Низький рівень народжуваності та його вплив на ринок нерухомості В'єтнаму

В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) нещодавно опублікувала суперечливий звіт під назвою «Зниження народжуваності та довгостроковий вплив на ринок житла», в якому стверджувалося, що В'єтнам вступає в період, коли демографічні фактори починають впливати на попит на нерухомість. Однак багато хто також вважає, що в короткостроковій перспективі важливішими є «жорсткі» фактори, такі як ціни на житло, пропозиція та вартість позик.

Згідно з даними VARS, рівень народжуваності у В'єтнамі знизився з 3,8 дитини на жінку у 1989 році до лише 1,91 дитини у 2024 році. У великих містах, таких як Ханой та Хошимін, рівень наближається до порогу «дуже низької народжуваності» – менше 1,3 дитини на жінку. Це означає, що кількість нових домогосподарств, яка є основним рушієм ринку житла, поступово зменшуватиметься в найближчі роки, особливо в сегменті квартир великої площі, призначених для великих сімей.

VARS прогнозує, що якщо ця ситуація збережеться, В'єтнам може зіткнутися з ризиком дисбалансу попиту та пропозиції на нерухомість, подібно до Південної Кореї чи Японії – країн, які сильно страждають від старіння населення та надзвичайно низького рівня народжуваності.

Д-р Фам В'єт Туан, директор Інституту природних ресурсів та навколишнього середовища, погодився з прогнозом, заявивши: «У довгостроковій перспективі на ліквідність нерухомості впливають багато політичних рішень: закони, виробничі витрати, економічна криза та чисельність населення. Якщо чисельність населення не зростатиме, особливо через низький рівень народжуваності, попит на житло поступово зменшуватиметься, що призведе до зниження ліквідності».

З іншої точки зору, пані Во Нят Льєу, генеральний директор Академії фінансових технологій нерухомості Propiin, наголосила: «Низький рівень народжуваності — це не лише проблема населення, а й ключовий фактор, який змінює структуру ринку нерухомості. Ми часто дивимося лише на процентні ставки, кредит чи законність, але демографічні фактори є найглибшими та найдовгостроковішими змінними».

Однак, дані Головного управління статистики показують, що кількість нових домогосподарств у Ханої та Хошиміні все ще зростає на 2%-3% на рік. Це свідчить про те, що попит на житло не зник, а «стримується» економічними факторами. За словами пані Фам Тхі Мієн, заступниці директора В'єтнамського науково-дослідного інституту нерухомості (VARS IRE), основною причиною зниження ліквідності є не брак нових домогосподарств, а те, що ціни на житло є недоступними. Вона навіла середню ціну 75-80 мільйонів донгів/м² у Ханої та 85-89 мільйонів донгів/м² у Хошиміні, квартира вартістю 2-3 мільярди донгів далеко не доступна для групи із середнім рівнем доходу.

Не лише ціна продажу, але й процентна ставка за іпотечними кредитами також є великою перешкодою. Наразі середня процентна ставка коливається між 8% та 12% на рік, деякі банки пропонують пільги у розмірі 6% та 7% протягом перших кількох років, але це все ще набагато вище, ніж у Японії (1% та 2%) чи Сінгапурі (2% та 4%). З кредитом у 1,5 мільярда донгів на 30 років з процентною ставкою 10% покупець повинен платити 15-20 мільйонів донгів на місяць, що не під силу багатьом молодим сім'ям.

Крім того, той факт, що багато людей не хочуть рано створювати сім'ю, також призводить до різних потреб у житлі. «Їм потрібні багатофункціональні простори, як для життя, так і для роботи, і вони більше не зацікавлені в квартирах площею 60-70 м² з фіксованим плануванням», – сказала пані Льєу.

На думку експертів, щоб розблокувати ринок, В'єтнаму потрібно одночасно вирішити дві проблеми. У короткостроковій перспективі необхідно збільшити пропозицію доступного житла, знизити процентні ставки та вдосконалити процедури кредитування. У довгостроковій перспективі необхідно підготуватися до сценарію старіння населення, низького рівня народжуваності та зміни потреб у житлі. «Якщо ми будемо дивитися лише на демографічні показники та ігнорувати політику та продукти, ми неправильно діагностуємо хворобу. Нам потрібне доступне житло та дешевші механізми кредитування», – сказав пан Тран Кхань Куанг, директор компанії з нерухомості Viet An Hoa.

Джерело: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm