ہو چی منہ شہر میں بہت سے شاپنگ سینٹرز دفاتر میں تبدیل ہو گئے۔

Savills Vietnam نے کہا کہ 2023 کی دوسری سہ ماہی میں ہو چی منہ سٹی میں خوردہ جگہ میں 7,000 مربع میٹر کی کمی دیکھی گئی، جو 2022 کی چوتھی سہ ماہی کے بعد سب سے کم ہے۔

غیر موثر کارروائیوں کی وجہ سے ہو چی منہ شہر کے بہت سے شاپنگ مالز دفاتر میں تبدیل ہو گئے ہیں۔ تصویر 1 — محترمہ Giang Huynh، ڈپٹی ڈائریکٹر، ہیڈ آف ریسرچ اینڈ S22M، Savills HCMC

کرائے کے لیے دفتر میں تبدیل کریں۔

حال ہی میں، Miniso برانڈ کے احاطے کو واپس کرنے کے بعد، Thao Dien Pearl پروجیکٹ (Thao Dien, Thu Duc City) میں استعمال شدہ فلور ایریا میں 3,000 m2 کی کمی ریکارڈ کی گئی اور مالک مکان نے ریٹیل رینٹل ایریا کو آفس رینٹل میں تبدیل کرنے کا فیصلہ کیا۔

نہ صرف Thao Dien Pearl، Savills نے مضافاتی علاقوں میں 10,000m2 کے تحت چھوٹے پیمانے کے متعدد پروجیکٹوں کو بھی نوٹ کیا جن کے کام کو جدید ریٹیل اسپیس سے آفس یا کو ورکنگ اسپیس میں تبدیل کرنا تھا۔ محترمہ Giang Huynh، ڈپٹی ڈائریکٹر، ہیڈ آف ریسرچ اینڈ S22M، Savills Ho Chi Minh City، نے اندازہ لگایا کہ اس رجحان نے ایک حقیقت کی نشاندہی کی ہے جس کا آج بہت سے ریٹیل پروجیکٹ لیز کے لیے سامنا کر رہے ہیں۔

"چھوٹے پیمانے کے منصوبے اکثر متنوع کرایہ داروں کو راغب کرنے اور اپنے کرایہ دار کی بنیاد کو برقرار رکھنے کے لیے جدوجہد کرتے ہیں۔ ان میں سے زیادہ تر منصوبے شہر کے مرکز سے دور نئے رہائشی علاقوں میں واقع ہیں جن کے کاروباری ماڈلز چند خدمات جیسے F&B، سہولت اسٹورز، بالوں کی دیکھ بھال وغیرہ تک محدود ہیں۔ یہ وہ کرایہ دار ہیں جو اکثر زیادہ کرایہ ادا کرنے سے قاصر ہوتے ہیں۔

لہذا، یہ ماڈل سرمایہ کاروں کے لیے زیادہ تر مالی طور پر غیر موثر ہیں۔ لہذا، وہ ان منصوبوں کے افعال کو زیادہ تجارتی لحاظ سے مؤثر اقسام میں تبدیل کرتے ہیں،" Savills ماہر نے تجزیہ کیا۔

ترقیاتی ماڈلز میں چیلنجز

Savills کے مطابق، 2023 کے پہلے 6 مہینوں میں نئی سپلائی کافی محدود ہے۔ ہو چی منہ شہر میں کل جدید خوردہ سپلائی 1.5 ملین مربع میٹر سے زیادہ منزل کی جگہ تک پہنچ گئی، جو کہ پچھلی سہ ماہی سے کوئی تبدیلی نہیں ہے۔ کرائے کی قیمتیں مرکزی علاقے کے لیے تقریباً VND 3.5 ملین/مربع میٹر/ماہ اور غیر مرکزی علاقے کے لیے تقریباً VND 1 ملین/مربع میٹر/ماہ تک پہنچ گئیں۔ قبضے کی شرح 91% رہی، جو پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں کوئی تبدیلی نہیں ہوئی۔

غیر موثر کارروائیاں، ہو چی منہ شہر میں بہت سے شاپنگ سینٹرز دفاتر میں تبدیل، تصویر 2 — محترمہ Tran Pham Phuong Quyen، ریٹیل لیزنگ مینیجر، Savills HCMC

"سال کے پہلے 6 مہینوں میں، مشکل معاشی صورتحال کے باوجود، ہم نے اب بھی مستحکم قبضے کی شرح اور قیمتیں ریکارڈ کیں۔ یہ مارکیٹ میں اچھی مانگ کو ظاہر کرتا ہے،" محترمہ گیانگ ہیون نے اندازہ لگایا۔

