سستی اپارٹمنٹس ایک ممکنہ طبقہ ہیں جو سرمایہ کاروں کے منتظر ہیں۔

حقیقی ضروریات سے بڑی مانگ

Savills کے مطابق، 2019-2023 کی مدت میں، ہنوئی میں جائیداد کی قیمتوں میں اوسطاً 6%/سال اور ہو چی منہ شہر میں 3%/سال اضافہ ہوا، جب کہ ذاتی آمدنی میں بالترتیب صرف 4% اور 3% کا اضافہ ہوا۔ یہ بڑھتا ہوا فرق بہت سے لوگوں کے لیے گھر کی ملکیت کو پہلے سے کہیں زیادہ مشکل بنا دیتا ہے۔ اس کے علاوہ قانونی رکاوٹیں، ڈویلپرز کے مسائل اور ہاؤسنگ سپورٹ پالیسیوں کے اجرا میں تاخیر نے صورتحال کو مزید پیچیدہ بنا دیا ہے۔

ایک پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اکثر متنوع طبقہ ہوتا ہے، خاص طور پر کلاس B اور C مصنوعات۔ تاہم، ہنوئی اور ہو چی منہ شہر دونوں میں، اس قسم کے مکانات کی فراہمی میں شدید کمی ہے۔ ہر سال تقریباً 50,000 اپارٹمنٹس کی مانگ، خاص طور پر درمیانی آمدنی والے افراد اور نوجوان گھرانوں کی، پوری طرح پوری نہیں ہو سکی ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کے حصے کی سرگرمیاں (تصویر: سیولز)

Savills میں ریسرچ اور S22M کی ڈائریکٹر محترمہ Giang Huynh کے مطابق، ہو چی منہ سٹی اور پڑوسی صوبوں جیسے کہ بن ڈونگ، ڈونگ نائی اور لانگ این دونوں کو رہائش کی فراہمی کی کمی کا سامنا ہے۔ مستقبل قریب میں، ہو چی منہ شہر میں اعلیٰ درجے کے منصوبوں میں اضافہ دیکھا جائے گا، جبکہ سستی رہائش کی فراہمی محدود ہے۔

اس کے برعکس، ہنوئی کلاس بی کے منصوبوں کو تیار کرنے پر توجہ دے گا۔ یہ عدم توازن بہت سے عوامل کی وجہ سے ہے، بشمول آمدنی میں اضافہ، زمین کا محدود فنڈ اور زمین کی زیادہ لاگت کے ساتھ ساتھ نئے ترقیاتی منصوبوں کو لائسنس دینے میں پیچیدہ انتظامی طریقہ کار۔

بنیادی ڈھانچے میں عوامی سرمایہ کاری کے ساتھ جی ڈی پی کا تقریباً 6% حصہ ہے، حکومت سڑکوں، پلوں، ہوائی اڈوں اور بندرگاہوں کی تعمیر جیسے بہت سے بڑے منصوبوں کو نافذ کر رہی ہے۔ اسی وقت، محترمہ گیانگ نے کہا کہ نظرثانی شدہ اراضی قانون نے ان منصوبوں کے نفاذ کے لیے مزید سازگار حالات پیدا کیے ہیں۔

ان منصوبوں کا بنیادی مقصد صوبوں اور شہروں کے درمیان ٹرانسپورٹ روابط کو بہتر بنانا، جغرافیائی فاصلے اور سفر کے اوقات کو کم کرنا ہے، خاص طور پر شہری مراکز اور مضافاتی علاقوں کے درمیان۔ اس سے سماجی و اقتصادی ترقی میں آسانی ہوگی اور سرمایہ کاری کو راغب کیا جائے گا۔

"پبلک ٹرانسپورٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ (TOD) ماڈل، عام طور پر میٹرو سسٹم، ٹریفک کے مسائل کو حل کرنے اور رہائش فراہم کرنے میں کارگر ثابت ہوا ہے۔ میٹرو لائنوں کے ارد گرد کے علاقوں کو ترقی دینے پر توجہ مرکوز کرنے سے، تعمیراتی کثافت میں اضافہ ہوتا ہے، سفر اور علاقوں کے درمیان رابطے کے لیے سازگار حالات پیدا ہوتے ہیں۔ ساتھ ہی ساتھ، میٹرو لائنوں کے ساتھ زمین کے فنڈز کا فائدہ اٹھانے سے بھی لوگوں کو زیادہ سرمایہ کاری کے مواقع پیدا کرنے میں مدد ملتی ہے۔" Savills ماہر.

TOD ماڈل سستی رہائش کی ترقی کے لیے ایک معاون ہے۔

ماہر Giang Huynh نے کہا کہ زمینی فنڈز اور شہری اخراجات پر دباؤ کو کم کرنے کے لیے، ہنوئی اور ہو چی منہ شہر کا مقصد شہری علاقوں کو پڑوسی صوبوں جیسے کہ بن ڈونگ اور باک نین تک پھیلانا ہے۔ ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے میں بھاری سرمایہ کاری نے اس عمل کو آسان بنایا ہے، جس سے مضافاتی علاقوں کو سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کے لیے زیادہ پرکشش بنا دیا گیا ہے۔

پالیسی پش

Savills کے ماہرین کا یہ بھی ماننا ہے کہ نئے قوانین جیسے کہ لینڈ لا 2024، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 اور ہاؤسنگ لاء 2023 کے نفاذ سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیاں آنے کی امید ہے۔ یہ نئے قانونی ضوابط زمین کے استعمال کی کارکردگی کو بہتر بنانے، انتظامی طریقہ کار کو آسان بنانے اور سرمایہ کاروں کے لیے مارکیٹ میں شرکت کے لیے مزید سازگار حالات پیدا کرنے کا وعدہ کرتے ہیں۔

"خاص طور پر، ہاؤسنگ قانون 2023 نے مکانات کی خرید و فروخت کے عمل کو آسان بنایا ہے، اور ساتھ ہی ساتھ غیر ملکی گھروں کی ملکیت کے بارے میں واضح ضابطے بھی فراہم کیے ہیں۔ اس کے مطابق، غیر ملکی کسی عمارت میں اپارٹمنٹس کی کل تعداد کے 30% تک اور ایک وارڈ میں 250 سے زیادہ مکانات کے مالک ہو سکتے ہیں۔ ملکیت کی مدت 50 سال ہے، تاہم، غیر ملکیوں کو شادی کی صورت میں بڑھایا جا سکتا ہے۔ مستقل طور پر مکان رکھنے کی اجازت ہے،" محترمہ گیانگ نے حوالہ دیا۔

مکانات کی کمی کو دور کرنے اور زمین کی قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے، 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون نے 31 جنوری 2025 سے بڑے شہروں میں زمین کی ذیلی تقسیم پر پابندی متعارف کرائی ہے۔

مزید برآں، کمرشل پراجیکٹس کے لیے 20 فیصد اراضی کے رقبے کو محفوظ کرنے کے لازمی ضابطے کو ختم کر دیا گیا ہے، جس سے سرمایہ کاروں کے لیے اس علاقے کو سماجی رہائش کی تعمیر میں تبدیل کرنے کے مواقع کھلے ہیں۔ سوشل ہاؤسنگ کے سرمایہ کار بہت ساری پرکشش ترغیبات سے لطف اندوز ہوں گے جیسے زمین کا مفت استعمال، زمین کا کرایہ نہیں اور ترجیحی شرح سود کے ساتھ قرضوں تک رسائی کا موقع۔

سماجی رہائش بھی سرمایہ کاروں کے لیے زرخیز زمین ہے۔

Savills نے یہ بھی کہا کہ مناسب رہائش اور لوگوں کی استطاعت کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے، ہمیں ایک جامع حل کی ضرورت ہے، جس میں سرکاری اور نجی دونوں شعبوں کی طاقتوں کو ملایا جائے۔ کوئی ایک جماعت اس مشکل مسئلے کو حل نہیں کر سکتی۔

محدود ریاستی بجٹ اور بلند شرح سود کے تناظر میں سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی فنانسنگ میں بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ نجی شعبے کو ان پٹ لاگت پر مہنگائی کے دباؤ کا بھی سامنا ہے۔ اس لیے دونوں فریقوں کے درمیان موثر تعاون کی اشد ضرورت ہے۔

عالمی کاربن میں کمی کے اہداف بھی اس مسئلے میں فوری اضافہ کرتے ہیں۔ سستی رہائش فراہم کرنے والے ان اہداف کو موجودہ جائیدادوں کی تزئین و آرائش یا غیر موزوں جائیدادوں، جیسے خالی دفاتر یا شاپنگ مالز، سازگار قواعد و ضوابط اور منصوبہ بندی کی مدد سے تبدیل کر کے حاصل کرنے میں مدد کر سکتے ہیں۔ اس کے علاوہ، کثافت میں اضافہ اور موثر منصوبہ بندی سستی رہائش فراہم کرنے میں کلیدی کردار ادا کرے گی۔

شہری حکومت کو زمینداروں کو نئے پائیدار رہائشی علاقے بنانے کے لیے مل کر کام کرنے کے لیے مضبوط ترغیبات ہونی چاہئیں۔ زمین کا زیادہ سے زیادہ فائدہ اٹھا کر، اسے مشترکہ سہولیات اور سبز جگہوں کے ساتھ ملا کر، ہم تیزی سے بڑھتے ہوئے مکانات کے مسئلے کو جزوی طور پر حل کر سکتے ہیں۔ حکومت اور سرمایہ کاروں کے درمیان قریبی ہم آہنگی ان خیالات کو عملی جامہ پہنانے کی کلید ہوگی۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html