 |
| 4 اکتوبر کو Batdongsan.com.vn کی طرف سے شائع کی گئی Q3/2023 رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے لین دین کی طلب اور خریدار کی نفسیات کے لحاظ سے مثبت اشارے دکھائے ہیں۔ (ماخذ: تعمیر اخبار) |
3 اہم اشارے جو ریورسل پوائنٹ کا اشارہ دیتے ہیں۔
رپورٹ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے 3 بنیادی اشارے ہیں جو پہلے پیش گوئی کے رجحان سے مطابقت رکھتے ہیں۔
سب سے پہلے ، بینک کی شرح سود کے حوالے سے، اگر 2008-2012 کے عرصے میں، مارکیٹ کو بینک کی شرح سود کو ایڈجسٹ کرنے کے آثار ظاہر کرنے میں 4 سال لگے، اس عرصے میں، 2023 کی پہلی سہ ماہی سے، اسٹیٹ بینک نے آپریٹنگ سود کی شرحوں کو کم کرنے کے لیے 2 ایڈجسٹمنٹ کی ہیں، جس کے بعد شرح سود کی کئی اقسام میں کمی کی گئی ہے۔
دوسرا، کریڈٹ کی ترقی پر. 2012 کی کہانی پر نظر ڈالیں تو کریڈٹ گروتھ 20% سے کم ہو کر 7% ہو گئی جب کہ افراط زر 8% تک پہنچ گیا۔ 2013 میں کریڈٹ گروتھ بڑھ کر 12% اور افراط زر 6% ہو گیا۔ کریڈٹ میں نرمی کے سال میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے فوری طور پر الٹ جانے کے آثار دکھائے۔ موجودہ مارکیٹ کے تناظر میں، 2023 کے آغاز سے، اسٹیٹ بینک نے 2022 میں 14 فیصد کے مقابلے میں، 2023 کے پورے سال کے لیے 14-15 فیصد کے لیے قرضے کی شرح نمو پر مبنی ہے، یہ ایک مثبت اشارہ ہے۔
تیسرا، رئیل اسٹیٹ پالیسی پر۔ 2008 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی میں کمی آئی، لیکن یہ 2013 تک نہیں تھا کہ مارکیٹ سپورٹ پالیسیاں جیسے کہ 30,000 بلین VND سپورٹ پیکج اور نظرثانی شدہ لینڈ لا کا نفاذ متعارف کرایا گیا۔ 2022 میں، مارکیٹ میں دوبارہ سست روی کا سامنا کرنا پڑا کیونکہ کریڈٹ سخت ہو گیا تھا، شرح سود میں اضافہ ہوا تھا، اور لیکویڈیٹی میں کمی آئی تھی۔
تاہم، 2022 کے آخر سے، حکومت نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے اقدامات کو مسلسل نافذ کیا ہے جیسے کہ 120,000 بلین VND سپورٹ پیکج، کاروباروں کے لیے بانڈ کی ادائیگیوں کے دباؤ کو کم کرنے میں مدد کے لیے حکمنامہ 08، قرارداد 33 جو کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو کھولنے میں تعاون کرتی ہے، Decree 5 کو کمیٹی کی اجازت دے سکتی ہے۔ فروخت کے لیے پلاٹ وغیرہ میں تقسیم
مندرجہ بالا اشارے کے تجزیے کی بنیاد پر، رپورٹ اب بھی اس رائے کو برقرار رکھتی ہے: "ریئل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 کی دوسری سہ ماہی سے چوتھی سہ ماہی کے ارد گرد بحال ہونے کا امکان ہے"۔
زمین کا حصہ: جنوب میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے، شمال میں مسلسل اضافہ ہوتا ہے۔
Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار کے مطابق، زمین کی قیمت کے اشاریہ میں 2018 سے ملک بھر میں اب تک مستحکم اضافہ برقرار ہے لیکن 2023 میں مخصوص علاقوں اور علاقوں کے درمیان فرق کرنے کا رجحان ہے۔
2018 کی پہلی سہ ماہی سے 2023 کی تیسری سہ ماہی تک طویل عرصے کے بعد، جنوب میں زمین کی فروخت کی قیمت میں 71% اور شمال میں 54% اضافہ ہوا۔ اس طرح، پچھلے 5 سالوں میں، جنوب میں زمین کی اوسط قیمت میں اضافہ شمال کے مقابلے میں زیادہ تھا۔
تاہم، صرف 2023 پر غور کریں، دونوں خطوں میں زمین کی قیمتوں نے مختلف رجحانات دکھائے ہیں۔ شمال میں زمین کی فروخت کی اوسط قیمت میں اضافے کا رجحان برقرار ہے، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں 2022 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں 4.9 فیصد اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، جنوب میں زمین کی قیمتوں کے چارٹ نے گزشتہ سال کے آخر سے 26.2 فیصد تک کمی کے آثار دکھائے ہیں۔
