Розрив між доходом і цінами на житло збільшується.
Якщо порівняти темпи зростання доходу на душу населення та темпи зростання цін на житло в період 2014-2025 років, то можна побачити, що розрив збільшується. Середній дохід збільшився з 4,11 млн. донгів на місяць до 8,3 млн. донгів на місяць, що є подвоєнням, що відповідає середнім темпам зростання близько 6,4% на рік.
Тим часом середня ціна квартири зросла з 25 мільйонів донгів/м2 до 75,5 мільйонів донгів/м2, або втричі, зі зростанням понад 12% на рік. Навіть зараз середня ціна житла в Ханої перевищує 80 мільйонів донгів/м2. Таким чином, ціни на житло зростають майже вдвічі швидше, ніж темпи зростання доходів.
Згідно зі статистикою на середину 2025 року, ціна середньої квартири наразі в 27,3 раза вища за річний дохід сім'ї. Це індекс співвідношення ціни житла до доходу (P/I = 27,3). Іншими словами, якщо сім'я нічого не витрачає і використовує весь свій дохід для купівлі будинку, їй знадобиться близько 27 років, щоб накопичити достатньо грошей; а якщо вони витрачають 1/3 свого доходу на розстрочку для купівлі будинку, цей час зросте майже до 80 років. За нинішнього рівня доходів мрія про осідання для більшості працівників, включаючи державних службовців, стає дедалі недосяжною.
Голова ради директорів GP.Invest пан Нгуєн Куок Хіеп заявив, що ціни на житло стрімко зростають.
Виступаючи 4 грудня на форумі «За здоровий та сталий розвиток ринку нерухомості», організованому Ханойським радіо та телебаченням, пан Нгуєн Куок Хіеп, голова ради директорів GP.Invest, заявив, що стрімке зростання цін на житло є не лише перешкодою для покупців, а й потенційним ризиком для всієї економіки . Ринок житла вважається «здоровим та сталим» лише тоді, коли ціна продажу залишається на рівні, до якого можуть отримати доступ люди із середнім рівнем доходу шляхом оплати частинами.
Наразі більшість інвесторів все ще змушені покладатися на банківський кредитний капітал. Згідно зі статистикою Державного банку, до кінця вересня 2025 року обсяг кредитного капіталу, вкладеного в нерухомість, зріс на 19%, а непогашена заборгованість склала понад 4 мільйони мільярдів донгів, що становить 24% від загальної непогашеної заборгованості всієї системи. Тим часом дані за третій квартал 2025 року показали, що рівень операцій з нерухомістю знизився на 13%, з яких лише кількість квартир зменшилася на 15%, а обсяги продажів зростають.
Аналітики стверджують, що якщо ціни зростуть занадто високо, а обсяг транзакцій знизиться, ризик безнадійної заборгованості, «заморожування» ринку та збоїв у грошових потоках інвесторів може поширитися на банківську систему. Таким чином, тиск цінової бульбашки на ринку нерухомості не обмежується одним ринком, а тісно пов'язаний з фінансовою безпекою та макроекономічною стабільністю.
На Форумі було висловлено думки щодо низки недоліків: спекуляції, інфляція цін, маніпуляції з пропозицією, нажива на політиці соціального житла та незбалансована структура сегментів. Багато людей потрапляють у ситуацію, коли «недостатньо багаті, щоб купувати комерційне житло, але й недостатньо бідні, щоб купувати соціальне житло».
Удосконалення інституцій, контроль кредиту, збільшення реальної пропозиції
Голова ради директорів GP.Invest пан Нгуєн Куок Хіеп зазначив, що для здорового розвитку ринку нерухомості необхідна синхронна участь державних органів у коригуванні режиму та політики щодо землі, кредитів та податків для підприємств нерухомості.
Нещодавно уряд зосередився на пілотному впровадженні низки конкретних механізмів та політики для сприяння розвитку соціального житла з метою досягнення 1 мільйона одиниць до 2030 року. Національні збори та уряд мали багато «відкритих» механізмів для збільшення пропозиції та усунення перешкод для ремонту старих квартир у великих містах. Ця політика сприяла покращенню пропозиції на ринку нерухомості.
Однак, впровадження на місцях все ще відбувається повільно, тому необхідний ретельніший контроль та нагляд з боку органів влади всіх рівнів; зокрема, необхідно реально скоротити адміністративні процедури, водночас продовжуючи роботу над механізмами «відкриття» ринку нерухомості в юридичному плані.
Ще одним суттєвим вузьким місцем є рівень цін на землю. Наразі прайс-лист на землю, який очікується в деяких населених пунктах, вищий, місцями до кількох десятків разів, ніж рівень цін 5-річної давнини. Це одна з прямих причин зростання цін на житло. За словами Голови Ради директорів GP.Invest, під час формування прайс-листа на землю необхідно чітко визначити ціну землі для проектів (як основу для розрахунку фінансових зобов'язань та інвестиційних планів) та ціну комерційної землі для угод між людьми, тим самим маючи відповідний механізм коригування, не змушуючи вартість землі ставати остаточним тягарем для покупців житла.
Пані Тран Хонг Нгуєн, заступниця голови Комітету з питань права та правосуддя Національної асамблеї, заявила про необхідність удосконалення законодавчої бази щодо землі, житла та нерухомості.
Пані Тран Хонг Нгуєн, заступниця голови Комітету Національних зборів з питань права та правосуддя, зазначила, що для ретельного врегулювання незвичайних подій на ринку необхідно почати з удосконалення правової бази щодо землі, житла та бізнесу з нерухомістю. Наразі ми впроваджуємо серію документів, що керують Законом про землю 2024 року, Законом про житло та Законом про бізнес з нерухомістю. Це можливість усунути правові прогалини в земельних аукціонах, торгах на проекти, поділі та продажу земельних ділянок, брокерських операціях з нерухомістю та контролі за пропозиціями. Чим чіткіший закон, тим важче маніпулювати ринком.
Заступник голови Комітету Національних зборів з питань права та правосуддя наголосив, що для чіткого виявлення порушень необхідні висновки органів інспекції, експертизи та прокуратури, якщо є ознаки порушень закону. Однак значні коливання цін, що повторюються протягом короткого періоду часу, зосереджені в сферах, де планується реалізувати політику планування, інвестицій в інфраструктуру або великі проекти, є сигналами, що змушують державу здійснювати спеціальний нагляд.
Поряд із вдосконаленням законодавства, ключовим вважається оприлюднення інформації про планування, плани землекористування, хід реалізації проектів, законність проектів та ціни угод. Створення національної бази даних про землю, бази даних про житло та електронної системи транзакцій стане інструментом, який допоможе державі ефективно керувати, одночасно запобігаючи шахрайству та значно обмежуючи діяльність, що призводить до «завищення цін» та завищення цін.
Ще один напрямок діяльності – розвиток реальної пропозиції, особливо сегмента, який задовольняє реальні потреби в житлі. Необхідно розділити типи нерухомості відповідно до потреб людей у кожному сегменті. Коли ринок спирається лише на спекулятивний попит, нерухомість може легко стати каналом для накопичення активів або інструментом купівлі-продажу з метою зміни ситуації, створюючи бульбашки та легко маніпулюючи нею. Тому необхідно сприяти розвитку соціального та комерційного житла за прийнятними цінами, одночасно реформуючи процедури інвестування та землекористування, щоб скоротити час реалізації проектів. Коли пропозиція зросте, ринок матиме більше умов для стабілізації.
Делегати обговорили та проаналізували рішення для здорового та сталого ринку нерухомості.
Щодо кредитної політики, аналіз, проведений на форумі, показав, що багато банків приймають великі капітальні виплати для проектів, заснованих на земельних іпотеках з високою оцінкою нерухомості, що призводить до подальшого зростання цін на землю. Покупці нерухомості для інвестицій можуть позичати кошти за плаваючими процентними ставками, але через швидке зростання цін вони все ще погоджуються на високі процентні ставки, створюючи спіральний ефект: чим вища ціна, тим сильніші спекуляції, тим більше кредитів надходить у нерухомість.
Деякі кредитні установи досі не розмежували чітко позики на житло та позики на інвестиції, що призводить до того, що пріоритетне джерело капіталу насправді не спрямовується на реальні потреби в житлі. Багато думок свідчать про те, що банки повинні розділяти критерії для позик на купівлю житла та купівлю житла для інвестицій; враховувати коефіцієнт безпеки капіталу для підприємств нерухомості, застосовувати бар'єри до проектів, які позичають забагато порівняно з власним капіталом; водночас ретельніше вивчати критерії випуску корпоративних облігацій, щоб змусити інвесторів ретельно обмірковувати залучення капіталу.
З аналізу, проведеного на форумі, видно, що боротьба з «аномальним» явищем на ринку нерухомості не може спиратися на один єдиний захід. Ринок є справді здоровим та стійким лише тоді, коли інституції чіткі, кредити розподіляються розумно, дані прозорі, пропозиція суттєво зростає, а спекуляції контролюються достатньо сильними правовими та фінансовими інструментами. У цей час мрія про осідання вже не є недосяжною.
Джерело: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
Коментар (0)