بحالی کے بہت سے اشارے؛ اپارٹمنٹ کی سرمایہ کاری اچھا اور مستحکم منافع لاتی ہے۔

4 اکتوبر کو Batdongsan.com.vn کی طرف سے شائع ہونے والی تیسری سہ ماہی 2023 کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اب بھی مشکلات کا سامنا ہے، لیکن لین دین کی طلب اور خریداروں کے جذبات کے حوالے سے مثبت اشارے ملے ہیں۔

Batdongsan.com.vn کی طرف سے 4 اکتوبر کو شائع ہونے والی تیسری سہ ماہی 2023 کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے لین دین کی طلب اور خریدار کی نفسیات کے لحاظ سے مثبت اشارے دکھائے ہیں۔ (ماخذ: تعمیر اخبار)

3 اہم اشارے جو ریورسل پوائنٹ کا اشارہ دیتے ہیں۔

رپورٹ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے 3 بنیادی اشارے ہیں جو پہلے سے پیش گوئی کے رجحانات کے مطابق ہیں۔

سب سے پہلے ، بینک کی شرح سود کے حوالے سے، اگر 2008-2012 کے عرصے میں، مارکیٹ کو بینک کی شرح سود کو ایڈجسٹ کرنے کے آثار ظاہر کرنے میں 4 سال لگے، اس عرصے میں، 2023 کی پہلی سہ ماہی سے، اسٹیٹ بینک نے آپریٹنگ سود کی شرحوں کو کم کرنے کے لیے 2 ایڈجسٹمنٹ کی ہیں، جس کے بعد شرح سود کی کئی اقسام میں کمی کی گئی ہے۔

دوسرا، کریڈٹ کی ترقی پر. 2012 کی کہانی پر نظر ڈالیں تو کریڈٹ گروتھ 20% سے کم ہو کر 7% ہو گئی جب کہ افراط زر 8% تک پہنچ گیا۔ 2013 میں کریڈٹ گروتھ بڑھ کر 12% اور افراط زر 6% ہو گیا۔ کریڈٹ ڈھیلنے کے ٹھیک سال میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے فوری طور پر الٹ جانے کے آثار دکھائے۔ موجودہ مارکیٹ کے تناظر میں، 2023 کے آغاز سے، اسٹیٹ بینک نے 2022 میں 14 فیصد کے مقابلے میں، 2023 کے پورے سال کے لیے 14-15 فیصد کے لیے قرضے کی شرح نمو پر مبنی ہے، یہ ایک مثبت اشارہ ہے۔

تیسرا، رئیل اسٹیٹ پالیسی پر۔ 2008 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی میں کمی آئی، لیکن یہ 2013 تک نہیں تھا کہ مارکیٹ سپورٹ پالیسیاں جیسے کہ 30,000 بلین سپورٹ پیکج اور نظرثانی شدہ لینڈ لا کا نفاذ متعارف کرایا گیا۔ 2022 میں، مارکیٹ میں دوبارہ سست روی کا سامنا کرنا پڑا جب کریڈٹ کو سخت کیا گیا، شرح سود میں اضافہ ہوا، اور لیکویڈیٹی میں کمی آئی۔

تاہم، 2022 کے آخر سے، حکومت نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے مسلسل اقدامات کیے ہیں جیسے کہ 120,000 بلین VND سپورٹ پیکج، Decree 08 کاروباروں کے لیے بانڈ کی ادائیگی کے دباؤ کو دور کرنے میں مدد کرتا ہے، قرارداد 33 رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو کھولنے میں معاون ہے، Decree 5 کو کمیٹی کو اجازت دے سکتی ہے کہ وہ ریئل اسٹیٹ کی مارکیٹ کو بحال کر سکے۔ فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کیا جائے، وغیرہ۔

مندرجہ بالا اشارے کے تجزیے کی بنیاد پر، رپورٹ اب بھی اس رائے کو برقرار رکھتی ہے: "ریئل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 کی دوسری سے چوتھی سہ ماہی کے آس پاس بحال ہونے کا امکان ہے"۔

زمین کا حصہ: جنوب میں مضبوط اضافہ، شمال میں مستحکم اضافہ

Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار کے مطابق، زمین کی قیمت کے اشاریہ میں 2018 سے ملک بھر میں اب تک مستحکم اضافہ برقرار ہے لیکن 2023 میں مخصوص علاقوں اور علاقوں کے درمیان فرق کرنے کا رجحان ہے۔

2018 کی پہلی سہ ماہی سے 2023 کی تیسری سہ ماہی تک طویل عرصے کے بعد، جنوب میں زمین کی فروخت کی قیمت میں 71% اور شمال میں 54% اضافہ ہوا۔ اس طرح، پچھلے 5 سالوں میں، جنوب میں زمین کی اوسط قیمت میں اضافہ شمال کے مقابلے میں زیادہ تھا۔