شمال کے عام صوبوں نے 2018 کی پہلی سہ ماہی سے لے کر 2023 کی تیسری سہ ماہی تک طویل عرصے کے دوران زمین کی قیمتوں میں مستحکم اضافہ دیکھا، جس میں ہائی فونگ (128% تک)، کوانگ نین (44%)، ہنگ ین (36%)، اور Bac Ninh (20% تک) شامل ہیں۔
جنوب میں، بن دوونگ نے 2018 کے آغاز کے مقابلے میں زمین کی قیمتوں میں 147 فیصد اضافہ کیا ہے، جو کہ خطے میں زمین کی قیمتوں میں بہترین شرح نمو کو برقرار رکھنے والے صوبوں میں سے ایک ہے۔ لانگ این ، با ریا-ونگ تاؤ، ڈونگ نائی جیسے دیگر علاقوں میں زمین، اگرچہ حال ہی میں فروخت کی قیمتوں میں کمی آئی ہے، مجموعی طور پر گزشتہ 5 سالوں میں، اس نے اب بھی بالترتیب 89%، 64% اور 60% کی قیمتوں میں اضافہ حاصل کیا ہے۔
کم عروج والی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں فرق ہے۔
سال کے آغاز سے، ملک بھر میں کم عروج والی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ لین دین کے حجم میں کمی کے ساتھ سست رہی ہے۔ Batdongsan.com.vn کی تیسری سہ ماہی 2023 کی رپورٹ کے مطابق، سروے میں حصہ لینے والے 57% بروکرز نے کہا کہ کم بلندی والی رئیل اسٹیٹ مصنوعات کے لین دین میں 50% سے زیادہ کمی واقع ہوئی ہے، 28% نے تبصرہ کیا کہ لین دین میں 10% - 50% کی کمی واقع ہوئی ہے۔
جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے تبصرہ کیا کہ موجودہ وقت میں خریداروں کے لیے قیمت سب سے بڑی رکاوٹ ہے کیونکہ کم عروج والی ریئل اسٹیٹ کی اقسام کی قیمتیں لوگوں کی اوسط آمدنی سے کہیں زیادہ ہوتی ہیں اور زیادہ قیمت والی مصنوعات خریدنے کے لیے قرض لینا مشکل ہوتا ہے۔
2023 کی تیسری سہ ماہی میں ٹاؤن ہاؤسز کی فروخت کی اوسط قیمت ہنوئی میں VND 333 ملین/m2، اور ہو چی منہ سٹی میں VND 209 ملین/m2 ہے۔
مسٹر ڈنہ من ٹوان نے کہا کہ ہر کم بلندی والے رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ کا رجحان اور بحالی کی صلاحیت مختلف ہے۔ خاص طور پر، ٹاؤن ہاؤس اب بھی خاموش ہیں کیونکہ میکرو اکانومی کے اثرات اور CoVID-19 کے بعد کی وبائی بیماری کی وجہ سے سیاحت اور خوردہ سرگرمیاں مضبوطی سے نہیں بڑھی ہیں۔
Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ وسطی شہری علاقوں میں ٹاؤن ہاؤسز میں دلچسپی کی سطح تقریباً ہموار رہی ہے، جبکہ ساحلی سیاحتی صوبوں میں وسطی، شمالی اور جنوبی علاقوں میں، 2021 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں بالترتیب 11%، 22% اور 41% کی کمی واقع ہوئی ہے۔
 |
| سال کے آغاز سے، ملک بھر میں کم عروج والی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ لین دین کے حجم میں کمی کے ساتھ زوال کا شکار ہے۔ (ماخذ: ڈین ویت) |
دریں اثنا، مضافاتی شہری علاقوں میں ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز مستقبل کے بنیادی ڈھانچے کے نیٹ ورک کی بدولت شہری علاقوں کو مضافات اور پڑوسی علاقوں تک پھیلانے کے رجحان کی حمایت کرنے کے لیے کافی ممکنہ ہیں۔ بہت سے مضافاتی شہری علاقوں میں حالیہ برسوں میں ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کی قیمتوں میں اچھا اضافہ دیکھنے میں آیا ہے، جیسے کہ Starlake Urban Area، Ciputra، Mailand Hanoi City، Vinhomes Riverside، ParkCity، Ecopark (Hanoi) فی سال 20%، 30% سے زیادہ کے اضافے کے ساتھ؛ Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار کے مطابق، Swan Bay Urban Area، Eco Village Saigon River، Mizuki Park (Ho Chi Minh City) ہر سال قیمتوں میں 20% سے زیادہ اضافے کے ساتھ۔