دوسری سہ ماہی میں، 3 نئے منصوبے تھے، جن میں سے زیادہ تر مضافاتی علاقوں میں تھے۔ اس کی ایک عام مثال تھیسو مال سالا ہے جس میں ایک اعتدال پسند پیمانے اور آسان جگہ ہے جو F&B، فیشن ، لوازمات کے برانڈز سے لے کر سپر مارکیٹوں میں مختلف قسم کے کرایہ داروں کو اپنی طرف متوجہ کر سکتا ہے، اس طرح اچھی ٹریفک کو اپنی طرف متوجہ کر سکتا ہے اور اچھے قبضے کی شرح حاصل کر سکتا ہے۔

"90% سے زیادہ قبضے کی شرح جزوی طور پر اس حقیقت کی وجہ سے ہے کہ ہو چی منہ شہر میں جدید ریٹیل سپلائی اب بھی 13 ملین لوگوں کی کل آبادی کے مقابلے میں کم ہے۔ اگر بینکاک یا خطے کے دیگر شہروں سے موازنہ کیا جائے تو ان کا کل جدید خوردہ رقبہ تقریباً 8-9 ملین مربع میٹر ہے۔ یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ ہو چی منہ شہر میں جدید خوردہ رقبہ کے مقابلے میں ہو چی منہ شہر کے بہت چھوٹے رقبے کے مقابلے میں بہت کم ہے۔ شہر،" محترمہ Giang Huynh نے تجزیہ کیا۔

اس خیال سے اتفاق کرتے ہوئے، Savills HCMC کی ریٹیل لیزنگ مینیجر محترمہ Tran Pham Phuong Quyen نے بھی کہا کہ غیر ملکی کرایہ داروں کی نظر میں ویتنامی ریٹیل مارکیٹ کا سب سے بڑا مسئلہ معیاری احاطے کی کمی ہے۔ ویتنام کا اکثر ہمسایہ بازاروں سے موازنہ کیا جاتا ہے جو کئی سالوں سے تیار ہوئی ہیں جیسے تھائی لینڈ اور ملائیشیا، جہاں بہت سے بڑے، کشادہ احاطے اور معیاری تجارتی مراکز کے منصوبوں کی ایک سیریز ہے۔

عام طور پر ہو چی منہ سٹی میں، وسطی ضلع میں خوردہ جگہ ہمیشہ بڑے بین الاقوامی برانڈز کے ذریعہ تلاش کی جاتی ہے جو ابھی ابھی ویتنامی مارکیٹ میں داخل ہوئے ہیں۔ ان برانڈز کے پاس اکثر گاہکوں تک رسائی، سڑک پر یا مشہور شاپنگ سینٹر میں متاثر کن برانڈ کی موجودگی کو یقینی بنانے کے لیے مقام کے حوالے سے سخت تقاضے ہوتے ہیں۔

"تاہم، شاپنگ مالز میں اعلی قبضے کی شرح کی وجہ سے برانڈز کو صبر کے ساتھ معاہدوں کے ختم ہونے کا انتظار کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، اس سے پہلے کہ انہیں سنبھالنے کا موقع ملے۔ دریں اثنا، ٹاؤن ہاؤسز میں دیگر رکاوٹیں بھی شامل ہیں: کثیر المنزلہ عمارتیں جو ڈیزائن کی کارکردگی کو کم کرتی ہیں اور جگہ کا استعمال، سیکورٹی، پارکنگ کی جگہ، لیز کے لیے قانونی طریقہ کار...

سال کے آخری 6 مہینوں پر نظر ڈالیں تو، مارکیٹ میں 3 نئے پروجیکٹ ہوں گے جو غیر مرکزی علاقے میں واقع ہوں گے، جن کا کل رقبہ تقریباً 70,000 m2 ہوگا۔ تاہم، چونکہ اس سپلائی کا زیادہ تر حصہ غیر مرکزی علاقے اور نئے رہائشی علاقوں میں ہے، اس لیے قبضے کے مسئلے کی کہانی خود کو دہرائی جا سکتی ہے۔

Savills کے ماہرین نے مزید کہا، "ہم امید کرتے ہیں کہ نئے ریٹیل ماڈلز ممکنہ کرایہ داروں کے ساتھ ساتھ اچھی مالی صلاحیت کے حامل افراد کو راغب کرنے کے قابل ہوں گے، اور صارفین کی ٹریفک کو راغب کرنے کے لیے خریداری کے دلچسپ تجربات فراہم کریں گے۔"

ماخذ