تاہم، صرف 2023 پر غور کریں، دونوں خطوں میں زمین کی قیمتوں نے مختلف رجحانات دکھائے ہیں۔ شمال میں زمین کی فروخت کی اوسط قیمت میں اضافے کا رجحان برقرار ہے، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں 2022 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں 4.9 فیصد اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، جنوب میں زمین کی قیمتوں کے چارٹ نے گزشتہ سال کے آخر سے 26.2 فیصد تک کمی کے آثار دکھائے ہیں۔

شمال کے عام صوبوں نے 2018 کی پہلی سہ ماہی سے لے کر 2023 کی تیسری سہ ماہی تک طویل عرصے کے دوران زمین کی قیمتوں میں مستحکم اضافہ دیکھا، جس میں ہائی فونگ (128% تک)، کوانگ نین (44%)، ہنگ ین (36%)، اور Bac Ninh (20% تک) شامل ہیں۔

جنوب میں، بنہ ڈونگ نے 2018 کے آغاز کے مقابلے میں زمین کی قیمتوں میں 147 فیصد اضافہ کیا ہے، جو خطے میں زمین کی قیمتوں میں بہترین اضافہ کو برقرار رکھنے والے صوبوں میں سے ایک ہے۔ دیگر علاقوں میں زمین جیسے لانگ این ، با ریا-ونگ تاؤ، ڈونگ نائی، اگرچہ حال ہی میں فروخت کی قیمتوں میں کمی آئی ہے، لیکن مجموعی طور پر گزشتہ 5 سالوں میں، اس نے اب بھی بالترتیب 89%، 64% اور 60% کی قیمتوں میں اضافہ حاصل کیا ہے۔

کم عروج والی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں فرق ہے۔

سال کے آغاز سے، ملک بھر میں کم عروج والی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ لین دین میں کمی کے ساتھ سست رہی ہے۔ Batdongsan.com.vn کی تیسری سہ ماہی 2023 کی رپورٹ کے مطابق، سروے میں حصہ لینے والے 57% بروکرز نے کہا کہ کم بلندی والی رئیل اسٹیٹ مصنوعات کے لین دین میں 50% سے زیادہ کمی واقع ہوئی ہے، 28% نے تبصرہ کیا کہ لین دین میں 10% - 50% کی کمی واقع ہوئی ہے۔

جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے تبصرہ کیا کہ موجودہ وقت میں خریداروں کے لیے قیمت سب سے بڑی رکاوٹ ہے کیونکہ کم عروج والی ریئل اسٹیٹ کی اقسام کی قیمتیں لوگوں کی اوسط آمدنی سے کہیں زیادہ ہوتی ہیں اور زیادہ قیمت والی مصنوعات خریدنے کے لیے قرض لینا مشکل ہوتا ہے۔

2023 کی تیسری سہ ماہی میں ٹاؤن ہاؤسز کی فروخت کی اوسط قیمت ہنوئی میں 333 ملین VND/m2، اور ہو چی منہ شہر میں 209 ملین VND/m2 ہے۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان نے کہا کہ ہر کم بلندی والے رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ کا رجحان اور بحالی کی صلاحیت مختلف ہے۔ خاص طور پر، ٹاؤن ہاؤس اب بھی خاموش ہیں کیونکہ میکرو اکانومی کے اثرات اور CoVID-19 کے بعد کی وبائی بیماری کی وجہ سے سیاحت اور خوردہ سرگرمیاں مضبوطی سے نہیں بڑھی ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ وسطی شہری علاقوں میں ٹاؤن ہاؤسز میں دلچسپی کی سطح تقریباً ہموار رہی ہے، جب کہ وسطی، شمالی اور جنوبی علاقوں کے ساحلی سیاحتی صوبوں میں اس میں 2021 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں بالترتیب 11%، 22% اور 41% کی کمی واقع ہوئی ہے۔

سال کے آغاز سے، ملک بھر میں کم عروج والی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ لین دین کے حجم میں کمی کے ساتھ زوال کا شکار ہے۔ (ماخذ: ڈین ویت)

دریں اثنا، مضافاتی شہری علاقوں میں ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز میں مستقبل کے بنیادی ڈھانچے کے نیٹ ورک کی بدولت بہت زیادہ امکانات ہیں جو شہری علاقوں کو مضافات اور پڑوسی علاقوں تک پھیلانے کے رجحان کی حمایت کرتے ہیں۔ بہت سے مضافاتی شہری علاقوں میں حالیہ برسوں میں ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کی قیمتوں میں اچھا اضافہ دیکھا گیا ہے، جیسے کہ سٹارلیک اربن ایریا، سیپوترا، میلینڈ ہنوئی سٹی، وین ہومز ریور سائیڈ، پارک سٹی، ایکوپارک (ہانوئی) میں 20%، 30% سے زیادہ کے اضافے کے ساتھ؛ Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار کے مطابق، Swan Bay Urban Area، Eco Village Saigon River، Mizuki Park (Ho Chi Minh City) ہر سال 20% سے زیادہ کے اضافے کے ساتھ۔

