'ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں دلچسپی گروپوں کے اثرات کی وجہ سے غیر معمولی اضافہ'

ہنوئی کے کچھ علاقوں میں موجودہ اپارٹمنٹ کا بلبلہ مستقبل قریب میں پھٹ جائے گا - تصویر: NAM TRAN

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے یکم اگست کو ہنوئی میں Nong Thon Ngay Nay Newspaper اور Dan Viet کے زیر اہتمام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے نئے مواقع کے سیمینار میں اس بات کی تصدیق کی، عین اس وقت جب زمین، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق تین قوانین نافذ ہوئے۔

اپارٹمنٹ کا بلبلہ پھٹ جائے گا۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے لیکن اصل لین دین زیادہ نہیں ہے۔ یہ بے ایمان قیاس آرائی کرنے والوں کے ایک گروپ کی وجہ سے قیمتوں میں اضافہ ہو سکتا ہے۔

"ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں غیر معمولی اضافے کی وجہ جزوی طور پر سپلائی کی شدید کمی ہے، جس میں کوئی نیا پروجیکٹ نہیں ہے، صرف پرانے پروجیکٹوں پر عمل کیا جا رہا ہے۔

"کمزور سپلائی اور ناقص معیار دونوں کے ساتھ، سستی رہائش کی مانگ زیادہ ہے لیکن مارکیٹ میں سپلائی نہیں ہے۔ یہاں تک کہ رسد کی کمی کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی مانگ بھی پوری نہیں ہو پاتی،" مسٹر ڈنہ نے مزید کہا۔

وہ امید کرتا ہے کہ آنے والے وقت میں، بہت سے منصوبوں کو حل کیا جائے گا، اور مارکیٹ کی فراہمی زیادہ پرچر اور زیادہ متنوع ہو جائے گا. اس سے طلب اور رسد کے درمیان فرق کم ہوگا اور مارکیٹ میں قیمتوں میں اضافے کا دباؤ کم ہوگا۔

آنے والے وقت میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں کی پیشن گوئی کرتے ہوئے، مسٹر ڈِن نے کہا کہ اب سے سال کے آخر تک، ہنوئی کی مارکیٹ میں اپارٹمنٹس کے بہت سے نئے منصوبے نظر آئیں گے، اور نئے منصوبوں سے کئی ہزار مزید پروڈکٹس ہوں گے۔

جہاں تک قیمتوں کی فروخت کا تعلق ہے، کوئی بھی علاقہ جس نے حال ہی میں بلبلے کا تجربہ کیا ہے وہ یقینی طور پر کم ہو جائے گا اور قیمتیں کم ہو جائیں گی۔ لیکن عام رجحان یہ ہے کہ جب مارکیٹ ان پٹ عوامل جیسے زمین کی قیمتیں اور سائٹ کلیئرنس کے معاوضے میں اضافہ ہوتا ہے تو اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم نہیں ہوں گی۔

اس کے علاوہ پراجیکٹ لائسنسنگ پہلے کی طرح آسان نہیں ہے۔ صرف اہل سرمایہ کار ہی پروجیکٹ کر سکتے ہیں۔ جب طلب اور رسد میں بتدریج توازن آجائے گا تو اپارٹمنٹ کی قیمتوں کا تعین طلب اور رسد سے کیا جائے گا۔

یکم اگست کی صبح ہونے والی بحث کا جائزہ - تصویر: B.NGOC

تین قوانین نافذ، کیا اب اہل علاقہ غلطیاں کرنے سے نہیں ڈریں گے؟

سیمینار میں، بہت سے ماہرین اور منتظمین نے تبصرہ کیا کہ تینوں قوانین کے واضح قانونی ضوابط کے ساتھ جو ابھی نافذ ہوئے ہیں، سینکڑوں رئیل اسٹیٹ منصوبوں کے مسائل حل ہو جائیں گے۔ مقامی حکام اب ہر منصوبے کے مسائل کو حل کرنے کے طریقہ کار کو انجام دیتے ہوئے غلطی کرنے سے نہیں ڈریں گے۔