نجی مکانات کے لیے، ہنوئی میں دلچسپی کی سطح اور پوچھنے والی قیمتیں مستحکم رہتی ہیں، کیونکہ اس قسم کی جائیداد حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہے، اس لیے مانگ ابھی بھی برقرار ہے۔ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، بہت سے اضلاع جیسے کہ تائے ہو، ہائی با ٹرنگ، ڈونگ دا، ہوانگ مائی، اور ہا ڈونگ میں نجی مکانات کی مانگی قیمتوں میں 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں اب بھی 4% - 9% اضافہ ہوا ہے۔ دلچسپی کی سطح بھی ہانو کے کچھ اضلاع میں 2% - 3% تک بڑھی ہے۔
ہو چی منہ شہر میں، فروخت کی قیمتیں اور نجی گھروں میں دلچسپی کم ہو رہی ہے، لیکن 2022 کی تیسری سہ ماہی کے مقابلے میں یہ کمی 10% سے زیادہ نہیں ہے۔
اپارٹمنٹ کی سرمایہ کاری تقریباً 12.5%/سال کا اوسط منافع حاصل کرتی ہے۔
رپورٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ اپارٹمنٹس رئیل اسٹیٹ کی وہ قسم ہے جو پچھلے سال مارکیٹ کے منفی اثرات سے سب سے کم متاثر ہوئی ہے کیونکہ یہ قسم حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہے۔ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی سطح نے بحالی کے آثار دکھائے ہیں، جس میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں اپارٹمنٹس خریدنے کی مانگ میں 1% اور کرایے میں 6% اضافہ ہوا ہے۔ جن میں سے 2 سے 4 بلین VND کے اپارٹمنٹس کو سب سے زیادہ تلاش کیا جاتا ہے۔
2023 میں، اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں زیادہ تبدیلی نہیں آئی، صرف ہنوئی میں 1% - 5% سے تھوڑا سا اضافہ ہوا اور ہو چی منہ شہر میں تقریباً کوئی تبدیلی نہیں ہوئی۔ تاہم، 2015 سے اب تک طویل مدت میں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں اضافے کا اشاریہ لوگوں کی آمدنی میں اضافے کی شرح سے تجاوز کر گیا ہے۔ 8 سال کے بعد، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں بالترتیب 82% اور 56% اضافہ ہوا، جب کہ شہری علاقوں کے لوگوں کی آمدنی میں صرف 39% اضافہ ہوا۔
مسٹر لی باو لانگ - Batdongsan.com.vn کے اسٹریٹجی ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا: "لوگوں کے لیے ایک اپارٹمنٹ خریدنا مشکل ہوتا جا رہا ہے جب آمدنی میں اضافے کی شرح مکان کی قیمت میں اضافے کی شرح کے ساتھ نہیں رہ سکتی۔ مستقبل میں، بنیادی اپارٹمنٹ کے منصوبوں کی قیمتیں بھی زیادہ ہوں گی کیونکہ سرمایہ کاروں کو منافع کو بہتر بنانا ہوتا ہے جب اخراجات میں اضافہ ہوتا ہے۔
رئیل اسٹیٹ صارفین کی نفسیات کے بارے میں، مکانات کی بلند قیمتوں کے تناظر میں، لوگ کرائے پر لینے یا مکان خریدنے کے لیے رقم ادھار لینے کے طریقے تلاش کر رہے ہیں۔ تاہم، فی الحال، بہت سے خریداروں نے ابھی تک خریدنے کے لئے قرض نہیں لیا ہے کیونکہ وہ اب بھی سود کی شرح کے بارے میں فکر مند ہیں.
چونکہ اپارٹمنٹس کی قیمت میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے اور اس قسم کی پراپرٹی خریدنے اور کرائے پر دینے کی مانگ ہمیشہ زیادہ رہتی ہے، اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرتے وقت منافع کی اوسط شرح 12.5%/سال تک ہوتی ہے (قیمت میں اضافہ اور کرائے کے منافع کو ملا کر)۔ یہ دوسری قسم کی سرمایہ کاری جیسے اسٹاک، سونا، غیر ملکی کرنسی، زمین، اور بچتوں سے بہتر اور زیادہ مستحکم منافع کی شرح ہے۔
ماخذ
تبصرہ (0)