پرائیویٹ گھروں کے لیے، ہنوئی میں دلچسپی کی سطح اور پوچھنے والی قیمتیں مستحکم رہتی ہیں، کیونکہ یہ رہائش کی ایک قسم ہے جو حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہے، اس لیے مانگ اب بھی برقرار ہے۔ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، کئی اضلاع جیسے کہ تائے ہو، ہائی با ٹرنگ، ڈونگ دا، ہونگ مائی، ہا ڈونگ میں نجی مکانات کی مانگی قیمتوں میں 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں اب بھی 4% - 9% اضافہ ہوا ہے۔ سود کی سطح بھی ہانو کے کچھ اضلاع میں 2% - 3% تک بڑھی ہے۔

ہو چی منہ شہر میں، نجی مکانات کی فروخت کی قیمت اور سود کی سطح نیچے کی طرف ہے، لیکن 2022 کی تیسری سہ ماہی کے مقابلے میں یہ کمی 10% سے زیادہ نہیں ہے۔

اپارٹمنٹ کی سرمایہ کاری تقریباً 12.5%/سال کا اوسط منافع حاصل کرتی ہے۔

رپورٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ اپارٹمنٹس رئیل اسٹیٹ کی وہ قسم ہے جو پچھلے سال مارکیٹ کے منفی اثرات سے سب سے کم متاثر ہوئی ہے کیونکہ یہ قسم حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتی ہے۔ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی سطح میں بحالی کے آثار نظر آئے، اپارٹمنٹس خریدنے کی مانگ میں 1% اضافہ ہوا اور کرائے کی مانگ میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 6% اضافہ ہوا۔ خاص طور پر، 2 سے 4 بلین VND کی قیمت والے اپارٹمنٹس سب سے زیادہ تلاش کیے جاتے ہیں۔

2023 میں، اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں زیادہ تبدیلی نہیں آئی، صرف ہنوئی میں 1% - 5% سے تھوڑا سا اضافہ ہوا اور ہو چی منہ شہر میں تقریباً کوئی تبدیلی نہیں ہوئی۔ تاہم، 2015 سے اب تک طویل مدت میں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ لوگوں کی آمدنی میں اضافے سے تجاوز کر گیا ہے۔ 8 سال کے بعد، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں بالترتیب 82% اور 56% اضافہ ہوا، جب کہ شہری علاقوں کے لوگوں کی آمدنی میں صرف 39% اضافہ ہوا۔

مسٹر لی باو لانگ - Batdongsan.com.vn کے سٹریٹیجی ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا: "لوگوں کے لیے ایک اپارٹمنٹ خریدنا مشکل تر ہوتا جا رہا ہے جب کہ آمدنی میں اضافے کی شرح مکان کی قیمت میں اضافے کی شرح کے ساتھ برقرار نہیں رہ سکتی۔ مستقبل میں، بنیادی اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی قیمتیں بھی زیادہ ہوں گی کیونکہ سرمایہ کاروں کو جب لاگت میں اضافہ ہوتا ہے تو منافع کو بہتر بنانا ہوتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ صارفین کی نفسیات کے بارے میں، مکانات کی بلند قیمتوں کے تناظر میں، لوگ کرائے پر لینے یا مکان خریدنے کے لیے قرض لینے کے طریقے تلاش کر رہے ہیں۔ لیکن فی الحال، بہت سے خریداروں نے ابھی تک خریدنے کے لیے قرض نہیں لیا ہے کیونکہ وہ اب بھی شرح سود کے بارے میں فکر مند ہیں۔

چونکہ اپارٹمنٹس کی قیمت مسلسل بڑھ رہی ہے اور اس قسم کے اپارٹمنٹ کو خریدنے اور کرائے پر لینے کی مانگ ہمیشہ زیادہ رہتی ہے، اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرتے وقت منافع کی اوسط شرح 12.5%/سال تک ہوتی ہے (قیمت میں اضافے اور کرایے کے منافع کو ملا کر)۔ یہ دوسری قسم کی سرمایہ کاری جیسے اسٹاک، سونا، غیر ملکی کرنسی، زمین، اور بچتوں سے بہتر اور زیادہ مستحکم منافع کی شرح ہے۔

ماخذ