змінює структуру ринку нерухомості. Ми часто розглядаємо лише процентні ставки, кредит чи правові аспекти, але демографічні фактори є найглибшими та найдовгостроковішими змінними».

Тим не менш, дані Головного управління статистики показують, що кількість нових домогосподарств у Ханої та Хошиміні все ще зростає на 2-3% на рік. Це свідчить про те, що попит на житло не зник, а «стримується» економічними факторами. За словами пані Фам Тхі Мієн, заступниці директора В'єтнамського науково-дослідного інституту нерухомості (VARS IRE), основною причиною зниження ліквідності є не брак нових домогосподарств, а перевищення цін на житло доступністю. Вона зазначила, що за середньої ціни 75-80 мільйонів донгів/м² у Ханої та 85-89 мільйонів донгів/м² у Хошиміні, квартира вартістю 2-3 мільярди донгів є далеко за межами досяжності групи із середнім рівнем доходу.

Окрім ціни продажу, суттєвою перешкодою також є процентні ставки за іпотекою. Наразі середня процентна ставка коливається від 8% до 12% на рік, при цьому деякі банки пропонують пільгові ставки від 6% до 7% протягом перших кількох років, але це все ще набагато вище, ніж у Японії (1%-2%) чи Сінгапурі (2%-4%). За кредиту в 1,5 мільярда донгів на 30 років під процентну ставку 10% покупцям доведеться платити 15-20 мільйонів донгів на місяць, що перевищує фінансові можливості багатьох молодих сімей.

Крім того, той факт, що багато людей неохоче одружуються рано, призвів до інших потреб у житлі, ніж раніше. «Їм потрібні багатофункціональні простори, де вони можуть як жити, так і працювати, а не цікавляться квартирами з фіксованим плануванням площею 60-70 м²», – сказала пані Льєу.

За словами експертів, для пожвавлення ринку В'єтнаму необхідно одночасно вирішити дві проблеми. Найближчим пріоритетом є збільшення пропозиції доступного житла, зниження процентних ставок за кредитами та вдосконалення процедур кредитування. Довгострокова мета — підготуватися до сценарію старіння населення, низького рівня народжуваності та зміни потреб у житлі. «Якщо ми будемо дивитися лише на демографічні показники та ігнорувати політику та продукти, ми неправильно діагностуємо проблему. Нам потрібне доступне житло та дешевші механізми кредитування», — сказав пан Тран Кхань Куанг, директор компанії з нерухомості Viet An Hoa.

Джерело: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm