Замкнене кредитне коло вирішує «тупикову ситуацію» на ринку нерухомості?

Після чотирьох знижень операційних процентних ставок з початку року, Державний банк В'єтнаму (SBV) сигналізував про зміну політики від обережного до контрольованого послаблення. Однак для компаній у сфері нерухомості питання процентної ставки не таке важливе, як те, чи мають вони доступ до капіталу.

коло довіри, тісне та безпечне для ринку нерухомості, зображення 1 — Економіст , доктор Нгуєн Трі Хієу

Нещодавно з'явилася пропозиція просувати кредитування нерухомості у формі «замкнутого кола». Відповідно, банківська галузь може вивчати та впроваджувати пакети кредитування нерухомості для певних цінових сегментів (середнього та нижчого). Кредит буде надаватися у замкнутому колі, при цьому банк контролюватиме 100% грошового потоку (банк - покупець житла - інвестор - банк).

Завдяки цьому рішенню інвестори зазнають невеликих збитків при зниженні цін продажу, але вивільнять запаси. Кажуть, що це рішення допомагає вирішити житлову проблему людей з великим потенціалом та капіталом, допомагаючи банкам вибірково видавати кредити з контролем ризиків...

Однак економіст доктор Нгуєн Трі Х'єу вважає, що необхідно переглянути реальність ринку нерухомості з точки зору взаємовідносин між трьома сторонами: банками, інвесторами та покупцями житла. Він зазначає, що в США банки надають позики покупцям житла лише після завершення проекту, і банк може оцінити вартість, щоб клієнти мали гроші для оплати інвесторам.

«У В’єтнамі це більш креативно, але дещо небезпечно, тобто інвестори закликають покупців житла вносити депозити та платити відповідно до прогресу. Це означає, що інвестори позичили гроші в банках для розвитку майбутніх проектів, але водночас все ще отримують гроші з покупців житла. Коли у них багато грошей, інвестори використовують їх для фінансування інших проектів. Інвестори, які «ловлять рибу двома руками», спричинять ризик того, що проект не буде завершено, тоді як покупці житла вже заплатили гроші», – проаналізував експерт.

Відповідно, доктор Нгуєн Трі Х'єу порушив питання про те, як контролювати грошові потоки, щоб зрештою покупець житла мав будинок, банк отримував гроші, а інвестор завершував проєкт та отримував прибуток. Він зазначив, що насправді у В'єтнамі досі немає механізму замкнутого кредитного циклу, оскільки під час реалізації проєкту виникає багато проблем.

«Просте рішення полягає в тому, що за кожен проєкт, сформований у майбутньому, коли покупці житла сплачуватимуть, вони повинні будуть сплачувати безпосередньо банку, щоб вирахувати з непогашеного боргу інвестора проєкту. Хоча власник проєкту має заставу, оскільки проєкт, сформований у майбутньому, її вартість поступово зменшуватиметься, коли нерухомість буде продана покупцям житла, і її вартість вираховуватиметься з початкового майна, що знаходиться у власності банку. Тому банк погоджується на зниження ціни застави лише тоді, коли непогашений борг відповідно зменшиться», – сказав експерт.

Д-р Нгуєн Трі Х'єу зазначив, що поточна проблема «блокування» кредитів на нерухомість полягає в тому, що банки не можуть контролювати грошові потоки, тому вони не наважуються видавати позики в умовах замороженого ринку нерухомості. Відповідно, він запропонував 3 рішення для розблокування кредитів на нерухомість.

По-перше, не слід знижувати чинні стандарти кредитування нерухомості. Бізнесу все ще необхідно розраховувати та забезпечувати рух грошових коштів, коефіцієнти прибутку та коефіцієнти фінансового левериджу.

По-друге, підприємства-позичальники повинні реструктуризувати свої фінансові системи та грошові потоки, щоб мати змогу погасити свої борги.

По-третє, має бути спеціальна програма позик для підтримки соціального житла, подібна до пакету на 30 000 мільярдів донгів, який був запроваджений, підтримуючи підприємства у наданні продуктів, що відповідають потребам більшості суспільства.

Джерело