مسٹر ڈاؤ ٹرنگ چن کے مطابق - منصوبہ بندی اور زمینی وسائل کی ترقی کے محکمہ کے ڈائریکٹر، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت ، 3 قوانین (زمین کا قانون، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس قانون) کی جلد منظوری سے کئی مسائل حل ہو جائیں گے، جن میں زمین کی قیمت کا تعین اور زمین کی مالیاتی ذمہ داریوں کے نفاذ میں مسائل شامل ہیں۔

مسٹر چن نے بتایا کہ 2003 کے اراضی قانون کے نفاذ کے بعد سے، ایسے منصوبے تھے جو 20 سالوں سے حل کیے بغیر پھنسے ہوئے تھے۔ جب 2013 کا اراضی قانون نافذ ہوا تو بہت سے علاقے پھنس گئے کیونکہ وہ زمین کی قیمتوں کا تعین نہیں کر سکے۔ بہت سے مقامی اہلکار غلطیاں کرنے سے ڈرتے تھے اور ایسا کرنے کی ہمت نہیں رکھتے تھے۔ 2024 کا زمینی قانون، جو ابھی نافذ ہوا ہے، ان مسائل کو حل کرے گا۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے محکمہ زمین کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر لی وان بن نے کہا کہ یہ واضح کرنا ضروری ہے کہ کیا رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کی موجودہ مشکلات قانونی پالیسیوں کی وجہ سے ہیں جو منصوبوں کو لاگو ہونے سے روکتی ہیں، یا اس وجہ سے کہ عمل درآمد کا عمل ضوابط کے مطابق نہیں ہے۔

"میرے خیال میں دوسرا حصہ زیادہ مشکل ہے۔ اگر ہم اسے ترتیب وار اور ضوابط کے مطابق کرتے ہیں، تو ہمارے پاس سرمایہ کاری کا منصوبہ ہونا چاہیے، ایک سرمایہ کار کا انتخاب کرنا چاہیے، اور زمین مختص کرنے کے لیے آگے بڑھنا چاہیے۔ زمین مختص کرنے کا فیصلہ ہونے کے بعد، ہمیں فیلڈ میں زمین مختص کرنے سے پہلے مالی ذمہ داریاں پوری کرنی ہوں گی، زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ دیا جائے گا، اور پھر منصوبے کی تعمیر کی جائے گی۔

لیکن ماضی میں بہت سے پراجیکٹس نے ترتیب سے اقدامات نہیں کیے تھے۔ جیسے ہی زمین مختص کرنے کا فیصلہ کیا گیا، پروجیکٹ کو گروی رکھ دیا گیا، اور مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے سے پہلے زمین فروخت کر دی گئی۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ یہ صحیح طریقے سے نہیں کیا گیا تھا،" مسٹر بنہ نے زور دیا۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، ویتنام بینکنگ ایسوسی ایشن کے نائب صدر اور جنرل سیکرٹری جناب Nguyen Quoc Hung نے بھی یہ واضح کرنے کی ضرورت پر زور دیا کہ آیا بہت سے منصوبوں کی موجودہ مشکلات میکانزم کی وجہ سے ہیں یا عمل اور طریقہ کار کے غلط نفاذ کی وجہ سے نہیں۔ طریقہ کار کے ساتھ مسائل کو حل نہیں کیا جا سکتا کیونکہ وہ قانونی ضوابط کے مطابق نہیں ہیں۔

مسٹر ہنگ نے یہ بھی اعتراف کیا کہ ماضی میں خود کاروباروں کی غلطیوں، میکانزم، اور یہاں تک کہ بینکوں کی جانب سے کافی قانونی دستاویزات کے بغیر پراجیکٹس کو قرض دینے کی وجہ سے مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، جس کی وجہ سے اثاثوں کی ایک بڑی تعداد بیک لاگ ہو گئی۔

ماخذ: https://tuoitre.vn/gia-chung-cu-ha-noi-tang-bat-thuong-do-tac-dong-cua-nhom-loi-ich-20240801115336803.htm